부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 6층 601호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 기준점은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원이 기재됐으며, 이후 하나은행의 추가 근저당 122,400,000원과 184,800,000원이 설정됐습니다.
경매개시결정은 2024.12.12, 사하구 압류는 2026.06.02, 김도원의 주택임차권등기는 2026.06.18 접수됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 특히 김도원의 임차보증금은 75,000,000원이지만 전입일 자체가 말소기준일보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차인으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층601호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.18 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌으나, 그 신탁은 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리가 되고, 그 뒤의 추가 근저당·경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 601호 임차인 — 보증금 75,000,000원이나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도원 | 건물 전유부분 전부 | 2020.12.07 | 2020.11.27 | 75,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김도원의 임대차계약일은 2020.11.26, 확정일자는 2020.11.27, 주민등록 및 점유개시일은 2020.12.07이며 보증금은 75,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리 2019.05.23보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 2026.06.17 임차권등기명령에 따라 2026.06.18 임차권등기가 접수됐지만 이 역시 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 117,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
권리상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질 취득원가는 적어도 낙찰대금 측면에서는 117,000,000원을 기준으로 보게 됩니다. 다만 시세 대비 할인 여부는 반드시 인근·동일 건물의 최근 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,438,000원 차감 후 114,562,000원이 첫 번째 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 채권 총액 3,367,200,000원 대비 미배당액은 3,252,638,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 임차권 재확인. 김도원 전입일 2020.12.07과 말소기준 2019.05.23의 선후관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 및 배당순위 확인. 김도원은 2026.06.18 배당요구가 접수된 것으로 나타나므로 실제 배당표에서 배당 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2026.06.02 사하구 압류는 등기순위상 말소기준 뒤지만, 실제 배당에서는 당해세 등 조세채권의 법정 우선순위를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 117,000,000원이므로 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익률을 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 기계식 주차 및 관리비. 기계식 주차설비 이용조건과 체납 관리비, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 601호 김도원의 주민등록·점유개시일은 2020.12.07입니다. 보증금 75,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 선순위 대항력 임차인이 아니므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 117,000,000원, 1회 유찰 93,600,000원, 2회 유찰 74,880,000원 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 신건이고 최근 실거래 비교 자료가 없어 감정가 117,000,000원의 가격 매력은 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피할 물건”이라기보다, 권리관계는 비교적 정리되어 있으나 시세 검증 없이 신건 가격을 그대로 받아서는 안 되는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다. 권리는 통과, 가격은 확인이 결론입니다.
