부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 5층 503호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 부산제일신용협동조합 등의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정과 2025.09.12 우형욱의 주택임차권등기가 이어집니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸합니다.
핵심은 1억3천만원 임차권등기의 숫자 자체가 아니라 순서입니다. 우형욱의 임대차계약일은 2021.08.20, 주민등록일과 확정일자는 2021.08.23, 점유개시일은 2021.09.06입니다. 모두 2021.08.13 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 129,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층503호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건 내 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 1.3억 임차권보다 선순위 근저당이 먼저다
말소기준은 2021.08.13 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 기재되었고, 이후 경매개시결정 및 주택임차권등기가 이어졌습니다. 특히 우형욱의 임차권등기는 보증금 130,000,000원이 명시되어 있지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 자료상 대항력 없음으로 판단되어 있으며 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우형욱 | 건물 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 2021.08.23 / 2021.08.23 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
우형욱은 임대차계약일 2021.08.20, 주민등록일·확정일자 2021.08.23, 점유개시일 2021.09.06이며 2025.09.12 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준일 2021.08.13보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 130,000,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 90,650,000원(49%), 3회 유찰 시 63,454,999원(34%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 3,631,813,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,631,813,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공동주택(도시형 생활주택·원룸형)과 오피스텔이 함께 구성되어 있으며, 본 사건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이 포함됩니다. 서측으로 폭 약 8-9미터 내외 도로에 접하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순서 재확인. 우형욱의 임차보증금은 130,000,000원이지만 전입일 2021.08.23이 말소기준 2021.08.13보다 늦습니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 기재가 현재 매각조건에서 어떻게 처리되는지 원문을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 503호와 면적·층·이용형태가 유사한 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 선순위 근저당 채권이 매각대금을 사실상 전부 흡수하고 소유자 잔여가 0원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기자 우형욱의 점유 상태와 실제 인도 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증”
이 사건의 권리분석에서 가장 눈에 띄는 숫자는 우형욱의 보증금 130,000,000원입니다. 그러나 말소기준 근저당이 2021.08.13, 전입은 2021.08.23이므로 자료상 대항력이 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 129,500,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 낮아졌지만 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없어 129,500,000원이 시장가격보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기 표기도 남아 있어 원문 매각조건 확인이 필요합니다. 결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, “70%니까 싸다”는 판단은 보류입니다.
