부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 4층 404호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며, 2019.04.18 소유권보존 뒤 신탁등기가 설정됐다가 2019.05.23 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당의 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고 2021.11.30 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 뒤이어 2022년 하나은행 근저당 122,400,000원, 2023년 근저당 184,800,000원이 추가됐으며 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2024.12.12 하나은행이 임의경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 4층404호 (양정동,더 센텀) |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 을구 1번 하나은행 근저당 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 이후 추가된 하나은행 근저당 2건과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 전입자 30명, 모두 말소기준 이후
현황조사와 문건접수에는 더 센텀 여러 호실의 전입자 30명이 확인됩니다. 이들은 모두 2019.05.23 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 있어 대항력 없음으로 분류됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다. 명단에 404호 전입자는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024.06.12 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020.04.10 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020.08.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024.02.20 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021.12.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019.06.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 | 503호 | 2021.06.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024.01.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021.12.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024.04.01 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020.04.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020.09.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021.02.15 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024.09.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023.10.04 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019.06.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022.09.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021.08.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022.06.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024.02.26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021.10.05 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024.08.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020.10.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024.05.13 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022.09.16 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 전입자 30명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 3,060,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,367,200,000원 중 113,576,000원이 배당되고 3,253,624,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권이 크더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 3,253,624,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 3,276,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 3,294,696,320원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,405,761,439원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에게 113,576,000원이 배당되는 계산이고, 1회 유찰 시 90,729,600원, 2회 유찰 시 72,503,680원입니다. 세 시나리오 모두 신청채권은 전액 만족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 급·배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유 재확인. 현황조사 명단에 404호 전입자는 없으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 원본 현황조사·매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 확인된 전입자 30명의 보증금과 확정일자가 알려지지 않았습니다. 대상 호실과 직접 관련되는 임대차가 있는지 구분해 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2019.05.23 을구 1번 하나은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 근저당 2건과 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 116,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 기계식 주차설비가 있으므로 실제 사용 조건과 관리상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관리비 체납과 세금 관련 사항을 별도 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 그러나 점유 확인은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 더 센텀에는 현황조사상 전입자 30명이 확인되고 보증금·확정일자가 알려지지 않았습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 분류되지만, 대상인 404호가 그 명단에 없다는 점을 별도로 봐야 합니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 404호 실제 점유와 가격은 반드시 별도 확인”입니다.
