부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 604호 점유자 우영운의 전입일은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 오피스텔의 실제 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 유찰 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

157,000,000원

최저가 109,900,000원 · 1회 유찰

실질취득

109,900,000원

최저가 기준 · 인수액 0원

매수인 인수

0원

604호 전입은 말소기준 이후

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 6층 604호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.26. 부산진신용협동조합 등의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

604호에는 우영운의 전입이 확인되지만 전입일은 2021.09.08.로 말소기준인 2021.08.13. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4543 (임의경매)
소재지	부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층604호 (연산동,파크힐스)
물건종류	오피스텔 · 감정 이용상태상 오피스텔 등
건물	철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일 2021.08.05.
소유자	주식회사센티움홀딩스
감정가 / 최저가	157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권 청구액	3,467,333,554원
매각기일	2026.07.22

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 매수인 인수 0원

점유자	호수	전입일	확정일자	보증금	권리판정
우영운	604호	2021.09.08.	미상	미상	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

말소기준일은 2021.08.13.이고, 604호 우영운의 전입은 2021.09.08.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구 여부는 확인되지 않았고 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 배당표상 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 점은 입찰 전 확인해야 합니다.

✅ 604호 임차인 핵심 우영운의 전입일이 말소기준보다 뒤입니다. 현재 분석상 대항력 없음 · 매수인 인수 0원입니다. 보증금이 확인되지 않은 사실 자체가 대항력을 새로 만드는 것은 아닙니다.

② 가격 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제

감정가는 157,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 109,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 76,930,000원(49%), 3회 유찰 시는 53,851,000원(34.3%)입니다.

다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차뿐입니다. 따라서 109,900,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실은 ‘경매가격이 내려왔다’는 의미이지, ‘실거래 시세보다 싸다’는 의미와 같지 않습니다.

⚠️ 가격 판단의 기준 현재 회차의 실질취득액은 인수금액이 없어 109,900,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격 없이 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 오피스텔은 개별 호수의 면적·층·임대수익성과 실제 거래가격을 함께 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,338,600원
2. 근저당권 · 부산제일신용협동조합	3,758,700,000원	107,561,400원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 109,900,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,651,138,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 109,900,000원)

집행비용 2,338,600원, 근저당 배당 107,561,400원, 소유자 잔여 0원입니다.

회차별 근저당 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 근저당 미배당액은 커집니다. 이는 매수인 인수액 증가를 뜻하지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 전입한 604호 점유자 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 선순위 보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 증가하는 유형은 아닙니다.

⛔ 가격·환금성 관점 최저가가 감정가의 70%까지 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 실제 거래가격과의 비교가 없는 상태에서는 실질취득 109,900,000원의 시장 경쟁력 자체가 검증되지 않았습니다. 권리가 비교적 단순하다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
용도. 감정 이용상태상 공동주택(도시형 생활주택·원룸형)과 오피스텔이 함께 구성된 건물이며, 본 건의 사건상 용도는 오피스텔입니다.
토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡, 서측으로 약 8~9미터 도로와 접합니다.
공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가와 시세를 혼동하지 말 것. 현재 109,900,000원은 감정가의 70%이지만, 실제 거래가격보다 낮다는 근거는 아닙니다.
604호 점유 확인. 우영운의 전입일은 2021.09.08.로 말소기준 이후입니다. 현장 점유상태와 실제 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계와 최우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.08.13. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 내용과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
공동담보 구조 확인. 근저당권 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 이 사건의 배당관계는 해당 공동담보 구조와 함께 확인해야 합니다.
회차별 자금계획. 현재 회차 109,900,000원, 2회 유찰 시 76,930,000원, 3회 유찰 시 53,851,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 입찰 전 실제 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
관리비·현장상태. 오피스텔의 관리비 체납과 내부 상태, 기계식 주차 이용조건 등은 현장에서 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 물건의 권리 포인트는 명확합니다. 2021.08.13. 근저당이 말소기준이고 604호 우영운의 전입은 2021.09.08.로 뒤에 들어왔습니다. 현재 분석상 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 최저가 109,900,000원을 기준으로 실질취득액 역시 109,900,000원입니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 157,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율이 곧 투자수익률이나 안전마진을 의미하지 않습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다.”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	1억 5,700만원
2	2026-07-22	유찰	-
3	2026-08-26	대기	7,693만원

부동산임의경매

인수 0원, 그러나 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 연산동 파크힐스 604호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 매수인 인수 0원

② 가격 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제

③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

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