부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 7층 705호 오피스텔입니다. 감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 74,970,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2021-573호와 채권최고액 3,758,700,000원이 기재되어 있습니다.
말소기준 이후에는 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2025.06.11. 부산광역시연제구 압류가 이어집니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 본건 705호의 점유자 정민영 역시 말소기준보다 늦은 2022.07.22. 전입이어서 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 떠안는 보증금이나 등기상 금전 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층705호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13.
말소기준권리는 2021.08.13. 접수번호 104315의 근저당권입니다. 채무자는 주식회사센티움홀딩스, 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 부산광역시연제구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 705호 정민영, 대항력 없음
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있고, 본건 705호에는 정민영 1명이 확인됩니다. 전입일은 2022.07.22.로 말소기준일 2021.08.13.보다 뒤입니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민영 | 705호 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%입니다. 세 번째 유찰 시 시나리오는 52,479,000원(감정가 34%), 네 번째 유찰 시는 36,735,300원(감정가 24%)입니다. 그러나 가격 판단에 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 반값이니 싸다”는 결론은 유보해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 3,685,479,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 3,707,565,622원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 3,723,025,935원 | 0원 |
파크힐스 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 현재 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 실거래 금액과 직접 비교할 수 없는 만큼 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 73,220,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,970,000원 가정 시 집행비용 1,749,460원을 제외한 73,220,540원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 미배당액은 3,685,479,460원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 “배산역” 북측 인근이며 주위는 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 있으며, 본건의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건으로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 705호 임차관계 재확인. 정민영의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 우선변제·최우선변제 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 뒤 말소 처리와 임대의무 관련 효과를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당 채권최고액 3,758,700,000원에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 본건 배당액과 전체 공동담보 채권액을 구분해 봐야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 금액과의 비교가 되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 현금계획. 현재 74,970,000원, 3회 유찰 시 52,479,000원, 4회 유찰 시 36,735,300원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 말소기준은 2021.08.13. 근저당이고, 본건 705호 정민영의 전입일은 2022.07.22.이므로 대항력은 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 153,000,000원에서 두 차례 유찰되어 74,970,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않는 상황에서는 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 보증금·확정일자가 미상인 705호 점유관계까지 원문 확인이 필요합니다. 즉 이 물건은 금전 인수는 낮은 구조지만, 가격 검증과 임대 관련 확인을 끝낸 뒤 판단해야 하는 오피스텔입니다.
