부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 4층 403호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 등기상 2021.08.13. 소유권보존과 같은 날 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 공동담보목록 제2021-573호가 기재된 근저당으로, 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2024.09.30. 김보민의 주택임차권등기가 이어집니다.
403호 임차권자인 김보민의 보증금은 130,000,000원이지만, 전입일이 2022.09.21.로 말소기준일 2021.08.13.보다 늦습니다. 확정일자는 2022.08.12., 임차권등기는 2024.09.30.입니다. 제공된 권리판정과 배당가정 모두 이 임차권을 매수인 승계 0원으로 보고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층403호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가서상 건물은 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 및 오피스텔 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준 | 2021.08.13. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 인수되지 않는다
말소기준 근저당권은 2021.08.13. 설정됐고, 대상 403호 김보민의 전입일은 2022.09.21.입니다. 따라서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.09.30. 설정된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어, 현 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.09.21 | 2022.08.12 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 비교 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 68,257,000원으로 감정가 199,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 최근 실거래 금액을 기준으로 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 서로 다른 개념입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,257,000원 | 34.3% | 3,692,071,626원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,779,900원 | 24.01% | 3,712,180,138원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,445,929원 | 16.81% | 3,726,256,098원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 이 사건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 실거래 금액 검증 없이 최저가만 보고 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,628,626원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 66,628,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,628,626원을 제외한 66,628,374원이 근저당권에 배당되고, 채권 미배당액은 3,692,071,626원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 이용. 감정평가서상 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)과 오피스텔이 함께 존재합니다. 사건상 대상 물건 용도는 다세대입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 본 건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점검증. 최저가 68,257,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저평가 판단을 하지 말고, 동일·유사 다세대의 실제 거래금액을 별도로 확인하세요.
- 김보민 임차권. 전입 2022.09.21., 확정일자 2022.08.12., 임차권등기 2024.09.30., 보증금 130,000,000원이라는 핵심 날짜와 금액을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있으므로 채권최고액 3,758,700,000원을 이 한 호수의 독립 채권규모로 단순 해석하지 마세요.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당은 집행비용·근저당 중심의 가정이며 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.08.13. 근저당권이 말소기준이고, 김보민의 전입과 임차권등기는 그 이후입니다. 보증금은 130,000,000원이지만 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 떠안는 사건이 아니며, 현 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 199,000,000원에서 3회 유찰되어 68,257,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 금액과 직접 비교할 수 있는 근거가 없으므로 “감정가보다 크게 낮다”는 사실을 “시세보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 공동주택과 오피스텔이 혼재한 건물 특성과 3회 유찰 이력을 함께 놓고, 실제 거래가격과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
