부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 더 센텀 9층 903호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 소양원이고, 2019.05.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행 근저당권 2건과 2025년 김호율의 주택임차권이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
핵심은 903호 임차권입니다. 김호율의 임대차계약일은 2022.06.23, 주민등록일은 2022.06.29, 점유개시일은 2022.07.15이고 임차권등기는 2025.02.18 접수됐습니다. 모두 2019.05.23 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 등기 당시 보증금은 70,000,000원이었으나 2025.04.03 임차권 경정등기로 60,000,000원으로 정정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층903호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,405,761,439원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
2019.04.18 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌고, 2019.05.23 신탁등기가 말소되면서 소유권은 다시 소양원에게 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022년·2023년 추가 근저당권과 2025년 임차권등기는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 903호 임차권 — 보증금은 60,000,000원으로 경정
| 임차권자 | 범위 | 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호율 | 건물 전유부분 전부 | 2022.06.29 | 60,000,000원 | 2025.02.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
등기부에는 임대차계약일자 2022.06.23, 주민등록일자 2022.06.29, 점유개시일자 2022.07.15, 확정일자 2022.06.23이 기재돼 있습니다. 최초 임차권등기에는 보증금 70,000,000원이 기재됐지만 2025.04.03 경정등기에서 60,000,000원으로 정정됐습니다. 전입은 2019.05.23 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 82,775,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,367,200,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 82,775,400원, 미배당액은 3,284,424,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시나리오는 59,289,999원, 3회 유찰 시나리오는 41,502,999원으로 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 법원경매의 회차 가격일 뿐, 그것만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물에 위치합니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·주거용오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비, 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동남측 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역, 공시지가 2,760,000원/㎡, 토지면적 295.8㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 확인. 김호율 임차보증금은 최초 70,000,000원에서 2025.04.03 경정으로 60,000,000원이 됐으므로 최신 등기내용을 기준으로 대조하세요.
- 배당요구·배당표 확인. 김호율은 2025.02.18 배당요구가 확인되며, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.05.23 하나은행 근저당권이 기준이며 이후 추가 근저당권·임차권은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 903호의 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
- 오피스텔 관리비·공실. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 관리비·공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 단순, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.23 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 2022년 이후 추가 근저당권과 김호율 임차권은 모두 후순위입니다. 임차보증금은 경정 후 60,000,000원이지만 대항력 없음으로 정리돼 있고, 현재 회차와 후속 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 판단이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가 121,000,000원의 70%인 84,700,000원이지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮게 보되, 903호의 실제 매매·임대 조건을 확인한 뒤 응찰가격을 정하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
