부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 10층 1003호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이며, 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당, 2024.07.15 임예진의 주택임차권, 2024.12.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임예진의 임차권입니다. 임차보증금은 73,000,000원, 주민등록일자와 최초 확정일자는 모두 2020.07.06입니다. 말소기준인 2019.05.23보다 늦으므로 이 사건 자료상 대항력 없음으로 정리되며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 10층1003호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
2019.05.23 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경계약으로 2,553,600,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐으며, 2024.07.15 임예진의 임차권등기와 2024.12.12 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차관계 — 1003호 임차권등기 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임예진 | 건물 전유부분 전부 | 2020.07.06 | 2020.07.06 | 73,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 |
임예진의 임대차계약일자는 2020.07.05이고, 점유개시일자는 2020.07.10입니다. 이후 2022.06.28 보증금 3,000,000원이 증액되어 총 보증금은 73,000,000원이며, 증액분 확정일자는 2022.06.29입니다. 임차권등기명령은 2024.07.11, 등기 접수는 2024.07.15입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 별개
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 84,000,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 84,000,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 82,088,000원이고 미배당액은 3,285,112,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 임예진의 임차보증금 73,000,000원, 전입·확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 84,000,000원, 2회 유찰 시 58,799,999원, 3회 유찰 시 41,159,999원으로 회차별 자금계획을 나눠 보세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 선순위 하나은행 채권에 미배당이 크게 발생합니다. 다만 자료상 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
이 사건은 2019.05.23 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 1003호 임차권자 임예진의 전입·확정일자는 2020.07.06으로 말소기준보다 늦고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽 핵심 위험은 비교적 제한적입니다.
다만 현재 최저가 84,000,000원이 감정가 120,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 물건의 최종 판단 포인트는 권리보다 시세·임대수익·현장 점유를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
