부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 4층 405호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 해당 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 함께 있는 복합 건물입니다. 이 물건을 일반 아파트와 같은 기준으로 비교해서는 안 됩니다.

권리관계의 출발점은 2021년 8월 13일 설정된 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합 관련 근저당입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 현재 최저가 59,682,000원은 해당 채권최고액보다 훨씬 작지만, 공동담보 채권액을 이 호실의 독립된 채무나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

405호에서 확인되는 임차인은 김준강 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦고 제공된 판정상 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 말소 구조와 임차인 명도·배당 문제를 구분해서 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

2021년 8월 13일 소유권보존등기와 민간임대주택등기, 근저당권설정이 이루어졌습니다. 말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024년 8월 26일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권과 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 민간임대주택등기에는 임대사업자의 의무임대기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 해당 등록의 매각 후 처리와 잔존 의무는 별도로 확인해야 하며, 일반적인 근저당권 말소와 동일하게 자동 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 405호 김준강의 보증금 확인 필요

현황조사에서 파악된 대상 호실의 임차인은 김준강 1명입니다. 건물 내 다른 호실의 전입자들은 이 405호의 임차인으로 합산하지 않습니다.

405호의 실제 임차인 1명. 전입일 2021.09.10 · 말소기준일 2021.08.13 · 보증금 및 확정일자 미상.

현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 최저가에 낙찰되고 인수액 0원 판정이 유지된다는 조건에서 실질취득 기준액은 59,682,000원입니다. 그러나 임차인의 계약서 및 매각물건명세서를 확인하기 전에는 최종 취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

특히 실제 점유가 계속되는 경우에는 인도 및 명도에 필요한 시간과 비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 배당표상의 인수액 0원은 이러한 비용까지 포함한 의미가 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 대비 저렴한지는 미확인

감정가 174,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 59,682,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 수준은 34.3%입니다.

그러나 비교 가능한 동일 호실 유형의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 파크힐스는 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물이므로 면적이나 용도가 다른 거래를 무조건 동일 시세로 취급해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,682,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,474,276원을 제외한 58,207,724원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

채권최고액을 기준으로 산정한 미배당액은 3,700,492,276원입니다. 다만 해당 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있어 이 금액을 405호 하나의 확정된 실채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 채권자의 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻도 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄고 미배당액은 증가합니다. 아래 금액은 각 회차의 최저가를 매각가로 가정한 결과입니다.

각 회차의 매수인 인수액 0원은 현재 권리분석 모형의 산정값입니다. 실제 입찰 전 임대차계약, 명세서, 민간임대주택 관련 의무 및 변경된 권리관계를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.08.05 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소방설비와 CCTV, 승강기, 기계식 주차설비 등이 있습니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 8~9m 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단지로, 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물입니다. 405호에 대응하는 최근 실거래 표본과 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 매각 소요기간이나 적정 매도가격을 평가하기 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 임차인의 보증금·월세와 실제 임대수익은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 405호 임차인 원본 확인. 김준강의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유상태와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서 등과 대조해야 합니다.
• 인수액 0원 재검증. 말소기준권리 이후 전입이라는 판정은 확인되지만, 임차인의 계약·점유 사실과 별도 인수사항을 확인한 뒤 실질취득비용을 확정해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택등기가 있습니다. 매각에 따른 등록 및 임대사업자 의무 처리 여부를 관계기관과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 전체 채권액과 본건에 대한 실제 배당·말소 관계를 구분해야 합니다.
• 실거래가 대조. 405호와 용도·전용면적이 일치하는 거래를 우선 확보해야 합니다. 최근 거래가격 및 추세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 호실 용도 확인. 건물에 공동주택과 오피스텔이 혼재하므로 집합건축물대장과 감정평가서의 개별 호실 표시를 대조해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인 점유가 계속되는지 확인하고, 인도 절차와 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검해야 합니다.
• 기일 및 원본 재확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다”

이 물건은 3회 유찰로 감정가 174,000,000원에서 최저가 59,682,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정의 말소 구조가 확인되고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 대상 호실 임차인 김준강의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기 관련 사항도 별도 검토가 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세를 확인하지 못했기 때문에 감정가 대비 65.7% 하락을 실제 시장가격 대비 할인이라고 판단할 근거가 없습니다.

종합하면, 근저당권 말소 구조는 파악되지만 임대차·민간임대주택 관련 확인사항과 시세 불확실성이 남아 있는 다세대 경매물건입니다. 임차인의 실제 계약 내용과 동일 유형의 최근 실거래가를 확인한 뒤, 인수금액과 부대비용을 포함한 실질취득비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.