부산지방법원 2024타경4543. 부산광역시 연제구 연산동 파크힐스 4층 402호입니다. 현재 최저매각가격은 68,257,000원으로 감정가 199,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 최초 감정가와 비교하면 큰 폭으로 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 할인이지 현재 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021년 8월 13일 설정된 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 8월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 담보권의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 같은 건물의 다른 호실에 관한 전입 및 배당요구 기록이 다수 존재합니다. 이를 402호의 임차인으로 합산해서는 안 되며, 402호 자체의 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층402호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 402호 |
| 건물 이용상태 | 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택·원룸형) 및 오피스텔이 혼재한 건물. 402호의 공부상 용도는 별도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 | 199,000,000원 |
| 최저매각가격 | 68,257,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준·점유관계 별도 확인) |
① 권리 흐름 — 공동담보 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합으로 기재되어 있으며, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 공동담보목록은 제2021-573호입니다.
해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 근저당 채무는 없습니다.
이 등기의 말소 여부와 임대사업자 지위·의무의 처리, 실제 임대차관계는 근저당권의 소멸 여부와 구분하여 확인해야 합니다. 단순히 근저당권이 말소된다는 이유만으로 민간임대주택 관련 의무까지 모두 해소된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 다른 호실과 402호를 구분해야 한다
현황조사에는 파크힐스의 여러 호실에 대한 전입신고 및 배당요구 기록이 확인됩니다. 그러나 이번 매각 대상인 402호에 해당하는 임차인이나 점유자는 확인되지 않습니다.
다른 호실의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2021년 8월 13일 이후로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 판정은 각 호실의 기록에 관한 것이므로 402호의 대항력 판정에 그대로 적용할 수 없습니다.
| 구분 | 호실 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 매각 대상 | 402호 | 점유·보증금 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 다른 호실 | 201·204·301·302·303·305호 등 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 미상 | 없음 판정 | 미상 | 402호 인수액에 합산하지 않음 |
| 다른 호실 | 401·403·404·405호 등 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 미상 | 없음 판정 | 미상 | 402호 인수액에 합산하지 않음 |
| 다른 호실 | 502·503·505호 및 그 밖의 호실 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 미상 | 없음 판정 | 미상 | 402호 인수액에 합산하지 않음 |
다른 호실의 전입자와 배당요구자는 본건 402호의 임차인으로 확정되지 않으므로 해당 보증금을 매수인 인수액에 포함하지 않았습니다. 같은 호실에 복수의 전입자가 기재된 경우에도 별개의 임대차계약으로 확인되지 않은 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
따라서 402호에 대해 '임차인이 없다', '대항력이 없다', '명도 부담이 없다'고 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서, 현황조사 원본 및 해당 호실의 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가격은 68,257,000원으로, 감정가 199,000,000원 대비 약 34.3%입니다. 3회 유찰을 거치면서 최저가가 큰 폭으로 낮아졌습니다.
그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 면적·용도의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 얼마나 낮은지, 혹은 오히려 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 199,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 68,257,000원 | 감정가의 34.3% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 미확인 | 가격 비교 불가 |
| 최신 실거래 | 미확인 | 최근 시장가격 확인 필요 |
| 기본 취득가 | 68,257,000원 | 현재 최저가 낙찰 가정 · 부대비용 및 미확인 위험 제외 |
특히 공동주택과 오피스텔이 혼재한 건물이므로, 서로 다른 용도의 거래가격을 그대로 402호의 시세로 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용을 차감한 나머지가 근저당권 배당에 사용되며, 채권최고액 기준으로 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인이 인수할 채무는 별개입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,628,626원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 등 | 3,758,700,000원 | 66,628,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 68,257,000원 |
집행비용 1,628,626원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 66,628,374원, 채권최고액 기준 미배당액은 3,692,071,626원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액 및 순위는 달라질 수 있습니다.
이 수치만으로 각 신용협동조합의 실제 배당 몫이나 채무변제 상태를 확정할 수 없습니다. 공동담보목록, 채권자별 채권계산서 및 실제 배당표를 통해 배당 귀속을 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 별개
| 구분 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,692,071,626원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,779,900원 | 46,519,862원 | 3,712,180,138원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,445,929원 | 32,443,902원 | 3,726,256,098원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 최저가가 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
다만 이는 알려진 담보권과 배당관계를 기준으로 한 계산입니다. 402호의 점유관계나 인수 가능한 임대차가 새롭게 확인되면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 따라서 위 회차별 가격을 시세보다 저렴한 매수 기회로 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 배산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2021년 8월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 승강기, CCTV, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단 토지로, 감정평가상 인접지 대비 등고평탄하며 서측으로 약 8~9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 (30m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 소형 공동주택과 오피스텔이 혼재한 건물로, 실제 매각 대상 호실의 용도와 면적에 맞는 거래사례를 확보해야 환금성을 평가할 수 있습니다. 평균 유찰 횟수 2.4회 및 본건 3회 유찰 이력은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 402호 점유관계. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입일 및 확정일자를 확인하세요. 다른 호실의 전입기록으로 402호의 대항력을 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 등록 및 의무의 처리 여부를 관할기관과 관련 서류로 확인하세요.
- 공동담보. 제2021-573호 공동담보목록과 채권자별 채권계산서 및 배당관계를 확인하세요.
- 실거래 시세. 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보하고, 실제 호실의 층·향·내부 상태를 반영해 취득가격을 검토하세요.
- 건축물대장. 402호의 공부상 용도와 전용면적, 민간임대주택 등록 내역을 확인하세요.
- 명도·관리비. 점유자가 확인되면 인도 절차와 예상 비용을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
- 배당 및 세금. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목과 실제 매수인 인수권리 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 매각기일. 2026년 9월 30일 매각 진행 여부와 최종 매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34%”와 “시세보다 싸다”는 다르다
파크힐스 402호는 199,000,000원의 감정가에서 3회 유찰되어 최저가가 68,257,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정의 소멸 구조는 확인되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 동일 용도·면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인폭만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 402호 점유관계가 미확인이며, 민간임대주택등기 및 공동담보 관계의 후속 확인도 필요합니다.
결론은 낮은 최저가보다 실질취득비용과 권리 확인이 먼저라는 것입니다. 등기상 담보권의 소멸과 실제 점유·임대차 위험을 구분하고, 402호에 맞는 최근 실거래가격을 확보한 뒤 가격을 평가해야 합니다. 현재는 가격 메리트를 확정할 수 없어 보수적인 평가가 필요합니다.
