부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 7층 702호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
702호에는 김민희의 임차권등기가 있습니다. 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2021.08.19이고 점유개시는 2021.08.14입니다. 말소기준일 2021.08.13보다 늦으므로 대항력은 없으며, 2023.09.11 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 보증금은 130,000,000원이지만, 대항력이 없으므로 보증금이 최저가를 웃돈다는 이유만으로 매수인이 그 차액을 승계하는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층702호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 부산진신용협동조합 · 부산제일신용협동조합 |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 늦다
핵심 날짜는 2021.08.13입니다. 이날 설정된 근저당이 말소기준이고, 김민희의 점유개시 2021.08.14와 주민등록·확정일자 2021.08.19는 모두 뒤입니다. 따라서 임차보증금 130,000,000원이 있어도 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형이 아닙니다. 2024.08.26 경매개시결정 역시 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 702호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.08.14 전입 2021.08.19 확정 2021.08.19 | 130,000,000원 | 없음 말소기준 이후 | 후순위 배당요구 있음 | 승계 없음 |
김민희의 배당요구일은 2023.09.11입니다. 확정일자는 존재하지만 선순위 근저당보다 늦습니다. 현재 가정 매각가에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 전액 소진되며, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 할인율과는 다르다
감정가 185,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 129,500,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 90,650,000원(49%), 3회 유찰 시 63,454,999원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 3,631,813,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 129,500,000원이 집행비용 2,613,000원과 근저당 배당 126,887,000원으로 전액 소진됩니다. 근저당 미배당액은 3,631,813,000원이지만, 배당 시나리오상 이를 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 서측으로 약 8~9m 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민희 임차권. 점유 2021.08.14, 전입·확정 2021.08.19로 말소기준 2021.08.13보다 후순위인지 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 갑구에 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 해당 호수와 비교 가능한 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.3억이 있어도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 130,000,000원과 현재 최저가 129,500,000원입니다. 숫자만 보면 보증금이 낙찰가보다 커 보여 인수형을 의심하기 쉽지만, 권리분석의 결론은 날짜가 결정합니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13, 김민희의 점유개시는 2021.08.14, 전입·확정일자는 2021.08.19입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반대로 가격에서는 단정이 금물입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 실제 시장가격보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 권리 쪽은 후순위 임차권 소멸과 인수 0원으로 비교적 선명하지만, 가격은 별도의 시세 검증이 필요한 오피스텔입니다.
