부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 903호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.08.26 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 903호에는 김성현이 2021.09.08 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일 2021.08.13보다 늦기 때문에 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층903호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 9층 903호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 본건 903호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 903호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
김성현의 전입은 말소기준일인 2021.08.13 이후이므로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 권리상 실질취득 금액은 현재 최저가와 같은 90,650,000원입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
감정가는 185,000,000원, 현재 최저가는 90,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 가격이지만, 본 자료에는 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
중개 데이터에서 파크힐스의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계되어 있고, 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 63,454,999원, 4회 유찰 시 44,418,499원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 수치 역시 시세 자체가 아니라 경매 회차별 최저가 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,650,000원 가정 시 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,670,081,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 공동주택(도시형 생활주택 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있으며 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지를 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 8~9m 도로에 접합니다.
- 규제·하자. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 표시 확인. 2021.08.13 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 확인하세요.
- 903호 임대차 확인. 김성현의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약과 점유관계를 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수를 단정하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당은 현재 회차 3,670,081,700원으로 크지만, 자료상 해당 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 63,454,999원, 4회 유찰 시 44,418,499원으로 계산되어 있으므로 회차별 자금계획을 구분해 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘민간임대 표시와 실제 시세’
본건 903호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.13 근저당이고, 임차인 김성현의 전입은 그보다 늦은 2021.09.08이어서 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 역시 감정가 185,000,000원에서 두 차례 유찰돼 90,650,000원까지 내려와 있습니다.
다만 이 숫자만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 등기상 말소기준보다 앞서 민간임대주택 등기 표시가 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘근저당 미배당이 얼마나 남느냐’보다 민간임대주택 표시의 처리 여부를 확인하고, 90,650,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도로 검증하는 것입니다.
