부산지방법원 2024타경6174. 부산진구 양정동 ‘더 센텀’ 9층 903호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.05.23 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당과 김호율의 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김호율은 2022.06.29 주민등록을 마쳤지만 기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고 보증금이 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 121,000,000원이고 유찰 이력은 없습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 쪽은 비교적 선명하지만 가격 쪽은 시세 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6174 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37, 9층903호 (양정동,더 센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 소양원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,405,761,439원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2019.05.23 주식회사하나은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
2019.04.18 소양원 명의로 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사에 신탁되었다가, 2019.05.23 신탁재산이 소양원에게 귀속됐습니다. 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2022.12.05·2023.02.08 추가된 하나은행 근저당과 2025.02.18 김호율의 임차권은 모두 그 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 903호 임차권은 승계되지 않는다
| 임차인 | 범위 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김호율 | 건물 전유부분 전부 | 2022.06.29 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김호율의 임대차계약일자와 확정일자는 2022.06.23, 주민등록일자는 2022.06.29, 점유개시일자는 2022.07.15로 등기돼 있습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2019.05.23 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
임차권등기는 2025.02.18 보증금 70,000,000원으로 등기됐다가 2025.04.03 60,000,000원으로 경정됐습니다. 이는 별도의 임차인이 추가된 것이 아니라 기존 임차권의 보증금이 경정된 것으로 보는 것이 맞으므로 70,000,000원과 60,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,060,000,000원 | 118,506,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
121,000,000원 매각을 가정한 계산에서는 집행비용 2,494,000원을 제외한 118,506,000원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권 미배당은 3,248,694,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·CCTV·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,760,000원/㎡, 토지면적은 295.8㎡입니다.
- 도로. 동남측 약 8m 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 세로장방 형태입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 확인. 김호율 임차권 보증금은 70,000,000원 등기 후 60,000,000원으로 경정됐으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 주민등록일 2022.06.29는 말소기준권리 2019.05.23보다 늦어 본 분석상 대항력이 없습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 1번 근저당은 2021.11.30 채권최고액 2,553,600,000원으로 변경된 이력이 있어 배당표와 최신 채권계산서를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료만으로 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 판단할 수 없으므로 121,000,000원의 가격 메리트를 별도로 검증하세요.
- 배당 여력. 신건 가정에서는 1순위 근저당 배당만으로 매각대금이 소진되고 총 채권 미배당이 3,248,694,000원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권 등기 = 인수”는 아니다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 903호에 설정된 주택임차권입니다. 하지만 등기돼 있다는 사실만으로 낙찰자가 보증금을 떠안는 것은 아닙니다. 김호율의 주민등록일 2022.06.29는 말소기준권리 2019.05.23보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 따라서 경정된 보증금 60,000,000원은 매수인 승계 대상이 아니며 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단에는 공백이 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 121,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증입니다. 특히 1번 근저당의 채권최고액 변경등기와 예상배당 계산의 기준금액 차이는 입찰 전 반드시 원본으로 다시 확인할 부분입니다.
