부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1006호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이며, 2019년 5월 23일 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고 2021년 11월 30일 2,553,600,000원으로 변경됐으며, 이후 하나은행의 근저당 122,400,000원과 184,800,000원이 추가되었습니다. 2024년 12월 12일 하나은행이 임의경매를 신청했고 청구액은 2,405,761,439원입니다.
이 사건에서 매수인 입장에서 가장 중요한 부분은 1006호에 설정된 서혜경의 주택임차권입니다. 보증금은 70,000,000원, 임대차계약일 및 확정일자는 2022년 8월 3일, 점유개시는 2022년 8월 19일, 주민등록일자는 2022년 9월 6일입니다. 모두 말소기준권리인 2019년 5월 23일보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계에 따르면 이 임차권은 매각으로 소멸하고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1006호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 2,760,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.23. 하나은행 근저당권입니다. 이후 추가된 하나은행 근저당 2건과 2025년 등기된 서혜경의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 신탁등기는 같은 해 5월 23일 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 및 사하구 압류 역시 각각 해제되어 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 1006호 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서혜경 | 건물 전유부분 전부 | 2022.09.06 | 2022.08.03 | 70,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.08.03 | 0원 |
서혜경은 2022년 8월 3일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022년 8월 19일 점유를 시작했으며, 2022년 9월 6일 주민등록을 마쳤습니다. 그러나 말소기준권리인 2019년 5월 23일 하나은행 근저당보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고, 2025년 1월 7일 등기된 70,000,000원의 임차권도 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 신건 134,000,000원, 시세 우열은 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 134,000,000원이며 유찰 0회의 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 매각대금 기준 134,000,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않아 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,676,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,676,000원을 제외한 131,324,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 채권자 총 미배당액은 3,235,876,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 동남측 약 8m 포장도로에 접하고, 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역 및 상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1006호 임차권 재확인. 서혜경의 보증금 70,000,000원, 전입일 2022.09.06, 확정일자 2022.08.03이 말소기준 2019.05.23보다 후순위인지 원본에서 최종 대조하세요.
- 매수인 인수액. 현재 계산은 0원이지만 매각물건명세서의 인수조건 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가와 최저가가 모두 134,000,000원인 신건입니다. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 다수 호실 권리관계 구분. 공동담보와 다른 호실의 전입자가 함께 나타나는 사건이므로 1006호와 직접 관련된 권리·점유관계를 분리해 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액이 3,235,876,000원으로 크지만 그 자체가 낙찰자 인수채무를 의미하지 않습니다.
- 오피스텔 환금성. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 아파트와 동일한 시세·대출·수요 기준을 적용하지 말고 실제 이용상태와 금융조건을 확인하세요.
- 관리비·점유. 체납 관리비와 실제 점유자의 퇴거·인도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 입찰기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2019년 5월 23일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 1006호 임차권자 서혜경의 전입·확정일자·점유는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 보증금 70,000,000원의 임차권은 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최저가 134,000,000원은 아직 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100%이고, 비교할 최근 실거래가가 없습니다. 그러므로 “인수가 없으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 권리상 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
