부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 3층 305호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정요항표에는 건물 일부가 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형), 일부가 오피스텔로 이용된다고 기재돼 있습니다. 본건의 소유자는 주식회사센티움홀딩스입니다.
권리의 기준점은 2021.08.13. 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2025.09.17. 김동하의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층305호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 59,682,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2021.08.05. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 중심
말소기준은 2021.08.13. 근저당권입니다. 등기부에는 같은 날 민간임대주택등기가 함께 기재돼 있고, 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정, 2025.09.17. 김동하의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 김동하의 임차보증금은 120,000,000원이지만 전입일이 2021.09.27.로 말소기준보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
② 임차관계 — 305호 김동하
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동하 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.27. | 2021.09.14. | 120,000,000원 | 없음 | 2025.09.17. |
김동하의 임대차계약일자는 2021.09.10., 점유개시일자는 2021.09.30.입니다. 전입신고와 점유개시가 모두 말소기준권리인 2021.08.13.보다 늦습니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 최저매각가 59,682,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형에 해당하지 않습니다. 공급된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 판단은 보류
감정가는 174,000,000원, 현재 최저매각가는 59,682,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 41,777,400원, 5회 유찰 시 29,244,180원입니다.
하지만 파크힐스의 거래자료에는 대상 면적 20.07㎡가 표시돼 있으면서도 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 34%”라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,276원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 58,207,724원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,758,700,000원 중 58,207,724원이 배당되고, 미배당액은 3,700,492,276원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 임차관계 재확인. 김동하의 임대차계약일 2021.09.10., 확정일자 2021.09.14., 전입 2021.09.27., 점유개시 2021.09.30. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13. 등기된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 매각 후 효력을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 174,000,000원 대비 59,682,000원까지 하락했지만 대상 면적과 일치하는 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 건물 내 공동주택과 오피스텔이 함께 존재하고, 같은 건물 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점을 매도 난이도 판단에 반영하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 매각가에서는 선순위 근저당도 3,700,492,276원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 시세 확인이 승부처
이 사건에서 가장 중요한 점은 김동하의 120,000,000원 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조가 아니라는 것입니다. 말소기준일 2021.08.13.보다 전입일 2021.09.27.이 늦고, 제공된 배당 분석에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 섣불리 긍정할 수 없습니다. 174,000,000원 감정가가 59,682,000원까지 내려와 현재 회차가 감정가 34%이지만, 대상 면적과 일치하는 실거래가 확인되지 않습니다. 게다가 3회 유찰은 같은 건물 평균 2.4회를 이미 넘어선 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 실거래·임대 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건으로 정리됩니다.
