부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원이었고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 90,650,000원, 감정가의 49%입니다. 권리의 기준점은 2021.08.13. 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 3,758,700,000원의 공동담보권이고, 경매개시결정과 2025.09.12. 등기된 우형욱의 주택임차권은 모두 그 뒤에 위치합니다.
특히 눈에 띄는 것은 우형욱의 130,000,000원 임차보증금입니다. 금액만 보면 현재 최저가보다 크지만, 임대차계약일은 2021.08.20., 주민등록일과 확정일자는 2021.08.23., 점유개시일은 2021.09.06.으로 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층503호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 이용상태 | 오피스텔 등 |
① 권리 흐름 — 2021.08.13. 근저당이 기준
말소기준권리는 2021.08.13. 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2025.09.12. 우형욱의 주택임차권등기가 이어집니다. 대상 호실의 임차권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 대상 호실 임차권 — 보증금 1.3억이지만 인수는 0원
| 임차권자 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우형욱 | 건물 전유부분 전부 | 2021.08.23 | 2021.08.23 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
우형욱의 임대차계약일은 2021.08.20., 주민등록일과 확정일자는 2021.08.23., 점유개시일은 2021.09.06.입니다. 말소기준인 2021.08.13. 근저당보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 보증금 130,000,000원이 현재 최저가 90,650,000원을 웃돌더라도 대항력 있는 임차인의 인수형 사건이 아니므로, 보증금을 매수인의 실질취득비용에 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저가 90,650,000원은 감정가 185,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 다른 문제입니다. 이 사건에서 직접 비교할 동일 조건의 실거래 금액을 근거로 제시할 수 없으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
파크힐스 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 이 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 감정가 34%의 63,454,999원, 감정가 24%의 44,418,499원으로 제시돼 있지만, 이 역시 시세가 아니라 경매 최저가 변화일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 3,670,081,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 우형욱의 임대차계약일 2021.08.20., 전입·확정일자 2021.08.23., 점유개시 2021.09.06.과 말소기준 2021.08.13.의 선후관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 185,000,000원의 49%라는 할인율보다 실제 오피스텔 실거래가격과 임대수익을 우선 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 예상매각가에서는 선순위 근저당조차 3,670,081,700원이 미배당되는 구조입니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 현장 확인. 기계식 주차설비, 내부 상태, 실제 점유상태, 관리비와 임대관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “보증금 1.3억”보다 중요한 것은 대항력의 선후관계
이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 임차보증금 130,000,000원과 최저가 90,650,000원입니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 인수형 사건이 되는 것은 아닙니다. 우형욱의 전입과 확정일자는 2021.08.23.으로 말소기준 근저당 2021.08.13.보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격에서는 신중함이 필요합니다. 감정가 185,000,000원에서 두 차례 유찰돼 90,650,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격을 직접 비교할 거래금액 없이 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 단정할 수는 없습니다. 여기에 2021.08.13. 민간임대주택등기의 현재 효력도 별도로 확인해야 합니다. 권리상 임차보증금 인수는 없지만, 가격과 특수등기 확인이 남아 있는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
