부산지방법원 2024타경6174. 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1003호로, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며, 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2022년과 2023년에 설정된 하나은행 근저당, 2024.07.15 임예진의 주택임차권, 2024.12.12 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임예진의 임차권입니다. 보증금은 73,000,000원이고 2020.07.06 주민등록과 확정일자가 확인되지만, 말소기준일 2019.05.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금이 배당에서 모두 회수되지 않더라도, 제시된 권리관계상 그 미회수 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1003호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권까지 말소기준 뒤다
2019.04.18 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 2019.05.23 이미 말소됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정되면서 말소기준이 형성됐고, 이후의 추가 근저당과 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 하나은행 근저당의 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다.
② 본건 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 건물 전유부분 전부 | 73,000,000원 | 2020.07.06 / 2020.07.06 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
임예진은 2020.07.05 임대차계약 후 2020.07.06 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2020.07.10 점유를 개시했습니다. 최초 보증금 70,000,000원에 2022.06.28 3,000,000원을 증액해 총 73,000,000원이며, 증액분 확정일자는 2022.06.29입니다. 2024.07.15 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
그러나 최초 전입일 2020.07.06 자체가 말소기준일인 2019.05.23보다 늦습니다. 따라서 본건 자료의 판정대로 대항력은 없고, 보증기관 대위나 승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어, 120,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
권리분석상 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 120,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원이지만, 이 역시 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 단순히 “싸다”는 결론으로 연결하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 120,000,000원 중 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당액은 3,249,680,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 본건 임차권등기에는 주거 용도로 표시돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 동남측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 지목은 대, 토지면적은 295.8㎡, 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1003호 임차인 재확인. 임예진의 보증금 73,000,000원, 2020.07.06 전입·확정일자, 2024.07.15 임차권등기를 원본과 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2019.05.23 하나은행 근저당보다 임차인의 전입이 늦다는 점이 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 않기. 채권자 미배당 3,249,680,000원은 낙찰자의 인수채무가 아닙니다.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 감정가나 유찰률만으로 적정 응찰가를 결정하지 마세요.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 오피스텔이라는 실제 용도를 기준으로 매매·임대 수요를 따로 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 입찰 전 관리비 체납과 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리분석 포인트는 비교적 선명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임예진의 전입·확정일자는 2020.07.06입니다. 임차권등기도 2024.07.15로 후순위이므로 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가와 최저가는 120,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 가격이 없어 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원이라는 회차별 가격도 그 자체로 매력도를 보장하지 않습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 오피스텔 신건입니다.
