부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 2층 202호 오피스텔입니다. 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)이고, 2019년 소유권보존 뒤 신탁을 거쳤다가 같은 해 소양원에게 신탁재산이 귀속됐습니다. 이어 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당이 설정됐고, 이것이 이 물건의 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021.11.30 근저당권 변경등기에는 2,553,600,000원이 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 하나은행의 추가 근저당 122,400,000원·184,800,000원, 임의경매개시결정, 탁현지 임차권 등이 이어집니다. 등기 순서만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 박선영은 등기 자체는 2024.07.25로 후순위이지만 임대차계약과 점유개시가 말소기준보다 앞서 있습니다. 따라서 이 사람의 전입신고 시점을 확인하지 않은 채 단순히 ‘후순위 임차권등기니까 끝’이라고 처리하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 2층202호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 한 명을 더 봐야 한다
말소기준은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2022.12.05과 2023.02.08의 추가 근저당, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2026.02.03 탁현지 임차권은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.04.18 설정된 국제자산신탁주식회사 명의 신탁은 2019.05.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대상 호수와 직접 연결되는 임차권
| 임차인 | 범위 | 임대차·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박선영 임차권등기 2024.07.25 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 계약·점유 2019.04.04 확정일자 2019.04.12 전입신고일 미상 | 20,000,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
| 탁현지 임차권등기 2026.02.03 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 계약·전입·점유 2024.06.12 | 68,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
탁현지는 2024.06.12 전입·점유로 말소기준일보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 등기부상 임차권 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다. 박선영과 탁현지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차권자로 파악되므로, 실제 임차권자는 2명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 115,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 115,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,367,200,000원 중 예상배당은 112,590,000원이고 미배당은 3,254,610,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있으나, 박선영의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 3,254,610,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 3,277,256,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 3,295,324,800원 | 0원* |
하나은행의 신청채권 청구액은 2,405,761,439원이고, 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 112,590,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 때는 89,944,000원, 2회 유찰 때는 71,875,200원으로 줄어 모든 시나리오에서 신청채권을 충족하지 못합니다. 이 미배당 채권 자체가 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역, 공시지가 2,760,000원/㎡이며 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박선영 전입시점 확인. 2019.04.04 계약·점유와 2019.04.12 확정일자에 더해 주민등록 전입시점을 확인해야 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 있습니다.
- 20,000,000원 승계 가능성 검토. 박선영에게 선순위 대항력이 인정되는지, 배당으로 보증금 전액이 회수되는지 확인하기 전에는 인수 위험을 0으로 확정하지 마세요.
- 탁현지 임차권. 전입·점유일 2024.06.12로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2019년 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 2021년 변경등기의 2,553,600,000원, 배당 시뮬레이션의 적용금액을 원본에서 함께 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 연결돼 있으므로 이 호수의 실제 배당관계는 공동담보 부동산의 진행·배당과 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 115,000,000원의 시세 적정성을 판단할 최근 실거래 비교가 없으므로 별도 실거래 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “후순위 임차권등기”만 보고 끝낼 물건이 아니다
이 물건의 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 그 이후의 추가 근저당·경매개시결정·탁현지 임차권은 소멸하는 구조입니다. 문제는 박선영입니다. 임차권등기는 2024년에 들어왔지만 실제 임대차계약·점유와 확정일자는 말소기준보다 빠릅니다. 전입신고가 언제였는지 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
따라서 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 참고값일 뿐, 이 사건을 곧바로 ‘권리 깨끗·인수 0’ 유형으로 분류하기는 이릅니다. 여기에 최근 실거래 비교까지 없어 신건 최저가 115,000,000원의 가격 메리트도 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 조건부 확인, 가격은 판단 보류입니다. 입찰 전 가장 먼저 확인할 것은 박선영의 전입 및 대항력 성립 여부입니다.
