부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 5층 504호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 권리분석의 기준점은 2021.08.13. 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 등기 내용에는 부산진신용협동조합도 함께 기재돼 있습니다. 이후 설정된 김민규의 주택임차권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 놓여 있습니다.
현재 최저가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서 확정적으로 계산할 수 있는 실질취득 구조는 현재 최저가 115,500,000원 + 인수 0원 = 115,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층504호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 관련 경매 | 2024타경58717 중복병합사건 현황조사보고서·감정평가서 참조 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.13. 을구 1번 근저당권입니다. 본건 임차인 김민규의 임대차계약일은 2021.08.30., 점유개시는 2021.09.04., 주민등록과 확정일자는 모두 2021.09.06.으로 기준 근저당보다 늦습니다. 2023.09.07. 등기된 주택임차권 역시 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 가정에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
임차인 분석 — 본건 504호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김민규 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.08.30 점유 2021.09.04 전입·확정 2021.09.06 임차권등기 2023.09.07 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 김민규는 배당요구가 접수되어 있으나, 말소기준보다 전입·확정일자가 늦고 현재 배당 가정은 선순위 근저당권만으로 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 따라서 임차보증금 30,000,000원을 매수인이 별도로 떠안는 계산은 하지 않습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 실질취득 115,500,000원
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 115,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 동일한 115,500,000원입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 2회 유찰 80,850,000원, 3회 유찰 56,595,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 3,645,617,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 3,679,705,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 3,703,523,710원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 3,645,617,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18·2121-24 두 필지 일단의 토지로 이용 중이며, 서측 약 8~9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권자 김민규 관계 확인. 임차권자와 2024.07.04. 강제경매 채권자가 동일 명의입니다. 임대차계약과 보증금 지급관계, 강제경매 채권의 원인을 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 인수액 구분. 근저당권 미배당액 3,645,617,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 115,500,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 병합사건 원본 대조. 본건 물건 관련 현황조사보고서와 감정평가서는 중복병합사건 2024타경58717 자료도 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 관계 확인은 필수”
본건의 핵심은 복잡한 대항력 인수 문제가 아닙니다. 김민규의 임대차계약·점유·전입·확정일자는 모두 2021.08.13. 근저당보다 늦고, 30,000,000원 임차권등기도 후순위이므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 115,500,000원입니다.
다만 권리가 후순위라는 이유만으로 조사까지 단순한 것은 아닙니다. 임차권자 김민규가 강제경매 채권자 김민규와 동일 명의이고, 등기에는 민간임대주택 표시도 존재합니다. 또 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 인수는 명확하게 0원, 입찰 판단의 관건은 관계인 확인과 가격 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
