부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 2층 205호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021년 8월 13일 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 채권최고액 3,758,700,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 발생한 김수환의 전입·임차권등기와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 숫자만 보면 가장 눈에 띄는 것은 임차보증금입니다. 김수환의 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 그러나 임대차계약일은 2021년 10월 8일, 전입·점유개시일은 2021년 11월 8일로 말소기준 근저당 설정일인 2021년 8월 13일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층205호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 / 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 1.2억 임차권이 있어도 승계 0원
말소기준은 2021년 8월 13일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 김수환의 임대차계약·전입·점유와 2023년 12월 21일의 주택임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 등기부 임차권에는 보증금 120,000,000원, 확정일자 2021년 10월 8일, 전입·점유개시 2021년 11월 8일이 명시되어 있지만, 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 매각으로 임차권도 소멸하고 배당모델상 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 0원입니다.
임차인 현황 — 205호 기준
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수환 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.11.08 2021.10.08 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 파크힐스의 다른 호실 전입자도 함께 확인되지만, 205호 권리판정의 핵심 임차권자는 등기부상 김수환입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 58,996,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 41,297,200원, 5회 유찰 시 28,908,040원으로 제시되어 있습니다.
여기서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서 명확하게 확인되는 가격 기준은 감정가와 각 유찰 회차의 최저가입니다. 따라서 현재 58,996,000원은 감정가 대비 크게 낮아진 가격이라고는 말할 수 있지만, 그 사실만으로 실거래 시세 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 57,534,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 3,701,165,928원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모델에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·CCTV·승강기·기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 서측 약 8~9미터 도로와 접합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 현재 3회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰은 2.4회입니다. 가격 외에도 다세대·원룸형이라는 용도와 반복 유찰 원인을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 승계 착각 금지. 보증금 120,000,000원이 최저가보다 크지만 김수환은 말소기준 이후 전입자이므로 대항력이 없고, 현재 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 등기이므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 낙찰 후 효력·처리 여부를 확인하세요.
- 반복 유찰 사유 확인. 현재 3회 유찰입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 현장 상태와 환금성을 점검하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가에서는 집행비용 1,461,928원과 근저당 배당 57,534,072원으로 대금이 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 임차인 명도 확인. 김수환의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이나 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 민간임대주택등기의 현재 효력을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 크다”만 보면 틀린다
이 물건의 핵심은 120,000,000원 임차보증금과 58,996,000원 최저가의 단순 비교가 아니라 권리의 순서입니다. 말소기준 근저당은 2021년 8월 13일이고, 김수환의 확정일자는 2021년 10월 8일, 전입·점유는 2021년 11월 8일입니다. 따라서 김수환은 대항력이 없고 임차권등기도 후순위여서, 배당모델상 낙찰자의 실질취득액은 58,996,000원, 인수액은 0원입니다.
반면 가격만 보고 적극적으로 해석하기에는 이미 3회 유찰됐다는 사실과 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 남습니다. 이 사건은 “고액 임차보증금 때문에 인수하는 물건”이라기보다, 후순위 임차권의 금전 인수는 없지만 선순위 등기의 효력과 반복 유찰 사유를 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 정확합니다.
