* 등기된 근저당권의 매각 소멸 및 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 804호의 실제 임대관계와 점유는 별도로 확인해야 합니다.
부산지방법원 2024타경6174. 부산 부산진구 양정동 더 센텀 8층 804호 오피스텔입니다. 소유자는 소양원이며, 2019년 설정된 하나은행 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행됩니다. 이후 같은 은행의 근저당권이 추가로 설정됐고 경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 119,000,000원의 70%인 83,300,000원입니다. 다만 오피스텔의 실제 가치는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 인근·동일 건물 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층 804호 (양정동, 더 센텀) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 (공부상 업무시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 8층 804호 |
| 소유자 | 소양원 (단독소유) |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당권
말소기준은 2019.05.23 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었으나 2021.11.30 변경등기를 통해 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 따라서 최초 설정금액을 현재 유효한 채권최고액으로 사용하면 안 됩니다.
2022년과 2023년에 추가 설정된 하나은행 근저당권은 말소기준 이후의 권리로, 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2024.12.12 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국제자산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2019.05.23 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 804호를 별도로 확인해야 한다
현황조사에서 여러 호실의 전입자가 확인되지만, 이번 매각 대상인 804호로 특정된 임차인은 확인되지 않습니다. 다른 호실의 전입자나 보증금을 804호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 확인 대상 | 현재 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 804호 임차인 | 특정된 임차인 없음 | 실제 점유 확인 필요 |
| 804호 보증금 | 임대관계 미상 | 금액 확정 불가 |
| 804호 대항력 | 판정 대상 임차인 미특정 | 현황 확인 전 단정 금지 |
| 804호 우선변제 | 확정일자·보증금 확인 필요 | 배당 여부 확정 불가 |
대상 호실에 특정된 임차인이 없어 개인별 대항력·우선변제·승계 여부를 확정할 수 없습니다. 타 호실 전입 내역은 804호의 임차관계로 취급하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인율은 미확정
감정가와 최저매각가 사이의 차이는 명확합니다. 감정가 119,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 83,300,000원으로 내려왔습니다.
| 감정가 | 119,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 83,300,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 동일 건물 실거래 | 시세 확인 필요 |
| 실질취득액 | 최저가 83,300,000원 + 최종 확인되는 인수금액 및 부대비용 |
배당 시뮬레이션상 인수액을 적용하면 현재 최저가 기준 취득금액은 83,300,000원입니다. 그러나 실제로 확인되지 않은 임차관계나 부대비용까지 모두 0원으로 확정한 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
현재 회차 최저가로 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 금액이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 산출상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,899,400원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 | 3,060,000,000원* | 81,400,600원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 83,300,000원 |
* 위 배당 시뮬레이션은 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 3,060,000,000원을 사용했습니다. 등기상 해당 채권최고액은 2021.11.30에 2,553,600,000원으로 변경됐으므로 최신 배당 계산과 구분해야 합니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과도 다릅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액* | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 3,285,799,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 3,310,339,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 3,327,517,706원 | 0원 |
* 제시된 시뮬레이션 수치입니다. 미배당액은 변경 전 근저당권 채권최고액을 반영한 산출값이며, 매수인 인수 0원은 등기상 소멸권리 및 시뮬레이션 기준입니다. 실제 임대관계·점유 및 최종 배당은 별도 확인해야 합니다.
유찰이 진행되면 시나리오상 최저매각가는 내려가지만, 채권자에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수시설과 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동남측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 건물 및 인근 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 매도 가능 가격과 회수 기간을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 804호 점유 확인. 다른 호실 전입 내역과 구분해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.05.23 하나은행 근저당권을 기준으로 등기상 선후순위와 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 채권최고액 변경. 을구 1번의 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 변경 후 금액 2,553,600,000원을 혼동하지 말아야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권의 공동담보목록 제2019-159호 및 후순위 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물의 최근 거래, 최신 거래가격, 인근 오피스텔 시세를 확인해 83,300,000원의 가격 경쟁력을 검증해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실제 임대차계약과 임대료, 공실 가능성 및 관리비를 확인한 후 수익성을 계산해야 합니다.
- 주차·시설. 기계식 주차설비의 이용 가능 여부와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 및 조세채권 등 배당과 취득 후 부담에 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 기일 재확인. 2026.09.30 매각기일과 최저매각가, 매각조건의 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “30% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득 조건
부산 더 센텀 804호는 감정가 119,000,000원에서 83,300,000원으로 최저가가 낮아진 1회 유찰 오피스텔입니다. 2019년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권까지 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 804호의 실제 점유·임대관계는 미확정이며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 또한 선순위 근저당권의 채권최고액이 변경됐는데 배당 시뮬레이션에는 변경 전 금액이 사용됐습니다.
결론적으로 등기상 말소 구조는 확인되지만, 실제 점유와 가격 경쟁력은 추가 검증이 필요합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하거나 실제 취득비용을 83,300,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 대상 호실의 점유·임대차와 최신 실거래를 먼저 확인한 뒤 입찰가격을 검토해야 합니다.
