부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 904호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 소양원이며, 2019년 4월 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2019.05.23. 신탁재산 귀속으로 다시 소양원 명의가 됐습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 3,060,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2021.11.30. 첫 근저당의 채권최고액은 2,553,600,000원으로 변경됐고, 2022.12.05. 122,400,000원, 2023.02.08. 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐습니다. 2024.12.12. 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층904호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 하나은행 근저당
핵심은 2019.05.23. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.04.18. 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기도 2019.05.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름 자체에서 낙찰자가 승계하는 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 904호를 따로 확인해야 한다
현황조사 등에 기재된 전입자는 30명이며, 모두 말소기준권리인 2019.05.23.보다 뒤에 전입해 기재상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 또한 아래 기록의 호실은 201호부터 1006호까지이며 904호로 기재된 전입자는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 없음 | 2025.02.10 | 미상 | 해당 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024.06.12 | 없음 | 2025.02.04 | 미상 | 해당 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020.04.10 | 없음 | 2025.05.21 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020.08.27 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 없음 | 2025.08.11 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024.02.20 | 없음 | 2025.01.20 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021.12.13 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019.06.03 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성혜 | 503호 | 2021.06.25 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024.01.23 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020.12.07 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021.12.17 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024.04.01 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020.04.16 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020.09.25 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021.02.15 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024.09.27 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023.10.04 | 없음 | 2025.03.27 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019.06.03 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022.09.13 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021.08.03 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022.06.29 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024.02.26 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021.10.05 | 없음 | 2025.04.08 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024.08.20 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020.10.16 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024.05.13 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022.09.16 | 없음 | 2025.01.20 | 미상 | 해당 없음 |
위 30명은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 전입자 기록입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 117,520,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 3,367,200,000원 가운데 117,520,000원이 배당되고, 3,249,680,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액은 2,405,761,439원으로, 현재 회차 예상배당만으로는 만족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 첫 근저당은 2021.11.30. 채권최고액이 2,553,600,000원으로 변경됐으므로 실제 배당은 등기와 채권계산서를 다시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 공동현관 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 조사된 전입자 명단에는 904호가 없으므로, 현장점유자와 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 첫 근저당 변경등기 확인. 2019년 최초 채권최고액 3,060,000,000원이 2021.11.30. 2,553,600,000원으로 변경돼 있습니다.
- 배당표 원문 대조. 현재 시뮬레이션은 첫 근저당을 3,060,000,000원으로 계산하므로 실제 채권계산서와 차이가 생길 수 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 미배당은 3,249,680,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가와 최저가가 동일한 신건이며, 이 자료만으로는 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비가 구비된 오피스텔이므로 실제 이용 조건과 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단 포인트는 904호 점유와 가격
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 채권 미배당이 발생하지만 그것만으로 낙찰자의 추가 부담이 되는 구조는 아닙니다.
다만 권리상 인수 0원과 임차·점유 확인 완료는 같은 말이 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 조사된 30명의 전입자는 다른 호실로 기재돼 있어 904호의 현재 상황을 직접 설명하지 않습니다. 또한 실거래 비교 없이 신건 120,000,000원의 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 결론은 등기상 권리는 통과, 904호 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
