부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 3층 301호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합이 포함된 채권최고액 3,758,700,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 김기태의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 숫자만 보면 먼저 눈에 들어오는 것은 감정가 180,000,000원에서 최저매각가 126,000,000원으로 내려온 1회 유찰입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태이므로, 감정가 대비 70%라는 할인율 자체를 시세 대비 저렴함으로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리되지만 가격은 별도의 실거래 원본 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층301호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태상 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일자 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 김기태 임차권은 말소기준 이후
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13 설정됐고, 김기태의 임대차계약일자와 확정일자는 2021.08.23, 주민등록일자는 2021.09.10, 점유개시일자는 2021.09.11입니다. 따라서 데이터 판정대로 대항력 없음이며, 2025.02.10 등기된 주택임차권도 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 본건 301호는 김기태 1명
현황조사에는 파크힐스의 여러 호실 점유자가 함께 기록돼 있지만, 본건 주소는 301호입니다. 등기부 임차권등기·매각물건명세서·현황조사에서 본건 전유부분 전부에 직접 연결되는 임차인은 김기태 1명입니다. 201호·204호·302호 등으로 표시된 인원은 다른 호실 표시입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 계약·전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기태 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 계약·확정 2021.08.23 전입 2021.09.10 점유 2021.09.11 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김기태는 2025.02.10 임차권등기명령에 따라 을구 2번 주택임차권을 등기했고, 같은 날짜로 배당요구가 확인됩니다. 그러나 말소기준 근저당보다 임대차 관련 날짜가 모두 늦어 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 가격 — 70% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 88,200,000원, 3회 유찰 시에는 61,739,999원입니다.
하지만 이 데이터에는 본건과 비교할 동일 면적 최근 실거래 가격이 없습니다. 따라서 126,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행상태를 보여줄 뿐이며, 실제 가격 메리트는 별도의 최근 거래와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 3,635,264,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·기계식 주차설비·CCTV·난방·소화설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8-9미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기태 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2021.08.13, 임대차계약·확정 2021.08.23, 전입 2021.09.10, 점유 2021.09.11 순서를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 접수번호 104314의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당 접수번호 104315보다 앞섭니다. 매각 후 효력과 관련 의무를 원문에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 126,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 최근 유사 다세대·도시형 생활주택 거래를 확인하세요.
- 배당 변동요소. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 301호 전유부분 전부에 김기태 임차권등기가 있으므로 실제 현재 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 김기태의 임차보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가 126,000,000원보다 크지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 아닙니다. 임대차계약·전입·점유가 모두 2021.08.13 말소기준 근저당 뒤이므로 데이터상 주택임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰돼 126,000,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 근거가 없기 때문입니다. 여기에 말소기준 접수 직전의 민간임대주택등기까지 원문 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “임차권 인수 위험은 낮음, 가격은 보류, 민간임대주택등기는 확인 필요”입니다.
