부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 7층 701호 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가는 120,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당이며, 이후 설정된 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 ‘감정가의 70%’라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않았기 때문에 84,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 별도 확인이 필요합니다. 권리상 인수액 0원과 가격 매력은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 7층701호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 추가 근저당이 설정됐으며 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2024.12.12 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 본건 701호와 건물 내 조사내역을 구분
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무성 | 701호 | 2020.04.16 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
현황조사에는 더 센텀의 다른 호실 전입자들도 함께 확인되지만, 본건 표시 호실은 701호입니다. 701호와 관련해 확인되는 전입자는 김무성이며, 전입일이 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 다른 호실 전입자들의 보증금을 본건 701호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저가는 감정가 120,000,000원의 70%인 84,000,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래가 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아 84,000,000원이 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
따라서 가격 판단은 별도로 최근 거래를 확인한 뒤 해야 합니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 층·방향·임대수익·내부상태 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로 단순히 “1회 유찰”만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
84,000,000원 매각 가정 시 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 채권 총액 대비 3,285,112,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 점유 재확인. 김무성의 전입일은 2020.04.16으로 말소기준일 이후지만, 실제 점유관계와 보증금·확정일자는 매각 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 숫자가 곧 시장가 대비 70%라는 뜻은 아닙니다. 더 센텀 701호와 유사 호실의 최근 실거래를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당구조와 채권관계는 등기부 원본 및 공동담보목록과 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당이 3,285,112,000원 발생하지만, 이것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 본건 701호 전입자 김무성은 2020.04.16 전입해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 별개의 검증이 필요합니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%인 84,000,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가 대비 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부는 비교적 명확하지만, 응찰가격은 시세 확인 후 결정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
