부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 현재 최저매각가는 80,850,000원으로, 2회 유찰된 회차입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2023.09.07 임차권등기, 2024.07.04 강제경매, 2024.08.16 압류, 2024.08.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 위치합니다.
504호에는 김민규의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021.08.30, 점유개시는 2021.09.04, 주민등록과 확정일자는 모두 2021.09.06이며 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준일 2021.08.13보다 전입이 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층504호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준은 2021.08.13 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 공동담보 관계로 기재되어 있습니다. 504호 임차권등기와 강제경매·압류·임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 504호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.06 | 2021.09.06 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민규의 임대차계약일은 2021.08.30, 점유개시일은 2021.09.04입니다. 주민등록일과 확정일자는 2021.09.06이고, 말소기준 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 임차보증금 30,000,000원이 존재하더라도 선순위 근저당 배당 후 남는 금액이 없는 현재 시뮬레이션에서는 매수인에게 그 미배당액이 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가의 49% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득도 80,850,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 가격값이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만 가지고 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 근거는 부족합니다.
제공된 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.4회가 나타나고, 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,595,000원, 4회 유찰 시 39,616,500원으로 제시되어 있습니다. 가격이 낮아질수록 근저당권의 미배당액은 더 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 78,994,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 3,679,705,300원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 접면. 본건 서측으로 약 8-9미터 도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 대조. 최저가 80,850,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 504호와 면적·용도가 맞는 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 김민규 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나는 김민규의 계약서, 배당요구 및 경매신청 관계를 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 현재 상태를 원문 기준으로 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 등기상 임차권과 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고, 504호 김민규의 전입·확정일자는 2021.09.06으로 후순위입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이므로 현재 최저가 80,850,000원이 실질취득 기준이 됩니다.
다만 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%가 되었다는 사실은 감정가 대비 하락폭을 보여줄 뿐, 곧바로 시세 대비 할인을 뜻하지는 않습니다. 특히 이 사건은 동일 면적 실거래 비교값 없이 가격을 확정하기 어렵습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 후순위 임차권의 비승계 구조 확인, 가격 판단의 핵심은 별도의 실거래 대조입니다. 민간임대주택등기와 김민규의 이중 관계까지 원문으로 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
