부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 7층 701호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이며, 2019.05.23. 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 3,060,000,000원으로 설정됐고 2021.11.30. 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.12.05. 122,400,000원, 2023.02.08. 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐고, 2024.12.12. 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 순위만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 근저당을 떠안을 구조는 아닙니다. 핵심은 점유관계입니다. 대상 701호에는 김무성이 주거용으로 조사됐고 전입일은 2020.04.16.입니다. 말소기준일 2019.05.23.보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 여부와 명도 협의에 필요한 사실관계는 매각물건명세서와 임대차 자료를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 7층701호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
2019.04.18. 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만, 같은 해 2019.05.23. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이어 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 추가된 하나은행 근저당 2건과 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 701호 점유·임차관계
| 점유자 | 호실 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무성 | 701호 | 주거 | 2020.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김무성의 전입일은 말소기준권리인 2019.05.23.보다 뒤인 2020.04.16.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 볼 수는 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당에서의 순위와 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,000,000원 가정 시 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 총 미배당은 3,249,680,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 프리미엄 판단 금지
감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가 대비 할인됐다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 3,249,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 3,273,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 3,292,182,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 대상 701호는 점유조사에서 주거 이용으로 확인됩니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 승강기·기계식 주차·CCTV·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡, 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 임대차 원본 확인. 김무성의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있는 만큼 인도명령·이사 협의 등 실제 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 근저당 변경 내용 확인. 을구 1번 근저당은 2021.11.30. 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경된 이력이 있습니다.
- 가격 검증. 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 없이 감정가 120,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대상 701호 점유자 김무성도 2020.04.16. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도에 필요한 임대차 사실관계를 추가로 대조해야 하고, 최근 실거래 자료가 없어 감정가 120,000,000원의 시장 경쟁력도 이 자료만으로는 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 임대차 세부와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 신건입니다.
