부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 6층 604호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2019.05.23. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 추가 근저당권과 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 물건의 판단을 “최저가 8,120만원” 한 숫자로 끝내면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가 1억1,600만원의 70%이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 여부와 가격 적정성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층604호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준 | 2019.05.23. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
2019.04.18. 소유권보존 직후 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만, 2019.05.23. 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.05.·2023.02.08. 추가된 하나은행 근저당권 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 조사
사건 내 조사된 점유자들은 모두 말소기준일인 2019.05.23. 이후 전입으로 정리되어 있어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 아래 명단 중 대상 604호와 호수가 직접 일치하는 점유자는 없습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024.06.12 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020.04.10 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020.08.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024.02.20 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021.12.13 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019.06.03 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 | 503호 | 2021.06.25 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024.01.23 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020.12.07 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021.12.17 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024.04.01 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020.04.16 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020.09.25 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021.02.15 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024.09.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023.10.04 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019.06.03 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022.09.13 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021.08.03 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022.06.29 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024.02.26 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021.10.05 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024.08.20 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020.10.16 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024.05.13 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022.09.16 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 비교 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 1회 더 유찰되는 시나리오는 56,840,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시나리오는 39,788,000원(감정가 34.3%)으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 3,287,861,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 3,311,783,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 3,328,528,184원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,861,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 79,338,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,367,200,000원 중 현재 회차 배당액은 79,338,400원, 미배당액은 3,287,861,600원입니다. 미배당이 크더라도 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용·설비. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 295.8㎡, 평지의 세로장방형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.23. 하나은행 을구 1번 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기사항을 최종 대조하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 을구 1번은 2021.11.30. 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 배당채권액과 배당표를 함께 확인해야 합니다.
- 604호 점유 확인. 사건 내 점유자 명단에는 604호와 직접 일치하는 이름이 없습니다. 실제 인도 대상과 현황을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 우선변제 변수. 조사된 점유자들의 보증금·확정일자는 미상이고 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격과 권리를 분리. 최저가 81,200,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
맺으며 — 인수 0원은 분명하지만, 70%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 대상 604호와 직접 일치하는 임차인도 조사 명단에서는 확인되지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰되어 81,200,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 감정가의 70%라는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 따라서 이 물건은 “말소기준·인수액은 비교적 명확하지만, 실제 604호 점유와 가격 적정성은 최종 확인이 필요한 사건”으로 정리하는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
