부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 4층 404호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이고, 등기상 말소기준은 2019.05.23. 설정된 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원으로 등기됐고 2021.11.30.에는 2,553,600,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2022년·2023년 하나은행 근저당권과 2024.12.12. 임의경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 채권자 측 미배당 규모가 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수액이 되는 구조는 아니라는 점입니다. 현재 81,200,000원 매각을 가정한 배당표에서 채권 미배당은 3,287,861,600원이지만, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층404호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준 | 2019.05.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.18. 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁등기는 2019.05.23. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소되어 소유권이 소양원에게 돌아왔습니다. 같은 날 주식회사하나은행 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후의 2022.12.05. 근저당권 122,400,000원, 2023.02.08. 근저당권 184,800,000원 및 2024.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 대상 404호는 별도 기재 없음
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 대상 404호와 일치하는 임차인 기재는 확인되지 않습니다. 아래 30명은 같은 사건에서 다른 호실에 기재된 임차인·점유자입니다. 모두 전입신고일이 2019.05.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 임병윤 | 2019.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.10 접수 |
| 202호 | 탁현지 | 2024.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.04 접수 |
| 301호 | 은미주 | 2020.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.21 접수 |
| 302호 | 윤주영 | 2020.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 303호 | 정호룡 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.11 접수 |
| 304호 | 오윤지 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.20 접수 |
| 401호 | 김다현 | 2021.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 502호 | 황주원 | 2019.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 503호 | 강성혜 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 504호 | 이나경 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 601호 | 김도원 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 602호 | 김혜림 | 2021.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 603호 | 김재훈 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 701호 | 김무성 | 2020.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 702호 | 박달오 | 2020.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 703호 | 하효진 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 704호 | 김민지 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 801호 | 전해용 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.27 접수 |
| 802호 | 김민주 | 2019.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 803호 | 이수민 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 901호 | 하지연 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 902호 | 윤성빈 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 903호 | 김호율 | 2022.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 1001호 | 이주형 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 1002호 | 최혜주 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.08 접수 |
| 1002호 | 박다현 | 2024.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 1004호 | 양현준 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 1004호 | 강지윤 | 2024.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 1005호 | 황태범 | 2022.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 1006호 | 서혜경 | 2022.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.20 접수 |
③ 가격·유찰 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시나리오는 56,840,000원과 39,788,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 실거래 시세 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 3,287,861,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 3,311,783,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 3,328,528,184원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 1번 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 3,287,861,600원이나 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 ‘양정초등학교’ 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주변환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 ‘양정역’이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방설비, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 세로장방형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적 295.8㎡, 공시지가 2,760,000원/㎡, 준주거지역·상대보호구역입니다. 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 물건의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 가격대별 환금성을 정량적으로 판단하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자가 있으나 404호 특정 임차인 기재는 없습니다. 현장 점유와 인도 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.05.23. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2021.11.30. 채권최고액 2,553,600,000원 변경 기록과 배당표 계산기준 3,060,000,000원의 차이를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 추가 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.05.23. 하나은행 근저당이고, 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 81,200,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 대상 404호에 특정된 임차인 기재 역시 확인되지 않습니다.
다만 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰돼 81,200,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인을 뜻할 뿐, 실거래 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 측면에서는 단순하지만, 가격 판단은 실제 시세 검증 후 결정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
