부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 6층 604호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이고, 2019년 5월 23일 하나은행이 설정한 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021년 11월 30일 변경등기로 2,553,600,000원이 기재됐습니다. 그 뒤 2022년과 2023년에 하나은행 근저당권이 추가되고, 2024년 12월 12일 같은 은행의 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 거액의 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 감정가 116,000,000원 전액이 매각대금이라고 가정해도 집행비용을 제외한 113,576,000원만 1순위 근저당에 배당되고, 채권자 측 미배당액은 3,253,624,000원으로 남습니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 이 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 6층604호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 중 6층 604호 |
| 소유자 | 소양원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준 | 2019.05.23 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당권입니다. 2019년 4월 18일 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 같은 해 5월 23일 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 하나은행 근저당권 변경·추가 근저당권과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 전입자 30명, 그러나 604호 표기는 없다
현황조사와 문건접수에서 확인되는 전입자는 실제 임차인 30명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 중요한 점은 이 30명의 호수가 201호부터 1006호까지 모두 604호 이외의 호수라는 점입니다. 따라서 아래 명단을 604호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
또한 30명 전원의 전입일은 말소기준일인 2019.05.23 이후입니다. 확인된 명단에 한해서는 선순위 대항력 임차인이 아니며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 8명입니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 · 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 · 202호 | 2024.06.12 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 · 301호 | 2020.04.10 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 · 302호 | 2020.08.27 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 · 303호 | 2023.08.21 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 · 304호 | 2024.02.20 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 · 401호 | 2021.12.13 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 · 502호 | 2019.06.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 · 503호 | 2021.06.25 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 · 504호 | 2024.01.23 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 · 601호 | 2020.12.07 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 · 602호 | 2021.12.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 · 603호 | 2024.04.01 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 · 701호 | 2020.04.16 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 · 702호 | 2020.09.25 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 · 703호 | 2021.02.15 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 · 704호 | 2024.09.27 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 · 801호 | 2023.10.04 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 · 802호 | 2019.06.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 · 803호 | 2022.09.13 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 · 901호 | 2021.08.03 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 · 902호 | 2024.10.14 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 · 903호 | 2022.06.29 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 · 1001호 | 2024.02.26 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 · 1002호 | 2021.10.05 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 · 1002호 | 2024.08.20 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 · 1004호 | 2020.10.16 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 · 1004호 | 2024.05.13 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 · 1005호 | 2022.06.07 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 · 1006호 | 2022.09.16 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 1.16억, ‘싸다’는 결론은 아직 금물
이 물건은 현재 0회 유찰 신건이고 감정가와 최저매각가가 모두 116,000,000원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 승계가 확인되지 않고 배당 시나리오상 인수액도 0원이므로, 권리분석상 실질취득은 현재 회차에서 116,000,000원입니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 비교할 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 0회 유찰이라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 오피스텔은 개별 호수의 면적·층·내부상태와 임대수익 조건에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 이 사건의 가격 판단은 최근 실거래 확인 뒤에 내려야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 116,000,000원 | 0원 | 3,253,624,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,800,000원 | 0원 | 3,276,470,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 74,240,000원 | 0원 | 3,294,696,320원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 세 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 미배당 채권액은 낙찰자의 추가 취득비용이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,367,200,000원 중 예상 배당액은 113,576,000원이며, 미배당액은 3,253,624,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해서 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·CCTV·기계식 주차설비·도시가스 개별난방·소방 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며, 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 매수층·금융조건·임대수익 판단방식이 다르므로, 최근 실거래와 실제 임대조건 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 604호 직접 점유 확인. 현황조사 전입자 30명은 모두 다른 호수입니다. 604호의 현재 점유자와 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사건 전체 전입자가 다수 있으므로, 604호와 관계된 임차관계가 추가로 기재돼 있는지 최종 명세서를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번은 2021.11.30 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경 기재돼 있으므로 배당요구 채권액 및 계산서를 원문과 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,253,624,000원은 크지만 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 두 금액을 합산해 실질취득가로 계산하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 116,000,000원이 싸다고 전제하지 말고, 동일 건물·유사 면적·층의 최신 거래를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 오피스텔 비용 확인. 실제 관리비 체납과 공용부분 부담, 기계식 주차 이용조건 등을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 30명의 전입자가 조사됐지만 전원 다른 호수로 기재되고 전입일도 말소기준 이후입니다.
그렇다고 신건 116,000,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 근거가 없고, 대상 604호 자체의 점유관계도 직접 확인해야 합니다. 결론은 권리는 B급 이상으로 단순하지만, 가격과 점유 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어렵다는 쪽입니다. 인수 0원은 장점, 시세 미검증과 604호 점유 확인은 남은 숙제입니다.
