부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 5층 502호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합 명의의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 데이터상 매각으로 소멸합니다.
경매개시결정은 2024.08.26 부산진신용협동조합 채권자로 기재돼 있고, 사건 청구금액은 3,467,333,554원입니다. 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 1회 유찰된 상태의 가격이며, 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권이 크게 미배당되지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층502호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2021.08.05 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 |
| 설비 | 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13 근저당
말소기준은 2021.08.13 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 채무자는 주식회사센티움홀딩스입니다. 경매개시결정은 이보다 뒤인 2024.08.26 접수됐으며 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 502호 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사에는 파크힐스 여러 호실의 전입자가 함께 기재돼 있습니다. 이 리포트의 대상인 502호에 직접 대응하는 전입자는 김소현입니다. 전입일은 2022.03.11로, 말소기준 2021.08.13보다 뒤입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소현 | 502호 | 2022.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
김소현의 전입은 말소기준 근저당보다 늦어 데이터 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 확인된 권리관계만 놓고 보면 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 대항력 임차 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이므로, 실제 배당에서는 소액임차인 최우선변제 여부 등으로 근저당권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 90,650,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 63,454,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 면적의 실거래 가격 자료는 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 PARKHILLS, 15세대, 사용승인 2021.08.05, 대상면적 28.23㎡가 기재돼 있으나 면적 매칭은 되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 70%라는 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 채권총액 3,758,700,000원 중 126,887,000원이 배당되고 3,631,813,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건으로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감, 창호는 이중샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기와 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24의 2필지 일단 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02, 30m 이하)이 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 임대차 원본 확인. 김소현의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본에서 임대차 금액과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수돼 있습니다. 매각 후 처리와 현재 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 동일 조건의 실거래 비교값이 없습니다. 129,500,000원을 실제 시장가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 오해 금지. 근저당 미배당액 3,631,813,000원은 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 명도 확인. 502호에는 김소현의 전입 내역이 있으므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행정보는 2026.08.11이고, 기재된 매각기일은 2026.07.22입니다. 실제 매각결과와 사건 진행 상태는 법원 원본 기록을 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 임대차 세부는 확인 필요
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 2021.08.13 근저당이 말소기준이고, 502호 전입자 김소현의 전입일은 2022.03.11이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재가 129,500,000원부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액 0원으로 계산합니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 없고 대상면적 매칭도 되지 않았습니다. 여기에 502호 보증금·확정일자 미상, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리구조는 비교적 단순하지만, 129,500,000원이 싼지는 실거래 확인 전까지 보류”입니다.
