부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 702호 김민희의 전입·확정일자는 말소기준 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리되고, 2023년 임차권등기도 후순위로 매각 시 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞선 같은 날 기재된 민간임대주택등기는 매각 후 존속 여부를 별도로 확인해야 합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

감정가 / 최저가

185,000,000원

최저가 90,650,000원

실질취득

90,650,000원

현재 최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

49%

2회 유찰 · 감정가 대비

부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 7층 702호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021년 8월 13일 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2023년 김민희의 주택임차권과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

702호와 직접 연결된 임차인은 김민희 1명입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2021년 8월 19일로, 말소기준일인 2021년 8월 13일보다 늦습니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 없음입니다. 보증금은 130,000,000원이지만 현재 매각대금 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당에 대금이 전부 소진되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4543
소재지	부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층702호 (연산동,파크힐스)
물건종류	오피스텔
소유자	주식회사센티움홀딩스
감정가 / 최저가	185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
경매개시 채권자	부산진신용협동조합 · 부산제일신용협동조합
청구액	3,467,333,554원
매각기일	2026.08.26

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 선행 등기 한 건은 확인

⚠️ 말소기준보다 먼저 보이는 민간임대주택등기 2021.08.13 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 같은 날 근저당권이 설정됐습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 적혀 있습니다. 이 등기에 대해서는 매각으로 소멸한다는 명시가 없어, 입찰 전 매각물건명세서에서 존속·말소 처리 여부를 직접 확인하는 것이 핵심입니다.

② 702호 임차인 — 보증금 1.3억이지만 대항력 없음

임차인	범위	전입일	확정일자	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
김민희	전유부분 전부	2021.08.19	2021.08.19	130,000,000원	2023.09.11	없음	미상	0원

김민희의 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2021.08.19이고, 등기부상 점유개시일은 2021.08.14입니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준 근저당의 2021.08.13보다 늦습니다. 이후 2023.09.11 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐지만 이 역시 후순위로, 제공된 등기판정상 매각으로 소멸합니다.

✅ 금액 인수 관점 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 김민희 보증금이 선순위 근저당 뒤에 있고 대항력이 없으므로, 배당 부족분이 생겨도 현재 분석상 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개

감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 낙폭은 큽니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 동일 조건의 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

파크힐스 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태라 단지 경매의 평균 유찰 수준에 가까워졌지만, 이것 역시 시세를 뜻하는 지표는 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.

⚠️ 가격 판단의 한계 현재 확인 가능한 숫자는 감정가·최저가·유찰 횟수와 경매 시나리오입니다. 따라서 실질취득액 90,650,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,031,700원
1. 을구 1번 근저당 · 부산제일신용협동조합	3,758,700,000원	88,618,300원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 매각가 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 채권 미배당액은 3,670,081,700원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

매각대금 배분 (90,650,000원)

매각대금은 집행비용 2,031,700원과 선순위 근저당 88,618,300원으로 전액 배분됩니다.

유찰 회차별 선순위 미배당

매각가가 내려갈수록 선순위 근저당 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 임차인 관점 본건 702호 임차인 김민희는 말소기준 뒤에 전입·확정일자를 갖춰 대항력 없음으로 정리됩니다. 2023년 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 금전 인수는 0원입니다.

⛔ 확인 없이 넘기면 안 되는 지점 2021.08.13의 민간임대주택등기는 근저당 설정보다 앞서 기재됐습니다. 금전 인수액이 0원이라고 해서 이 등기의 법적 효과까지 자동으로 사라진다고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
도로. 서측으로 폭 약 8~9미터 도로와 접합니다.
용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
이용상태. 감정평가상 해당 건물은 공동주택과 오피스텔이 함께 존재하며, 본건의 사건상 용도는 오피스텔입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞서 기재된 등기이므로 매각물건명세서에서 존속·말소 여부를 우선 확인하세요.
김민희 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입·확정일자 2021.08.19, 임차권등기 2023.09.11입니다. 말소기준보다 후순위라는 점을 원본에서 다시 대조하세요.
가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 동일하지 않습니다. 별도 실거래·매물 가격 확인이 필요합니다.
점유·인도. 현재 실제 점유 상태와 인도 필요 여부를 현장과 관련 서류에서 확인하세요.
배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “완전 무위험”은 다르다

702호 임차인 김민희는 말소기준 뒤에 전입했고, 1억 3,000만원 임차권등기 역시 후순위라 현재 분석상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 다만 그보다 먼저 기재된 민간임대주택등기의 처리 여부는 따로 확인해야 하며, 감정가 1억 8,500만원에서 최저가 9,065만원까지 내려왔다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 임차보증금 자체보다 선행 민간임대주택등기 확인과 실제 시세 검증입니다.

부동산임의경매

2회 유찰해 감정가 49% — 702호 임차권은 후순위, 다만 민간임대주택등기는 확인 필요

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 선행 등기 한 건은 확인

② 702호 임차인 — 보증금 1.3억이지만 대항력 없음

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개

④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”과 “완전 무위험”은 다르다

사건 개요

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현장 사진 (56장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	1억 8,500만원
2	2026-07-22	유찰	-
3	2026-08-26	대기	9,065만원