부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 5층 501호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이며, 2019.04.18 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사 명의 신탁이 설정됐다가 2019.05.23 말소됐습니다. 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 하나은행의 추가 근저당권과 김정학의 주택임차권, 2024.12.12 임의경매개시결정이 이어집니다. 김정학의 임차권은 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2019.05.27로, 말소기준권리인 2019.05.23보다 늦습니다. 따라서 본건 권리분석의 핵심은 인수 위험보다 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층501호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019.05.23 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.05.23 접수된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이며 2021.11.30 변경등기에서 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 하나은행 근저당권이 추가됐고 모두 말소기준 이후 권리입니다.
2023.05.03 등기된 김정학의 주택임차권은 반환받지 못한 임차보증금 13,000,000원에 관한 등기입니다. 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2019.05.27로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류되며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 본건 501호의 임차권 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정학 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2019.05.27 | 2019.05.27 | 13,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
현황조사에는 더 센텀의 다른 호실 점유자들도 다수 기재되어 있으나, 본건 소재지는 5층 501호이며 위 표는 501호 전유부분 전부에 등기된 김정학의 임차권을 정리한 것입니다.
③ 가격 판단 — 신건 117,000,000원, 시세 비교는 보류
감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 계산되는 실질취득액도 117,000,000원입니다.
다만 이 금액을 비교할 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 권리가 안전하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,367,200,000원 중 예상 배당액은 114,562,000원이고, 미배당액은 3,252,638,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소방·CCTV·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방·공동현관 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동남측으로 개설된 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,760,000원/㎡, 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.23 접수된 하나은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차권 확인. 김정학의 임차보증금은 13,000,000원이고 전입·확정일자는 2019.05.27입니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 전에 대조하세요.
- 가격 조사. 최저가 117,000,000원의 시세 적정성을 판단할 최근 거래가격이 반드시 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 매각대금 대부분이 하나은행 선순위 근저당 배당에 사용되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 임차권에는 주거 이용이 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김정학 임차권의 전입일은 2019.05.27로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 117,000,000원인 신건이고, 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 긍정적이지만 가격에서는 중립으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 결정. 그것이 이 물건의 핵심입니다.
