부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 904호 오피스텔입니다. 감정가는 120,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2019.05.23 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당 2건과 2024.12.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차관계에서는 숫자가 많아 보이지만 기준일을 놓치면 안 됩니다. 조사된 임차인은 총 30명이고 전입일은 모두 말소기준일인 2019.05.23 이후입니다. 따라서 기재된 자료에서는 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 이 자료상 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 또 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 30명을 중복 합산할 사정도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층904호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 소양원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.04.18 소유권보존 후 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 2019.05.23 신탁재산의 귀속을 원인으로 그 신탁등기가 말소되며 소양원에게 귀속되었습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 3,060,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2022.12.05 채권최고액 122,400,000원, 2023.02.08 채권최고액 184,800,000원의 하나은행 근저당이 추가됐으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 30명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 30명은 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입일은 전부 2019.05.23 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 8명입니다. 다만 명단에는 904호가 기재되어 있지 않으므로 본건 904호의 실제 점유상태는 입찰 전 별도로 확인할 핵심 사항입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병윤 | 201호 | 2019.10.07 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁현지 | 202호 | 2024.06.12 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 은미주 | 301호 | 2020.04.10 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주영 | 302호 | 2020.08.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호룡 | 303호 | 2023.08.21 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 304호 | 2024.02.20 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 401호 | 2021.12.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주원 | 502호 | 2019.06.03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성혜 | 503호 | 2021.06.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 504호 | 2024.01.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도원 | 601호 | 2020.12.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 602호 | 2021.12.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재훈 | 603호 | 2024.04.01 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김무성 | 701호 | 2020.04.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박달오 | 702호 | 2020.09.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하효진 | 703호 | 2021.02.15 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 704호 | 2024.09.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전해용 | 801호 | 2023.10.04 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 802호 | 2019.06.03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 803호 | 2022.09.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지연 | 901호 | 2021.08.03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성빈 | 902호 | 2024.10.14 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호율 | 903호 | 2022.06.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주형 | 1001호 | 2024.02.26 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜주 | 1002호 | 2021.10.05 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다현 | 1002호 | 2024.08.20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양현준 | 1004호 | 2020.10.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지윤 | 1004호 | 2024.05.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태범 | 1005호 | 2022.06.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜경 | 1006호 | 2022.09.16 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 분배표상 매수인 인수액이 0원이므로 권리인수만 반영한 실질취득금액도 84,000,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아니므로, 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 84,000,000원 | 3,285,112,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 58,799,999원 | 3,309,858,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 41,159,999원 | 3,327,180,881원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 미배당 채권액과 낙찰자의 인수액은 서로 다른 숫자라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 82,088,000원, 채권자 총 미배당액은 3,285,112,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 분배표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주변환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 급·배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방, 1층 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 세로장방형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 동남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 904호 실제 점유 확인. 조사된 임차인 명단에는 904호가 없습니다. 904호의 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 반드시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이며 조사된 모든 임차인의 전입일은 그 이후입니다.
- 1번 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 3,060,000,000원과 2021.11.30 변경등기의 2,553,600,000원, 예상배당표의 3,060,000,000원 기준을 원문에서 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 3,285,112,000원이지만 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 감정가 120,000,000원에서 1회 유찰돼 84,000,000원이 되었지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 오피스텔 이용조건 확인. 기계식 주차설비와 도시가스 개별난방 등 실제 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘904호 점유와 가격 검증’
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 30명도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력이 없고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지를 별도로 봐야 합니다. 첫째, 임차인 명단에 904호가 없어 본건의 실제 점유상태는 직접 확인해야 합니다. 둘째, 최저가 84,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 1번 근저당의 변경등기 금액과 배당계산 기준액이 서로 다르게 기재된 점까지 원문 대조 대상으로 남습니다. 따라서 이 물건은 권리인수 위험은 낮지만, 점유·가격·배당기준 확인을 마친 뒤 판단해야 하는 오피스텔로 정리됩니다.
