78,400,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰돼 2026.08.26 매각기일의 최저매각가는 78,400,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원으로 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않기 때문에 현재 최저가 78,400,000원을 두고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리와 배당 구조는 비교적 읽기 쉽지만, 가격 적정성은 별도 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층701호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택등기는 확인 포인트
말소기준은 2021.08.13 근저당권입니다. 채무자는 주식회사센티움홀딩스이고 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2021-573호가 기재된 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.08.26의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 701호와 직접 일치하는 신고는 보이지 않는다
현황조사에 기재된 전입자들은 모두 말소기준권리인 2021.08.13보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 아래 신고들은 파크힐스의 여러 호실에 걸쳐 있으며, 701호와 직접 일치하는 호실 표기는 없습니다. 따라서 다른 호실의 전입자를 701호 임차인으로 합산하거나 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권소정 | 201호 | 2021.09.02 | 없음 | 미상 | 2024.09.09 | 없음 |
| 김정현 | 204호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김기태 | 301호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이영은 | 302호 | 2021.10.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 안상환 | 303호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김동하 | 305호 | 2021.09.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승비 | 401호 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김보민 | 403호 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조유빈 | 404호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김준강 | 405호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김소현 | 502호 | 2022.03.11 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 우형욱 | 503호 | 2021.08.23 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 강대경 | 505호 | 2021.09.24 | 없음 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 |
| 김세리 | 601호 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 안찬현 | 602호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정예람 | 603호 | 2022.11.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 우영운 | 604호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김태훈 | 605호 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 장미연 | 703호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 |
| 우창기 | 704호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정민영 | 705호 | 2022.07.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김명현 | 801호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정명화 | 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| KUSHIDA CHIE | 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 반창현 | 803호 | 2021.08.20 | 없음 | 미상 | 2024.10.05 | 없음 |
| 이혜린 | 804호 | 2023.10.11 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 홍정우 | 805호 | 2021.09.09 | 없음 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 |
| 박익환 | 902호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김성현 | 903호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박수현 | 904호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김나혜 | 905호 | 2022.02.23 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,880,000원, 감정가의 34.3%, 4회 유찰 시 38,416,000원, 감정가의 24.01%입니다.
다만 파크힐스의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 자체가 현재 시장가격을 얼마나 잘 반영하는지 검증할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일 오피스텔과 인근 유사 면적 거래를 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 3,758,700,000원은 공동담보목록 제2021-573호가 기재된 근저당권입니다. 현재 매각가 가정에서 근저당권에 76,588,800원이 배당되고 미배당액은 3,682,111,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 일부는 공동주택(도시형 생활주택: 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되며 본건의 용도는 오피스텔입니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 78,400,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 시세와 비교된 49%가 아닙니다. 인근 유사 오피스텔 거래가격을 반드시 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매수인에게 미치는 영향을 매각물건명세서와 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 701호 점유 확인. 현황조사에 여러 호실의 전입자가 기재돼 있으나 701호와 직접 일치하는 호실 표기는 없습니다. 실제 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 3,758,700,000원에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있으므로 개별 호실의 채무 규모로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 시세를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 두 가지
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 78,400,000원입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원이어서, 표면적인 권리구조는 복잡하지 않습니다.
하지만 첫째는 가격입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 78,400,000원이 시장에서 실제로 싼지 판단할 근거가 없습니다. 둘째는 민간임대주택등기입니다. 2021.08.13 등기된 민간임대주택 관련 사항을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리상 계산 인수는 0원, 가격과 민간임대주택등기는 확인 후 판단”입니다.
