부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 9층 905호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 말소기준은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.08.26 부산지방법원의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
905호에서 확인되는 실제 임차인은 김나혜 1명입니다. 전입일은 2022.02.23으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층905호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 내 9층 905호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2021.08.13 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 905호 임차인 김나혜의 전입은 2022.02.23으로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 최저가 107,100,000원을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 905호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나혜 | 905호 | 2022.02.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김나혜의 전입일은 말소기준일 2021.08.13보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계도 아닙니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이며, 보증기관 신고를 별도 임차인으로 중복 합산할 사안도 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 제시되지 않았고, 부동산 시세 자료에 표시된 23.45㎡도 동일면적 매칭으로 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
경매 통계상 파크힐스의 평균 유찰횟수는 1.0회이며, 표시된 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 이 물건의 가격 매력은 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가점을 주기보다 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,100,000원 가정 시 집행비용 2,299,400원을 제외한 104,800,600원이 근저당권 배당으로 계산되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 3,653,899,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 3,653,899,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 3,685,479,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 3,707,565,622원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자가 얼마나 배당받지 못하느냐와 매수인이 채무를 승계하느냐를 분리해서 봐야 합니다. 근저당 미배당액이 크다고 해서 그 금액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물에는 공동주택(도시형 생활주택·원룸형)과 오피스텔이 함께 있으며, 본 경매 물건의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8~9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2021.08.13 등기된 민간임대주택 관련 의무가 매각 후 어떤 영향을 미치는지 등기사항과 매각조건을 대조하세요.
- 905호 임대차 조건 확인. 김나혜의 전입은 기준일 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구·최우선변제 가능성은 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 153,000,000원 대비 현재 최저가 107,100,000원이라는 이유만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 별도 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 근저당 미배당액이 3,653,899,400원이어도 현재 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 승계액으로 오해하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 기계식 주차설비, 9층 905호의 실제 점유 상태, 관리 상태와 체납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 905호 임차인 김나혜는 2022.02.23 전입으로 말소기준권리 2021.08.13보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다.
반면 가격 평가는 다릅니다. 1회 유찰돼 최저가가 107,100,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 동일 조건 실거래와 비교할 자료가 없으므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 더구나 민간임대주택등기가 존재하고 임대관계가 상세히 확인되지 않은 만큼, 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격과 특수등기 효과는 확인 후 판단하는 유형입니다.
