부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 7층 705호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 소유권보존과 같은 날인 2021.08.13 부산제일신용협동조합의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 부산광역시연제구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계가 단순한 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 제시된 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가의 70%지만, 비교할 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리는 것은 금물입니다. 이 물건의 입찰 판단은 권리보다 실제 매매·임대시장 확인이 더 중요한 단계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층705호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시결정 채권자 | 부산진신용협동조합 · 부산제일신용협동조합 |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2021.08.13 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 2024.08.26 임의경매개시결정과 2025.06.11 부산광역시연제구 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 705호 임차인 — 전입은 후순위, 보증금·확정일자는 미상
현황조사에는 파크힐스 다른 호실 점유자들도 함께 확인되지만, 705호에 직접 기재된 임차인은 정민영 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상도 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민영 | 705호 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정민영의 전입일 2022.07.22는 말소기준권리 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 검증은 별개
감정가는 153,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 107,100,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 74,970,000원, 3회 유찰 시 52,479,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래 금액이나 최신 거래가격이 없어 107,100,000원이 실제 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 3,653,899,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 3,685,479,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 3,707,565,622원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 107,100,000원에서 집행비용 2,299,400원을 제외한 금액이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당 채권에는 3,653,899,400원의 미배당이 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지를 일단으로 이용하며, 서측으로 폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제·상태. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 근저당보다 접수번호가 앞선 갑구 1-1 등기의 매각 후 존속 여부와 매수인 의무 범위를 반드시 확인하세요.
- 705호 임차관계 확인. 정민영의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 문건을 원문 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 153,000,000원 대비 최저가 107,100,000원이라는 할인율만 보지 말고, 실제 인근 오피스텔 매매·임대가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있으므로 공동담보 구조와 배당관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 관리비·점유 상태. 실제 점유와 미납 관리비 등 매각 이후 비용요인을 현장에서 확인하세요.
- 기일 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.22이므로 실제 진행 결과와 이후 기일 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세가 아니다
이 물건의 가장 명확한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 705호 임차인의 전입은 2022.07.22로 말소기준 근저당 2021.08.13보다 늦고, 후순위 경매개시결정과 압류도 소멸합니다. 반면 민간임대주택등기가 근저당보다 먼저 접수되어 있고 임차인의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 107,100,000원은 감정가의 70%이지만 비교할 최신 실거래가가 없어 실제 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 낮지만, 선행 등기와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 오피스텔”로 정리하는 편이 타당합니다.
