부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 8층 802호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 소양원이며 2019.04.18 소유권보존 뒤 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌다가 2019.05.23 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 후순위 근저당과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 권리분석 핵심은 후순위 등기보다 802호 점유자입니다. 김민주의 전입은 말소기준일보다 11일 늦은 2019.06.03이므로 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당·우선변제의 구체적인 금액 순위까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 8층802호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 소양원 (2019.04.18 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.23 하나은행 근저당
말소기준권리는 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,060,000,000원이고, 2021.11.30 변경계약으로 2,553,600,000원으로 변경등기가 이루어졌습니다. 이후 2022.12.05 122,400,000원, 2023.02.08 184,800,000원의 하나은행 후순위 근저당이 추가됐으며, 2024.12.12 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 802호 임차인·점유자 — 대항력은 없고, 우선변제는 미상
본 리포트 대상인 802호에는 김민주가 점유자로 조사돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 실제 배당액은 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 802호 | 2019.06.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민주의 전입일 2019.06.03은 말소기준 근저당 2019.05.23보다 뒤입니다. 따라서 선순위 임차인으로서 매수인에게 보증금을 대항하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 별도 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금·확정일자 자체가 미상이므로 배당절차상 우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 120,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 120,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현 회차에서의 실질취득액도 120,000,000원으로 봅니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 96,000,000원(감정가 80%), 2회 유찰 76,800,000원(감정가 64%)입니다. 다만 이 가격 역시 실거래 시세와의 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 거래되는 오피스텔 가격이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
120,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 3,367,200,000원 대비 미배당은 3,249,680,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근. 부근은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이고 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 점유관계 재확인. 김민주 전입일 2019.06.03은 말소기준보다 늦지만, 실제 점유 상태와 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당요구, 우선변제 여부와 배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 1번 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 3,060,000,000원에서 2021.11.30 2,553,600,000원으로 변경된 등기와 배당 시뮬레이션의 기준금액을 대조하세요.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 현재 최저가 120,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 96,000,000원, 2회 유찰 76,800,000원입니다. 할인 폭과 별개로 각 회차의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 전제로 해당 매각가와 같습니다.
- 관리비·점유 이전. 오피스텔의 미납 관리비와 낙찰 후 점유 이전 비용·절차를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 아직 미확인”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 802호 김민주는 그보다 늦은 2019.06.03 전입이어서 대항력은 없습니다. 후순위 근저당도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘좋은 물건’이나 ‘싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 김민주의 보증금·확정일자가 미상이고, 신건 최저가 120,000,000원을 최근 실거래와 비교할 숫자도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 대항력 인수는 낮지만 세부 임대차 확인은 필요, 가격 평가는 보류입니다. 특히 1번 근저당의 변경등기 금액과 배당 시뮬레이션의 채권액 차이를 입찰 전에 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
