부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 4층 405호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 공동주택 중 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 기재되어 있습니다. 건물은 2021년 8월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 본건의 권리분석 기준점은 2021년 8월 13일 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 121,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 52,200,000원 낮아졌지만, 이 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격 판단은 별도의 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층405호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태상 도시형 생활주택(원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 2021.08.13. 소유권보존과 같은 날 근저당권이 설정됐고, 2024.08.26. 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 근저당권은 이 사건의 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 갑구에는 2021.07.09. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 본건 405호를 따로 봐야 한다
현황조사에는 건물 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 모두 전입일이 2021.08.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이 가운데 본건 405호의 점유자는 김준강 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준강 | 405호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권소정 | 201호 | 2021.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정현 | 204호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기태 | 301호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영은 | 302호 | 2021.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상환 | 303호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동하 | 305호 | 2021.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승비 | 401호 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 403호 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유빈 | 404호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 502호 | 2022.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우형욱 | 503호 | 2021.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강대경 | 505호 | 2021.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세리 | 601호 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안찬현 | 602호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예람 | 603호 | 2022.11.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우영운 | 604호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태훈 | 605호 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미연 | 703호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우창기 | 704호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민영 | 705호 | 2022.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 801호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명화 | 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KUSHIDA CHIE | 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반창현 | 803호 | 2021.08.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜린 | 804호 | 2023.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정우 | 805호 | 2021.09.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박익환 | 902호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 903호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수현 | 904호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나혜 | 905호 | 2022.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 실제 점유자 30명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 본건 분석의 직접 대상은 405호 김준강입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 할인율과 시세는 다른 문제
감정가는 174,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저가는 121,800,000원입니다. 다음 시나리오상 2회 유찰 시 85,260,000원, 3회 유찰 시 59,681,999원으로 내려갑니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 어느 회차가 실제 시장가격보다 저렴한지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 119,294,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 3,639,405,200원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건, 사용승인일은 2021.08.05.이며 승강기·CCTV·기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 일부는 공동주택(도시형 생활주택·원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 본건 토지 관련 공시지가는 2,859,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 점유관계 재확인. 현황조사상 김준강, 전입일 2021.09.10.입니다. 입찰 직전 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 최우선변제와 배당관계에는 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 실거래가 별도 대조. 현재 최저가 121,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 법적 효과를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있어 개별 호실만의 채무구조로 단순화해서 보면 안 됩니다.
- 관리비·명도 비용. 점유자가 있는 호실이므로 체납관리비와 실제 인도·명도에 필요한 비용과 기간을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.08.13. 근저당권이 말소기준이고, 본건 405호 김준강의 전입일은 2021.09.10.으로 더 늦습니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 121,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교값이 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 확인 후 결정”이 가장 일관된 결론입니다.
