부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 202호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태 역시 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 소양원이고, 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행 근저당 2건, 박선영·탁현지의 주택임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 등기로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기상 후순위 임차권이 지워진다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 곧바로 0이라고 단정하면 안 됩니다. 특히 박선영의 임대차계약일과 점유개시일은 2019.04.04., 확정일자는 2019.04.12.로 말소기준인 2019.05.23.보다 빠릅니다. 다만 주민등록일자가 확인되지 않으므로, 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층202호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23. 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 임대차는 별도 점검
탁현지는 임대차계약·전입·점유개시가 모두 2024.06.12.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 2026.02.03. 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 2022.12.05. 및 2023.02.08. 후순위 근저당 역시 매각으로 소멸합니다.
② 202호 임차인·임차권 분석
| 임차인 | 임차 정보 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 계약·점유 2019.04.04. · 확정일자 2019.04.12. · 주민등록일자 확인 안 됨 · 임차권등기 2024.07.25. | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 탁현지 | 계약·전입·점유 2024.06.12. · 임차권등기 2026.02.03. | 68,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
202호와 직접 연결되는 임차권자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 탁현지는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 박선영은 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 80,500,000원으로 감정가 115,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 권리확인과 별개로 실제 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 총 채권액은 3,367,200,000원, 채권자 배당액은 78,651,000원이고 미배당액은 3,288,549,000원입니다. 이 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 박선영의 대항력 미상 문제는 이 수치와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역. 공시지가는 2,760,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박선영 주민등록 확인. 계약·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르므로 주민등록 여부와 실제 대항력 취득 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 원임대차 구분. 2024.07.25. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 그 이전 임대차의 대항력까지 없다고 단정하지 마세요.
- 탁현지. 전입·점유 2024.06.12.로 말소기준권리 이후이며 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수 없습니다. 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 3,288,549,000원은 채권자 미회수액이지 그 금액이 그대로 매수인에게 넘어가는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차인의 주민등록·점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 박선영의 대항력이다
이 물건의 등기 구조만 보면 2019.05.23. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 탁현지는 전입 자체가 늦어 대항력도 없습니다. 문제는 박선영입니다. 계약·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 빠르지만 주민등록일자가 확인되지 않아, 대항력 유무가 마지막까지 남는 핵심 변수입니다.
현재 최저가 80,500,000원은 감정가 115,000,000원의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트를 확정할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “싸게 보이는가”가 아니라 “박선영의 선순위 대항력이 실제로 성립했는가”입니다. 그 확인 전에는 제공된 인수액 0원을 확정값으로 받아들이지 않는 것이 안전합니다.
