부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 5층 502호 오피스텔입니다. 소유자는 소양원이며, 2019.04.18 소유권보존 후 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌다가 2019.05.23 신탁재산의 귀속으로 소양원에게 돌아왔습니다. 바로 그날 주식회사하나은행 채권최고액 3,060,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 하나은행의 추가 근저당권 122,400,000원과 184,800,000원이 설정됐고, 2024.12.12 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 본건 임차권자 황주원은 전입·확정일자가 모두 2019.06.03으로 말소기준일 2019.05.23보다 늦고, 2025.01.13 보증금 30,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤지만 이 임차권 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층502호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권이다
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준권리 2019.05.23 이후 추가 근저당권과 경매개시결정, 황주원의 임차권등기가 이어집니다. 특히 황주원은 임대차계약일 2019.06.02, 점유개시일 2019.06.02, 주민등록일·확정일자 2019.06.03으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 본건 자료상 대항력은 없고, 30,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다.
② 임차인 분석 — 황주원 임차권은 인수되지 않는다
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 본건 502호 주소와 직접 연결되는 등기부상 임차권자는 황주원입니다. 황주원의 임차보증금은 30,000,000원이며 전입·확정일자가 말소기준일 이후이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황주원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.03 / 2019.06.03 | 30,000,000원 | 2025.01.13 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
황주원의 확정일자는 2019.06.03으로, 2019.05.23 하나은행 1번 근저당권보다 후순위입니다. 현재 117,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 2,438,000원을 뺀 114,562,000원이 1번 근저당권자에게 배당되면서 매각대금이 모두 소진되는 시나리오입니다. 따라서 후순위 권리자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 3,367,200,000원 중 114,562,000원이 배당되고, 미배당액은 3,252,638,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 용도·건물. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 도로·하자. 동남측 약 8m 포장도로에 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 황주원 전입·확정일자 2019.06.03이 말소기준일 2019.05.23보다 뒤라는 점이 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 근저당 변경사항 대조. 1번 근저당권은 2019.05.23 3,060,000,000원으로 설정된 뒤 2021.11.30 2,553,600,000원으로 변경된 이력이 있으므로 실제 배당관계는 등기 원문과 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리. 최저가 117,000,000원과 실질취득 117,000,000원이 같아도, 인수 0원이라는 이유만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 117,000,000원, 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원이며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관계를 다시 확인하고, 미납 관리비·당해세 등 실제 인도·취득비용도 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 황주원의 임대차계약·점유·전입·확정일자는 모두 그 뒤입니다. 2025.01.13 설정된 30,000,000원 임차권 역시 매각으로 소멸해 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 최저가 117,000,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 인수 부담이 없다는 것은 권리 측 장점이고, 시세 대비 매력은 별도의 가격 검증 대상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 승계 부담은 낮지만, 가격 메리트는 별도 확인이 필요한 신건 오피스텔”로 정리하는 것이 가장 일관된 판단입니다.
