부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 4층 403호의 다세대 물건입니다. 건물은 2021.08.05 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물이고, 감정평가상 일부는 공동주택(도시형 생활주택·원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 이 사건 403호의 용도 표기는 다세대입니다.
권리의 기준점은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정, 2024.09.30 김보민의 주택임차권등기가 이어집니다. 김보민의 전입·점유개시는 2022.09.21로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층403호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 늦다
말소기준은 2021.08.13 을구 1번 근저당권입니다. 근저당 설정 당일 소유권보존과 민간임대주택등기도 함께 기재됐고, 2024.08.26 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이어 2024.09.30 김보민의 임차보증금 130,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다.
임차인 분석 — 403호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보민 | 건물 전유부분 전부 | 2022.09.21 | 2022.08.12 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김보민은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 배당요구일은 2024.09.30이며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권으로 매각 시 소멸합니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 199,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,300,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 동일 조건의 실거래를 근거로 한 시세 판단은 여기서 하지 않습니다. 따라서 70%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 139,300,000원 | 136,549,800원 | 3,622,150,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 3,663,345,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,692,071,626원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,750,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 136,549,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,300,000원 가정 시 집행비용 2,750,200원을 제외한 136,549,800원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,622,150,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 데이터상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감, 창호는 이중샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 김보민의 전입·점유개시일 2022.09.21이 말소기준 2021.08.13보다 뒤라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 내용을 원본 문서로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 403호와 비교 가능한 실거래·매물 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당의 미배당액이 3,622,150,200원이라고 해서 그 금액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 김보민의 임차권등기와 실제 현재 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인하고 명도 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 70%만 보고 싸다고 할 수는 없다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.08.13 부산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 403호 김보민의 임차권은 전입·점유가 2022.09.21로 뒤에 생겼습니다. 따라서 보증금 130,000,000원의 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 199,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 139,300,000원까지 내려왔지만, 이 70%라는 숫자 자체가 시장 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
