부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 903호 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-573호에 기초한 권리이고, 이후 2024년 8월 26일 부산진신용협동조합 측의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
대상 호실에서 확인되는 점유자는 김성현입니다. 903호 전입일이 2021년 9월 8일로 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 그 보증금을 낙찰자가 승계한다고 볼 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 입찰 전 점유관계와 매각물건명세서 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층903호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 · 사용승인일자 2021.08.05 |
| 대상면적 | 28.23㎡ |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2021.08.13 을구 1번 근저당권입니다. 채무자는 주식회사센티움홀딩스, 근저당권자는 부산제일신용협동조합이며 원문에는 부산진신용협동조합도 함께 기재돼 있습니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 연결돼 있습니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 903호 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 903호 | 2021.09.08 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 인수 0원 |
김성현의 전입일 2021.09.08은 말소기준일 2021.08.13보다 늦습니다. 제공된 판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금이 미상이라는 이유만으로 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 185,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 129,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 90,650,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 63,454,999원(감정가 34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. PARKHILLS 관련 정보는 15세대, 사용승인 2021.08.05, 대상면적 28.23㎡로 잡혀 있으나 면적 매칭은 되지 않았고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인율과 별개로 실제 동일·유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정 시 집행비용 2,613,000원과 근저당권자 126,887,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,631,813,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 16~18 및 20~40은 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일자는 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18·2121-24 두 필지 일단의 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 8~9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02, 30m 이하)입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 903호 점유관계 재확인. 김성현의 전입일은 2021.09.08로 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소·승계 관계를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 을구 1번 근저당은 공동담보목록 제2021-573호와 연결됩니다. 단일 903호의 매각대금만으로 전체 채권최고액을 해석하지 마세요.
- 가격 검증. 129,500,000원은 감정가 185,000,000원의 70%이지만 직접 비교 실거래 자료가 없으므로 실제 유사 오피스텔 거래가와 별도 대조가 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단의 핵심은 미상 정보와 가격 검증
이 사건은 말소기준인 2021.08.13 근저당 이후 903호 김성현이 2021.09.08 전입한 구조라 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 유형과는 다릅니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 민간임대주택등기와 공동담보 근저당이 함께 존재합니다. 또한 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론적으로 권리 인수 자체는 비교적 단순하지만, 점유·민간임대주택등기·실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
