121,800,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 3층 305호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 2021년 8월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건이며, 감정평가 이용상태에는 공동주택(도시형 생활주택: 원룸형)과 오피스텔이 함께 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021년 8월 13일 소유권보존과 민간임대주택등기에 이어 같은 날 부산제일신용협동조합 등의 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 채무자는 주식회사센티움홀딩스입니다. 이후 2024년 8월 26일 부산지방법원의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 경매 청구액은 3,467,333,554원입니다. 본건 305호 임차권자 김동하는 전입일이 2021년 9월 27일로 말소기준일 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층305호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 9층 건 내 3층 305호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
말소기준은 2021.08.13 근저당권입니다. 2024.08.26 경매개시결정과 2025.09.17 김동하의 주택임차권등기는 모두 그 이후 권리이며, 등기 정리상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 본건 305호 김동하
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동하 | 건물의 전부 | 2021.09.27 | 2021.09.14 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
김동하는 2021.09.10 임대차계약, 2021.09.14 확정일자, 2021.09.27 주민등록, 2021.09.30 점유개시로 기재돼 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 2025.09.17 주택임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 그러나 주민등록일이 말소기준권리인 2021.08.13보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현황조사에는 파크힐스의 다른 호실 전입자들도 다수 기재돼 있으나, 201호·204호·301호·302호·303호·401호·403호·404호·405호·502호·503호·505호·601호·602호·603호·604호·605호·703호·704호·705호·801호·802호·803호·804호·805호·902호·903호·904호·905호 등으로 본건 305호와 호수가 다릅니다. 본건 305호 권리분석에서는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 김동하를 중심으로 판단합니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 판단 보류
감정가는 174,000,000원, 현재 최저매각가는 121,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 가격은 85,260,000원, 3회 유찰 시 59,681,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 PARKHILLS의 비교자료에는 본건과 직접 대응되는 동일 면적 실거래가 확인되지 않고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 121,800,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하는 것은 부적절합니다. 가격 판단은 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 119,294,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 121,800,000원 가정 시 집행비용 2,505,200원을 제외한 119,294,800원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,639,405,200원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건으로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡, 토지면적은 144.5㎡입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 근저당보다 앞서 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 효력과 의무 승계 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 김동하 임차권 원본 대조. 보증금 120,000,000원, 전입 2021.09.27, 확정일자 2021.09.14, 임차권등기 2025.09.17의 순서를 원본과 다시 대조하세요.
- 가격 상한은 실거래 확인 후. 현재 최저가 121,800,000원은 감정가의 70%이지만 본건과 직접 비교 가능한 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 근저당 미배당액이 3,639,405,200원이어도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 선행 등기다
현재 최저가는 121,800,000원으로 감정가 174,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 김동하의 120,000,000원 보증금도 금액만 보면 최저가에 육박하지만, 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 후순위 임차권등기 역시 매각으로 소멸해 매수인 금액 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내면 안 됩니다. 소유권보존 직후이자 근저당 설정 전에 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 선행 기재의 경매 후 효력은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심입니다. 또한 동일 면적의 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 121,800,000원이 시장가격 대비 싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 금액 인수는 낮지만, 선행 등기와 가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 판단 포인트는 두 가지입니다.
