부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 4층 402호, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 같은 날 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2024.08.26. 접수됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 최저매각가 139,300,000원 중 집행비용 2,750,200원을 제외한 136,549,800원이 근저당권에 배당되고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 등기에는 민간임대주택등기가 존재하므로 그 상태와 매각대상 402호의 실제 점유·임대관계는 원본 서류를 통해 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층402호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 파크힐스 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 및 오피스텔 등이 혼재된 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13. 근저당
말소기준권리는 2021.08.13. 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 2024.08.26. 경매개시결정은 이보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 402호 기재는 없다
현황조사 등에 기재된 명단은 31명이며, 모두 전입일이 말소기준일 2021.08.13. 이후입니다. 따라서 기재된 명단은 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 201호 · 권소정 | 2021.09.02 | 미상 | 2024.09.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 204호 · 김정현 | 2021.09.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 301호 · 김기태 | 2021.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 302호 · 이영은 | 2021.10.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 303호 · 안상환 | 2021.09.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 305호 · 김동하 | 2021.09.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 401호 · 이승비 | 2021.09.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 403호 · 김보민 | 2022.09.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 404호 · 조유빈 | 2021.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 405호 · 김준강 | 2021.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 502호 · 김소현 | 2022.03.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 503호 · 우형욱 | 2021.08.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 505호 · 강대경 | 2021.09.24 | 미상 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 601호 · 김세리 | 2021.08.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 602호 · 안찬현 | 2021.09.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 603호 · 정예람 | 2022.11.30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 604호 · 우영운 | 2021.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 605호 · 김태훈 | 2024.08.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 703호 · 장미연 | 2021.09.03 | 미상 | 2025.07.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 704호 · 우창기 | 2023.05.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 705호 · 정민영 | 2022.07.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 801호 · 김명현 | 2021.08.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 802호 · 정명화 | 2021.08.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 802호 · KUSHIDA CHIE | 2021.08.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 803호 · 반창현 | 2021.08.20 | 미상 | 2024.10.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 804호 · 이혜린 | 2023.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 805호 · 홍정우 | 2021.09.09 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 902호 · 박익환 | 2021.09.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 903호 · 김성현 | 2021.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 904호 · 박수현 | 2021.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 905호 · 김나혜 | 2022.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 다만 모든 전입일이 말소기준일인 2021.08.13.보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
감정가는 199,000,000원, 현재 최저매각가는 139,300,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리분석상 실질취득금액은 139,300,000원입니다.
다만 이 물건은 같은 건물·비교면적의 실거래 금액이 제시되지 않아 139,300,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가에서 70%까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 실제 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 136,549,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 3,622,150,200원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 139,300,000원 | 136,549,800원 | 3,622,150,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 3,663,345,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,692,071,626원 | 0원 |
회차별 계산에서 눈여겨볼 것은 미배당액과 인수액을 구분하는 것입니다. 근저당권 채권최고액이 매각가격보다 훨씬 커 모든 시나리오에서 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)과 오피스텔 등이 함께 존재하며, 이 사건의 용도는 다세대로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지가 일단의 토지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교금액이 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 직접 검증하기 어렵습니다. 감정가 대비 유찰률보다 실제 동일·유사 물건 거래사례 확인이 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유 확인. 조사 명단에는 다른 호실 전입자가 다수 있지만 402호 기재자는 없습니다. 현장 방문과 관련 원본을 통해 공실 여부와 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 상태를 등기부 및 매각물건명세서에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 미배당 ≠ 인수. 현재 회차 근저당 미배당액 3,622,150,200원을 매수인 인수액으로 오해하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 연산동 파크힐스 및 유사 다세대의 실제 거래사례와 비교해야 합니다.
- 배당요구자 구분. 권소정·강대경·장미연·반창현·홍정우의 배당요구가 기재돼 있으나 모두 402호가 아닌 다른 호실입니다. 보증금과 확정일자는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리·점유비용 확인. 낙찰 전 미납 관리비와 실제 명도 대상 유무를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.08.13. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 31명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 139,300,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 매각대상 402호로 기재된 임차인이 없다는 사실은 공실을 뜻하지 않고, 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 금액이 없어 139,300,000원이 현재 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 점유·임대관계와 가격 검증이 남아 있는 유형입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 402호 현장 확인과 실제 거래사례 검증이 입찰 판단의 승부처입니다.
