부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 2층 205호로, 감정 이용상태는 공동주택인 도시형 생활주택 원룸형 등에 해당합니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고 2021.08.13. 소유권보존과 민간임대주택등기가 접수된 뒤, 같은 날 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
2023.12.21.에는 김수환 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.08., 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.08.입니다. 모두 말소기준 근저당보다 늦으므로 해당 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층205호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 부산진신용협동조합 · 부산제일신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.13. 을구 1번 근저당권입니다. 김수환의 주택임차권등기는 2023.12.21., 경매개시결정은 2024.08.26.로 모두 그 이후입니다. 따라서 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수환 | 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 2021.11.08 / 2021.10.08 | 없음 | 후순위 | 없음 |
김수환은 임대차계약일 2021.10.08., 주민등록·점유개시일 2021.11.08.로 확인됩니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13.이므로 시간 순서상 임차인이 뒤입니다. 보증금 120,000,000원은 현재 최저매각가 120,400,000원과 거의 같은 규모지만, 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격과 회차 — 70% 할인율은 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 120,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 84,280,000원, 3회 유찰 시 58,995,999원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 120,400,000원 | 117,914,400원 | 3,640,785,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 3,676,337,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 3,701,165,929원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,485,600원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 117,914,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,400,000원에서는 집행비용 2,485,600원을 제외한 117,914,400원이 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,640,785,600원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정서상 일부는 공동주택인 도시형 생활주택 원룸형, 일부는 오피스텔로 이용됩니다. 본 사건의 용도 표시는 다세대입니다.
- 토지. 준주거지역이며, 토지는 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 8~9미터 도로에 접합니다.
- 규제·상태. 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함되고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. PARKHILLS는 15세대 규모로 확인됩니다. 가격 판단에 사용할 실거래 성사금액은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있으므로, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기사항의 경매 후 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 김수환 임차권 확인. 보증금 120,000,000원이지만 전입일 2021.11.08.은 말소기준 2021.08.13.보다 늦습니다. 대항력 없음과 매각으로 소멸하는 내용을 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 용도·면적·연식의 실제 거래 또는 현장 매물 가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있고 채권최고액이 3,758,700,000원입니다. 배당액과 잔존채권 규모가 큰 사건인 만큼 공동담보 관계를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13., 김수환 임차인의 전입은 2021.11.08.로 늦어 대항력이 없고, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 120,400,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 우위가 검증되지 않았고, 15세대 규모의 도시형 생활주택·다세대라는 특성도 실제 환금성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 또한 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 가격과 민간임대주택등기는 확인 후 결정”입니다.
