81,200,000원
부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 3층 302호 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가는 116,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경등기에는 채권최고액 2,553,600,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.05과 2023.02.08 추가 근저당, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.03.13 윤주영 임차권등기가 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층302호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 추가 근저당과 경매개시결정, 윤주영의 임차권등기는 말소기준권리 이후 권리입니다. 본건 예상배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 302호 윤주영, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤주영 | 건물 전유부분 전부 | 2020.08.27 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
윤주영의 임대차계약일은 2020.08.22, 등기부 기재 확정일자는 2020.08.25, 주민등록 및 점유개시일은 2020.08.27입니다. 모두 2019.05.23 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 임차보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유자들도 확인되지만, 본건 302호와 직접 대응하는 등기된 임차권자는 윤주영입니다. 예상배당표에는 윤주영에 대한 별도 배당액이 반영되어 있지 않으며, 당해세와 임차인 최우선변제 역시 미반영된 계산이므로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 81,200,000원은 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건 자료만으로는 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,200,000원을 기준으로 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 1순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 3,367,200,000원 대비 미배당액은 3,287,861,600원이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지도 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤주영 임차권. 계약일 2020.08.22, 확정일자 2020.08.25, 전입·점유개시 2020.08.27, 보증금 70,000,000원을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 1번 근저당 변경. 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 2021.11.30 변경액 2,553,600,000원의 관계를 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당순위와 금액을 별도 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 확인하세요.
- 현재 회차. 매각기일은 2026.09.30, 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명료합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 윤주영의 전입일은 2020.08.27로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 81,200,000원입니다.
다만 감정가 116,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 이 물건은 권리구조는 인수 0원으로 정리되지만 가격 평가는 별도 실거래 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
