부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 6층 604호 오피스텔입니다. 감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가격이 76,930,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 말소기준권리는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 기재된 2021.08.13 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다.
604호의 점유자로 확인되는 사람은 우영운입니다. 전입일이 근저당 설정일보다 늦어 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인의 배당 가능성, 소액임차인 여부 및 실제 명도관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 이 건물에는 민간임대주택등기가 존재하므로 일반적인 후순위 임차인 사건처럼 근저당권만 확인하고 분석을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층 604호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 해당 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재하며, 일련번호 (16)~(18), (20)~(40)은 오피스텔 등으로 기재 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 중 6층 604호 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 · 단독소유 |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가격 | 76,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 / 3,467,333,554원 |
| 말소기준 | 2021.08.13 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원 · 공동담보 |
| 지정 매각기일 | 2026.08.26 (진행 결과 확인 필요) |
| 공적 장부 확인 | 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임대등록에 주의
말소기준권리는 2021.08.13 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합으로 기재돼 있고, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있으므로 이 금액을 604호 한 호실에만 설정된 개별 채권액으로 해석해서는 안 됩니다.
근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 갑구 1-1번 민간임대주택등기는 같은 날짜에 근저당권보다 먼저 접수됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 604호는 우영운 1명 확인
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 604호 점유자는 우영운입니다. 동일 건물의 다른 호실에 기재된 점유자들은 이 604호의 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우영운 604호 |
2021.09.08 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 인수 없음 제공된 판정 기준 |
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저가는 다르다
현재 회차의 최저매각가격은 76,930,000원입니다. 감정가 157,000,000원의 49%이며, 이미 두 차례 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 동일 용도·동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
파크힐스 거래정보에는 비교 면적 23.94㎡가 기재돼 있지만 본건과 면적이 일치하는 비교 대상으로 확인되지는 않습니다. 또한 거래정보에 남아 있는 2026.07.22 매각일 기록에는 거래금액이 기재돼 있지 않습니다. 따라서 그 기록을 604호의 실거래가격이나 적정 낙찰가로 사용하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 157,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 76,930,000원 | 49% | 2회 유찰 · 시세 비교 필요 |
| 3회 유찰 시 | 53,851,000원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
파크힐스 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회로 기재돼 있습니다. 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 이 통계는 개별 604호의 실제 시장가격이나 향후 낙찰 결과를 직접 알려주는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,784,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 외 공동담보권자 | 3,758,700,000원 | 75,145,260원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
매각대금 76,930,000원에서 집행비용 1,784,740원을 차감한 75,145,260원이 근저당권 배당액으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
배당모형의 채권총액은 3,758,700,000원, 예상 배당액은 75,145,260원, 미배당액은 3,683,554,740원입니다. 다만 채권최고액은 공동담보로 설정된 금액이므로 이 미배당액을 604호만의 확정 채무나 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 다른 공동담보물의 배당·변제 및 채권자 사이의 실제 배분은 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 배당 부족액은 별개
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 3,683,554,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 3,706,218,318원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 3,722,082,823원 | 0원 |
회차별 모형에서는 매각가격이 내려갈수록 근저당권 배당액이 줄어들고 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 배당 부족액이 자동으로 매수인에게 넘어간다는 의미가 아니라, 담보권의 소멸과 채권자의 배당 부족을 구분해야 한다는 뜻입니다.
반대로 매각가격이 낮아졌다는 사실만으로 경제적 취득비용이 충분히 낮다고 볼 수도 없습니다. 본건은 시세 비교가격이 확인되지 않고 민간임대주택 등록과 실제 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 9층 건물로 2021.08.05 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·CCTV·승강기 및 기계식 주차설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단 토지로, 준주거지역에 속하며 서측 약 8~9m 도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이 기재돼 있습니다.
- 공적 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 민간임대주택등기의 현재 효력과 등록 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 이 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 비교가격을 확인할 때 다른 용도의 호실을 단순 합산하지 말고, 본건과 용도·면적·층·이용상태가 유사한 거래를 구분해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각 진행 상태. 2026.08.26 지정 매각기일의 실제 결과와 변경·매각허가·확정 여부를 법원 사건기록으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 갑구 1-1번 부기등기의 현재 상태, 604호 등록 여부, 임대의무기간 및 경매 취득에 따른 등록말소·의무 적용 문제를 확인하세요.
- 604호 임차인. 우영운의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 상태를 확인하세요. 다른 호실 임차인의 보증금과 혼합해서 계산하지 마세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2021-573호와 채권계산서를 대조하고, 두 신용협동조합의 실제 권리관계와 배당 내용을 확인하세요.
- 시세. 본건과 용도·면적이 일치하는 최근 실거래 및 최신 거래가격을 조사하세요. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
- 명도·관리비. 점유자의 실제 거주 여부, 인도 절차, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 기계식 주차설비의 관리 상태를 확인하세요.
- 배당 변수. 당해세·소액임차인 최우선변제 여부, 집행비용과 실제 배당순위를 최종 배당 관련 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
파크힐스 604호는 감정가 157,000,000원에서 최저가 76,930,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 이후 전입한 604호 점유자와 소멸 예정 근저당권을 기준으로 보면 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 공동담보의 실제 배당관계가 검토 대상으로 남아 있습니다. 또한 최근 실거래가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
결론적으로, 현재 확인되는 근저당권과 후순위 전입만으로는 보증금 인수 구조가 나타나지 않지만, 권리 검토와 가격 검토는 아직 완료되지 않았습니다. 민간임대주택 등록의 법적 처리, 604호 임차관계, 실제 매각 진행 상태와 동일 조건의 최근 실거래가격을 확인한 뒤 경제적 취득비용을 판단해야 합니다.
