부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 2층 201호 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건으로 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 접수됐으며, 같은 날 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 201호 전입자 권소정입니다. 전입일은 2021.09.02.로 말소기준일 2021.08.13.보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 2024.09.09. 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액과 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층201호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입
② 임차인 — 201호 권소정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권소정 | 201호 | 2021.09.02 | 미상 | 미상 | 2024.09.09 접수 | 없음 | 미상 | 금액 0원 |
권소정의 전입일 2021.09.02.는 말소기준 근저당의 설정일 2021.08.13.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당순위·배당액은 매각물건명세서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 단정은 금지
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 125,300,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원입니다.
하지만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 평가는 현재 확인되는 감정가와 유찰 회차를 중심으로 보되, 125,300,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정하지 않는 것이 안전합니다. 실질취득액은 현재 시나리오상 금액 인수가 없으므로 최저매각가와 같은 125,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 122,745,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,554,200원을 제외한 122,745,800원이 근저당권 배당으로 잡히며, 근저당 미배당액은 3,635,954,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
근저당 등기에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있고, 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 함께 표시돼 있습니다. 따라서 등기상 채권최고액 3,758,700,000원은 공동담보 구조와 함께 확인해야 하며, 이 숫자만으로 201호의 개별 채무 부담을 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 3,635,954,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 3,672,968,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 3,698,808,147원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건으로 2021.08.05. 사용승인됐고, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등과 오피스텔 등이 함께 있으며, 본건 사건 용도는 다세대입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이고 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1번 등기는 말소기준 근저당보다 접수번호가 빠릅니다. 매각 뒤 효력과 의무 승계 여부를 등기 원본·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 201호 임차관계 확인. 권소정의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2024.09.09. 접수돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 3,758,700,000원의 공동담보 범위와 실제 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 금액 인수는 0, 확인 포인트는 두 곳
본건 201호의 핵심 임차인 권소정은 2021.09.02. 전입으로 2021.08.13. 말소기준 근저당보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 자료상 대항력이 없고, 현재 125,300,000원뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내기는 이릅니다. 첫째, 권소정의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 둘째, 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 결국 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형은 아니지만, 선행 민간임대주택등기와 임차관계 원본 확인이 필요한 유형입니다. 가격 역시 감정가의 70%라는 숫자만으로 메리트를 단정하기보다 실제 시세 확인 뒤 입찰가를 결정하는 편이 맞습니다.
