부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 감정가 대비 49% 🧾 매수인 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명 🔁 2회 유찰

한 줄 평 본건 502호 임차인 김소현의 전입일은 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 등기상 민간임대주택등기가 존재하므로 그 처리와 임대의무 관련 사항은 입찰 전 원본 확인이 핵심입니다.

감정가

185,000,000원

오피스텔

최저가

90,650,000원

2회 유찰 · 감정가 49%

매수인 인수

0원

예상배당 기준

핵심지표

1명

502호 실제 임차인

부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 5층 502호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 말소기준권리는 2021.08.13 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며, 이 근저당권과 2024.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

본건에서 가장 중요한 점유자는 502호의 김소현입니다. 전입일은 2022.03.11로 말소기준일 2021.08.13보다 늦습니다. 조사 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4543
소재지	부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층502호 (연산동,파크힐스)
물건종류	집합건물 · 오피스텔
소유자	주식회사센티움홀딩스
건물	철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인 2021.08.05
감정가 / 최저가	185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 청구액	3,467,333,554원
매각기일	2026.08.26

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인도 후순위

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2021.08.13 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리와 매수인에게 미치는 영향은 입찰 전에 매각물건명세서와 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.

502호 임차인 분석

현황조사에서 본건 502호에 확인되는 실제 임차인은 김소현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사돼 있습니다.

임차인	호실	전입일	보증금	확정일자	배당요구	권리판정
김소현	502호	2022.03.11	미상	미상	확인 없음	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

전입일 2022.03.11은 말소기준 근저당 2021.08.13보다 늦습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다

현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49%입니다. 다만 동일·유사 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 49%라는 숫자만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

시나리오	매각가	근저당 예상배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰	90,650,000원	88,618,300원	3,670,081,700원	0원
3회 유찰 시	63,454,999원	61,912,809원	3,696,787,191원	0원
4회 유찰 시	44,418,499원	43,218,966원	3,715,481,034원	0원

⚠️ 유찰 횟수와 가격은 보조지표 파크힐스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태이지만, 실거래 금액이 확인되지 않는 만큼 평균 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,031,700원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합	3,758,700,000원	88,618,300원
근저당 미배당	-	3,670,081,700원
소유자 교부	-	0원

집행비용과 근저당 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 미배당액이 크게 남지만 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

회차별 근저당 미배당

유찰이 늘어 매각가가 내려가면 근저당 미배당은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 인수 관점 502호 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 근저당의 대규모 미배당도 매수인에게 그대로 넘어가는 금액은 아닙니다.

⛔ 확인 없이 ‘반값 오피스텔’로 보면 안 되는 이유 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래 금액 근거가 없는 상태이므로 가격 가점은 제한적으로 봐야 하며, 특히 선순위 시점에 존재하는 민간임대주택등기의 처리 여부를 확인하지 않은 채 권리가 완전히 단순하다고 결론 내리는 것도 피해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
용도. 본건은 오피스텔이며, 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 원룸형)과 오피스텔이 함께 존재합니다.
토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하에 해당합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
도로. 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
환금성. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 본건도 2회 유찰됐으므로, 입찰가 산정에서는 감정가 할인율보다 실제 매수 수요와 비교거래 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

민간임대주택등기 원본 대조. 2021.08.13 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인하세요.
502호 임차관계 확인. 김소현의 보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인하세요. 대항력은 없지만 최우선변제 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
인수액과 배당 부족액을 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 3,670,081,700원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 실거래로 재검증. 최저가 90,650,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
점유·인도 상태 확인. 502호에 실제 임차인이 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차를 사전에 확인하세요.
원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “49%”는 아직 시세판단이 아니다

본건의 권리구조에서 가장 분명한 강점은 502호 임차인의 대항력이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 이를 곧바로 ‘시세 대비 반값’으로 해석할 수 없습니다. 여기에 등기상 민간임대주택등기가 존재하므로, 가격보다 먼저 그 등기의 처리 여부를 확인하는 것이 본건의 핵심입니다. 권리 인수 자체는 가볍지만, 확인 절차까지 가벼운 물건은 아닙니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	1억 8,500만원
2	2026-07-22	유찰	-
3	2026-08-26	대기	9,065만원

부동산임의경매

매수인 인수는 0원 — 다만 ‘민간임대주택등기’ 확인이 남는 부산 파크힐스 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인도 후순위

502호 임차인 분석

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다

③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “49%”는 아직 시세판단이 아니다

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