부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 3층 302호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 기준점은 2019.05.23. 하나은행 근저당권입니다. 소유자 소양원 명의로 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사에 신탁됐다가 같은 날 신탁등기가 말소되고 소양원에게 귀속됐으며, 이후 하나은행 근저당들이 설정됐습니다. 2024.12.12. 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
본건 302호에는 윤주영의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2020.08.22., 확정일자는 2020.08.25., 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.08.27., 임차보증금은 70,000,000원입니다. 모두 2019.05.23. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 3층302호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2019.05.23. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권, 2024.12.12. 임의경매개시결정, 2025.03.13. 윤주영의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 본건 예상배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 302호 윤주영, 보증금 70,000,000원이나 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤주영 | 건물 전유부분 전부 | 2020.08.27. | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤주영의 임대차계약일은 2020.08.22., 확정일자는 2020.08.25.이며, 주민등록과 점유개시는 2020.08.27.입니다. 말소기준 2019.05.23.보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 임차권으로 정리됩니다. 임차권등기는 2025.03.13. 접수됐고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 윤주영 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 116,000,000원, 그러나 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 116,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 116,000,000원 또는 유찰 후 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 가격 적정성은 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,367,200,000원 중 예상배당은 113,576,000원, 미배당액은 3,253,624,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 CCTV·승강기·기계식 주차설비·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.23. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 3,060,000,000원과 2021.11.30. 변경 후 2,553,600,000원이 함께 확인되므로 현재 효력 있는 채권최고액을 원본으로 대조하세요.
- 윤주영 임차권 확인. 임차보증금 70,000,000원, 전입·점유개시 2020.08.27., 확정일자 2020.08.25. 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 116,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았으므로, 실제 응찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 미확인”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 302호 윤주영 임차권의 전입·점유개시는 2020.08.27.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저매각가와 실질취득은 모두 116,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않았으므로 신건 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 별도 검증 후 결정입니다. 특히 1번 근저당의 채권최고액 변경등기와 배당표 기재액 차이는 원본 확인이 필요한 지점입니다.
