부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 8층 804호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며, 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권들과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 눈에 띄는 숫자는 말소기준 근저당의 채권최고액 3,060,000,000원입니다. 이후 2021.11.30 변경등기로 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐고, 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 후순위 근저당도 추가됐습니다. 큰 채권 미배당이 예상되지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층804호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 본건 8층 804호 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2019.04.18 국제자산신탁주식회사 앞으로 이전된 신탁등기는 2019.05.23 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고 소유권은 소양원에게 귀속됐습니다. 그날 설정된 하나은행 근저당을 기준으로, 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 본건 804호 임차인 없음
| 본건 호수 | 804호 |
|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 대항력 | 해당 없음 |
| 우선변제 | 해당 없음 |
| 보증금 승계 | 0원 |
현황조사에는 이 건물의 다른 호수 전입자들이 확인되지만, 본건 804호는 그 목록에 포함되지 않습니다. 다른 호수 전입자는 모두 말소기준일인 2019.05.23 이후 전입으로 분류되어 있으며, 본건 804호의 인수액 산정에는 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.19억에 가격 가점은 아직 금지
현재 회차는 감정가의 100%인 119,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수가 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 119,000,000원입니다.
다만 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 가격 메리트는 최근 거래가격과 최신 거래가격을 우선해 비교해야 하므로, 실거래 대조 없이 신건 119,000,000원에 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다. 현재 확인 가능한 회차 정보는 1회 유찰 시 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원의 시나리오이지만, 이 가격들 역시 실거래 시세와 비교하기 전에는 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 3,250,666,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 3,274,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 3,292,810,880원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 116,534,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 선순위 근저당에 배당되는 추정입니다. 총 채권액 3,367,200,000원 대비 미배당은 3,250,666,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가에서도 오피스텔로 이용되는 물건입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근. 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적 295.8㎡, 공시지가 2,760,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 동남측 8m 내외 포장도로에 접하고, 준주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 804호 점유 재확인. 현황조사상 본건 호수 임차인은 없지만, 입찰 직전 현장 점유와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2019.05.23 1번 근저당의 채권최고액 3,060,000,000원과 2021.11.30 변경 후 2,553,600,000원의 관계를 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 가격은 실거래 우선. 최저가 119,000,000원이 감정가 100%인 신건이므로, 인근 및 유사 오피스텔 최근 거래를 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 가격도 자동으로 ‘저가’가 아님. 95,200,000원 또는 76,160,000원 시나리오가 현실화되더라도 실제 거래가와 비교한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 감정요항표에 기계식 주차설비가 기재되어 있으므로 실제 이용 조건과 관리 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에서 별도로 작용할 수 있는 세금 등은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전 최신 상태로 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 물건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 804호에는 임차인이 확인되지 않아 보증금 승계도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액은 119,000,000원으로 정리됩니다.
다만 현재는 감정가 100% 신건입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 1회 유찰 시 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원의 시나리오가 있지만 그 숫자 역시 실제 거래와 비교해야 의미가 생깁니다. 결론은 “인수 위험은 낮음, 신건 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단.”입니다.
