부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가의 이용상태는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 중요한 임차관계는 201호의 권소정입니다. 전입일은 2021.09.02로 말소기준권리 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2024.09.09 접수돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층201호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 같은 날 접수번호 104315의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,758,700,000원이며 말소기준권리입니다. 2024.08.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 본건 201호 임차관계
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권소정 | 201호 | 2021.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 2024.09.09 |
권소정의 전입은 2021.09.02로 말소기준권리인 2021.08.13 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도로 확정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 3회 유찰은 사실, ‘시세보다 싸다’는 아직 미확인
감정가 179,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,397,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원입니다.
다만 이 물건은 가격 비교에 사용할 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 확인 가능한 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.4회로, 본건의 3회 유찰은 환금성과 응찰수요를 추가 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 59,891,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권액 중 59,891,854원이 배당되고, 미배당액은 3,698,808,146원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 본건은 이미 3회 유찰된 상태라 실제 수요와 적정 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 임차관계 원문 확인. 권소정의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 문서를 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 어떤 효력을 갖는지, 매각 후 처리관계가 어떠한지 원문으로 확인하세요.
- 시세 직접 검증. 실거래 금액 비교가 되지 않으므로 인근 유사 원룸형 공동주택의 실제 매매가·임대가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 34.3%까지 내려온 원인이 단순 가격 문제인지, 수요·환금성·임대관계 때문인지 현장조사로 확인하세요.
- 기계식 주차. 기계식 주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 조건과 관리상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 봐야 한다
본건 201호만 놓고 보면 말소기준권리 이후 전입한 점유자이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 감정가 179,000,000원에서 최저가가 61,397,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 비교할 실거래 금액이 확인되지 않고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
