* 예상 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 값입니다. 임차보증금·확정일자·민간임대주택등기 관련 사항의 최종 확인을 전제로 합니다.

부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 905호 오피스텔입니다. 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 74,970,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 비교하면 상당한 가격 하락이지만, 감정가가 곧 현재 시장가격이라는 보장은 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 분석은 감정가 할인율과 실거래 시세를 분리해서 접근해야 합니다.

권리 구조는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 근저당권자로 기재된 공동담보 근저당권을 중심으로 형성되어 있습니다. 근저당권 채권최고액은 3,758,700,000원이며, 경매는 부산진신용협동조합 등이 신청했습니다. 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으나, 공동담보 채권최고액을 이 오피스텔 한 호실의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 민간임대주택등기는 확인

핵심 권리는 2021.08.13 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 근저당권자로 기재되어 있으며, 공동담보목록 제2021-573호가 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 말소기준권리로 분석되며 매각으로 소멸할 예정입니다.

2024.08.26 접수된 임의경매개시결정도 후순위로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 별도로 확인된 가압류는 없습니다.

② 임차인 분석 — 905호 김나혜, 대항력 없음으로 기재

이 경매 대상은 905호입니다. 다른 호실에 거주하는 사람들의 임차보증금을 905호의 인수금액으로 합산하지 않습니다. 905호에 확인된 실제 임차인은 김나혜 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 확인되지 않습니다.

전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 대항력 없음은 확인된 전입일을 기준으로 한 판단입니다. 임대차계약과 실제 점유관계, 확정일자 등은 최종 확인이 필요합니다.

다른 호실의 임차인들도 다수 확인되지만, 이들은 각기 다른 호실에 전입한 사람들입니다. 공동담보 채권과 건물 전체의 임대차관계를 905호 개별 권리관계와 혼동해서는 안 됩니다. 다른 호실의 보증금이나 점유자를 905호 매수인의 인수채무로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 대비 할인은 미확인

이 물건의 감정가는 153,000,000원이고, 2회 유찰 후 최저매각가는 74,970,000원입니다. 최저매각가는 감정가의 49% 수준입니다.

* 실질취득금액은 최저매각가에 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가와 확인되는 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

실거래 비교에서는 중요한 제약이 있습니다. 파크힐스의 단지 통계에는 15세대, 기준 면적 23.45㎡가 기재되어 있으나 이번 물건과 면적이 일치하는 비교 표본으로 확인되지 않았습니다. 또한 확인 가능한 실거래 매매가격도 없습니다.

따라서 동일 면적 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 근거로 한 시세 판단은 현재 할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율 51%를 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)

최저매각가 74,970,000원을 기준으로 집행비용 1,749,460원을 공제하면 근저당권 배당에 사용할 수 있는 금액은 73,220,540원입니다. 채권최고액 3,758,700,000원을 기준으로 산정한 미배당액은 3,685,479,460원이며, 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

다만 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 위 미배당액을 905호 단독의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합 사이의 실제 배당 배분도 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당금은 확정된 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실 자체가 그 금액의 매수인 승계를 의미하지는 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 미배당 증가

* 각 회차의 인수액은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 추가 유찰은 가정이며 실제로 예정되거나 확정된 매각가격이 아닙니다.

회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 소멸하는 근저당권의 미배당액은 그 자체로 매수인이 부담하는 채무가 아닙니다. 실제 매수인 부담 여부는 별도의 인수 권리와 임대차관계에 따라 판단해야 합니다.

현재 회차에서도 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 추가 유찰 가격이 시장가격보다 유리한지 역시 확정할 수 없습니다. 최저가가 내려가는 것과 적정 매입가격이 형성되는 것은 서로 다른 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 배산역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.08.05 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소방설비, CCTV, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 건물에는 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재하며, 이번 경매 대상인 905호의 물건종류는 오피스텔입니다. 다른 호실의 주거용 이용상태를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 토지·도로. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단 토지이며, 본건 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 (30m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 거래가격이 확인되지 않습니다. 파크힐스 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이나, 이를 905호의 적정가격이나 향후 낙찰 가능성으로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 임차인의 보증금·월차임과 실제 임대차 조건을 확인해야 수익성을 검토할 수 있습니다.

⑦ 입찰·취득 체크리스트

• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.08.26의 낙찰 여부, 매각허가 및 대금납부 진행 상태를 확인합니다.
• 등기 원본 대조. 2026.08.11 발급 등기사항전부증명서를 기준으로 말소기준 근저당권과 공동담보목록, 이후 권리변동 여부를 확인합니다.
• 905호 임대차 확인. 김나혜의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유 상태를 확인합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1번 등록의 말소 가능 여부와 임대사업자 관련 의무 승계 여부를 확인합니다.
• 실거래 비교. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확보한 후 적정가격을 판단합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-573호 및 해당 근저당권의 실제 배당관계를 확인합니다.
• 점유·명도. 임차인이 실제 점유하고 있는 경우 인도 및 명도절차에 필요한 비용과 시간을 검토합니다.
• 관리비·시설. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 기계식 주차설비 및 건물 유지관리 상태를 확인합니다.
• 세금·부대비용. 취득 관련 세금과 비용, 미반영된 당해세·최우선변제 가능성을 확인합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행 내역을 최종 확인합니다.

맺으며 — “49% 할인”은 시세 검증을 대신하지 못한다

부산 파크힐스 905호는 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 74,970,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준 근저당권은 소멸하는 것으로 분석되고, 905호 임차인 김나혜 역시 확인된 전입일을 기준으로는 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가의 49%라는 가격만으로 매입 매력을 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 임차보증금·확정일자 및 민간임대주택등기의 처리도 최종 확인이 필요하기 때문입니다. 공동담보 채권의 미배당액이 크다는 사실과 매수인의 인수채무 발생 여부도 구분해야 합니다.

따라서 종합 판단은 가격·권리 추가 검증 필요입니다. 현재 확인된 권리만으로는 큰 인수금액이 산정되지 않지만, 시세와 임대관계가 확정되지 않은 상태에서 최저매각가를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 실거래가, 905호 임대차계약 및 민간임대주택등기의 법적 처리 여부가 최종 판단의 핵심입니다.