부산지방법원 2024타경6174. 양정동 ‘더 센텀’ 6층 601호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2019년 5월 23일 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 추가 근저당·경매개시결정·압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
본건 601호에는 김도원 씨의 임차권이 확인됩니다. 임대차계약은 2020년 11월 26일, 확정일자는 2020년 11월 27일, 전입 및 점유개시는 2020년 12월 7일이며 보증금은 75,000,000원입니다. 하지만 전입·점유가 말소기준일인 2019년 5월 23일보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 2026년 6월 18일 등기된 주택임차권도 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층601호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준 | 2019.05.23 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019년 5월 23일 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021년 11월 30일 변경계약으로 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경되었습니다. 이후 2022년과 2023년에 추가 설정된 하나은행 근저당, 2024년 경매개시결정, 2026년 사하구 압류와 김도원 씨의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차인 — 601호 김도원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도원 | 건물 전유부분 전부 | 2020.12.07 | 2020.11.27 | 75,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
김도원 씨의 임대차계약일은 2020년 11월 26일이고 전입·점유는 2020년 12월 7일입니다. 말소기준일 2019년 5월 23일보다 모두 늦습니다. 이후 2026년 6월 17일 임차권등기명령, 6월 18일 주택임차권등기가 이루어졌지만 이 역시 말소기준 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,900,000원 가정 시 집행비용 1,874,200원을 제외한 80,025,800원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 3,287,174,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기·CCTV·기계식 주차·도시가스 개별난방·소방 관련 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 601호 임차권 원본 확인. 김도원 씨의 임대차계약일·전입일·점유개시일·임차권등기명령과 매각물건명세서 기재를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 인수 0원과 배당 부족을 구분. 채권자의 대규모 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있어도 실제 점유 상태는 매각기일 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·기계식 주차. 오피스텔 공용관리비 체납과 기계식 주차설비 이용조건·비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금 변수. 배당표에는 당해세와 최우선변제 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격 검증
이 사건은 말소기준이 2019년 하나은행 근저당으로 명확하고, 본건 601호의 김도원 임차인은 2020년에 전입·점유를 시작해 대항력이 없습니다. 보증금 75,000,000원의 주택임차권도 2026년에 등기된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 1회 유찰로 최저가가 81,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증이 다음 단계인 사례입니다. 입찰 전에는 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가격, 실제 점유상태와 관리비를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
