부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 5층 501호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 소양원이고, 2019.05.23. 설정된 주식회사하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이었고 2021.11.30. 변경등기로 2,553,600,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2022.12.05. 122,400,000원, 2023.02.08. 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐으며, 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기에는 2023.05.03. 김정학의 주택임차권도 존재합니다. 임대차계약일과 주민등록일, 확정일자는 모두 2019.05.27.이고 점유개시는 2019.04.06.입니다. 그러나 대항력 판단의 핵심인 주민등록일이 말소기준일인 2019.05.23.보다 뒤이므로, 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 등기된 미반환 임차보증금은 13,000,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 5층501호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 청구액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 준주거지역 · 대 · 공시지가 2,760,000원/㎡ · 토지면적 295.8㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.23. 하나은행 근저당입니다. 이후 추가된 하나은행 근저당과 2023.05.03. 김정학 임차권, 2024.12.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당표에서도 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 조사
현황조사에는 더 센텀 여러 호실의 전입자가 함께 확인되어 있습니다. 모두 전입신고일이 말소기준일 2019.05.23.보다 뒤로 판정되어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이 가운데 등기부와 매각물건명세서에 본건 전유부분 전부의 임차권자로 확인되는 사람은 김정학입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019-10-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024-06-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020-04-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020-08-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023-08-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021-12-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019-06-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 | 503호 | 2021-06-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024-01-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020-12-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021-12-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024-04-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020-04-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020-09-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021-02-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023-10-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019-06-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022-09-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021-08-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024-10-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022-06-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024-02-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021-10-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024-08-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020-10-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024-05-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022-06-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022-09-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정학 | 전유부분 전부 | 2019-05-27 | 13,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김정학 임차권등기에는 임차보증금 63,000,000원 중 반환되지 않은 금액 13,000,000원이 등기되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 하지만 시세 판단은 보류
감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 가격 하락은 분명하지만, 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,367,200,000원 중 채권자 배당액은 80,025,800원이고, 미배당액은 3,287,174,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 부근은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, CCTV, 소방·경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 임차권 재확인. 김정학의 임대차계약일·주민등록일·확정일자 2019.05.27.과 말소기준일 2019.05.23.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 매수인 인수 0원 확인. 현재 계산은 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 변수가 있는지 매각물건명세서 최종본을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기상 김정학의 차임은 없고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비의 이용 조건과 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 등기된 김정학 임차권의 주민등록일은 2019.05.27.로 그보다 늦습니다. 추가 근저당과 경매개시결정도 말소기준 뒤이며, 현재 회차 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 1회 유찰로 117,000,000원에서 81,900,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 낮게 보되, 시세 검증을 별도로 끝낸 뒤 입찰가를 결정해야 하는 오피스텔로 정리하는 것이 타당합니다.
