81,900,000원
부산지방법원 2024타경6174. 대상은 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 5층 502호 오피스텔입니다. 등기부의 첫 권리 흐름은 2019.04.18 소양원 소유권보존과 국제자산신탁주식회사 명의 신탁에서 시작합니다. 신탁등기는 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2022년과 2023년에 하나은행 근저당이 추가됐고, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.01.13 황주원의 주택임차권등기가 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 즉 이 사건은 등기상 후순위 권리의 승계보다 가격 검증이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층502호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각소멸
말소기준은 2019.05.23 접수된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경등기로 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 2022.12.05의 122,400,000원 근저당, 2023.02.08의 184,800,000원 근저당, 2024.12.12 경매개시결정, 2025.01.13 황주원 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정·접수된 권리입니다.
| 임차권자 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황주원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.03 | 2019.06.03 | 30,000,000원 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 다른 호실의 점유자들도 함께 확인되지만, 본 분석 대상은 502호입니다. 다른 호실 보증금을 502호의 매수인 인수액에 합산하지 않았습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’과는 별개
현재 회차 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 현재 회차까지 1회 유찰됐고, 제공된 회차 시나리오에서는 추가 유찰 시 57,330,000원, 40,131,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 유찰 구조일 뿐, 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 81,900,000원 | 3,287,174,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 57,330,000원 | 3,311,301,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 40,131,000원 | 3,328,191,358원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 을구 1번 근저당의 채권액을 3,060,000,000원으로 두고 계산돼 있습니다. 등기부에는 2021.11.30 채권최고액을 2,553,600,000원으로 변경한 등기도 있으므로 실제 배당 검토 시 변경등기의 반영 관계를 원문과 대조할 필요가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 승강기·CCTV·기계식 주차·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역이며, 토지는 평지의 세로장방형이고 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 공부상 특이점. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.23 을구 1번 주식회사하나은행 근저당이 기준권리이며 후순위 근저당·경매개시결정·주택임차권은 매각소멸 구조입니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번은 최초 3,060,000,000원에서 2021.11.30 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경돼 있습니다. 배당표의 채권액과 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
- 황주원 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2019.06.03으로 말소기준보다 늦습니다. 대항력은 없고 인수액은 0원이지만 실제 배당관계는 매각물건명세서와 대조하세요.
- 호실 구분. 현황조사에 다른 호실 점유자들이 함께 나타나는 만큼, 502호 실제 점유상태와 인도 대상자를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 81,900,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 별도의 거래사례와 현재 매물 수준을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 확인
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 황주원 주택임차권은 모두 후순위입니다. 황주원의 보증금은 30,000,000원이지만 전입·확정일자가 기준권리 뒤인 2019.06.03이라 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 81,900,000원이 감정가 117,000,000원의 70%라는 점은 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크는 낮지만, 응찰가격을 정하기 전 시세 검증이 반드시 남아 있는 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
