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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.04 4회 · 최저 37,696,000원
B 매력지수60 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경4543 · 부산지방법원 · 오피스텔
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
87,000,000원 8,700만 감정가 157,000,000원
감정가의 55% 2026-08-26 낙찰
최저매각가 76,930,000원 최저가 대비 +13%
낙찰일
08-26 낙찰 완료
부산지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
769만원
최저가의 10% · 7,693,000원
실거래 대비
▼ 10.3% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 9,700만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.239g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 뒤 임차권이라 매수인 인수는 0원. 다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 검증 전에는 싸다고 단정하기 어렵습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

인수는 0원인데, 2회 유찰 가격만 보고 판단하면 안 된다 — 부산 파크힐스 904호

부산지방법원 2024타경4543 · 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층904호 (연산동,파크힐스)
감정가 157,000,000원 · 최저매각가 76,930,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.26 · 오피스텔
60점
매력지수 B등급 · 말소기준 뒤 임차권으로 매수인 인수 0원이나, 2회 유찰 최저가의 시세 적정성은 실거래 확인이 필요
박수현의 전입·점유가 말소기준일보다 늦고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이다. 다만 최저가 76,930,000원은 감정가의 49%까지 내려왔어도 대상 면적과 맞는 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하기 어려워 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2021.08.13. 근저당이고, 904호 임차권자 박수현의 전입일은 2021.09.08.로 그보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 동일 면적 실거래로 가격을 검증할 근거가 없어, 낮은 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
157,000,000원
최저 76,930,000원 · 2회 유찰
실거래 비교
별도 확인
대상면적 일치 거래 확인 필요
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
49%
최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 904호 오피스텔입니다. 감정가 157,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,930,000원으로 내려와 있습니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정돼 있으며 부산진신용협동조합도 함께 기재돼 있습니다.

904호에는 박수현의 임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021.08.21., 확정일자는 2021.08.23., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.09.08.이며 보증금은 130,000,000원입니다. 핵심은 주민등록일이 말소기준권리인 2021.08.13.보다 늦다는 점입니다. 자료상 대항력은 없고, 임차권등기 역시 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4543
소재지부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층904호 (연산동,파크힐스)
물건종류오피스텔
건물 이용상태오피스텔 등
소유자주식회사센티움홀딩스
감정가 / 최저가157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰)
청구액3,467,333,554원
매각기일2026.08.26
사용승인2021.08.05
용도지역준주거지역

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권

2021.08.13. 소유권보존과 같은 날 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2025.02.26. 박수현의 주택임차권이 기재됐습니다. 박수현은 보증금 130,000,000원의 임차권자지만 전입·점유개시가 2021.09.08.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인점유 부분전입 / 점유보증금대항력배당요구
박수현 건물 전유부분 전부 2021.09.08 130,000,000원 없음 2025.02.26
✅ 매수인 인수 판단 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 박수현 임차권은 말소기준권리보다 뒤이고, 전입 역시 2021.09.08.로 후순위여서 낙찰자가 보증금 130,000,000원을 승계하는 구조로 잡혀 있지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가 157,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 감정가 할인율과 실제 시장가격 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 대상 면적 23.94㎡에 맞는 실거래 비교가 확인되지 않은 만큼, 이 단계에서 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.

⚠️ 2회 유찰 자체가 시세는 아니다 파크힐스 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 이 물건은 2회 유찰 상태이므로 유찰 횟수 자체가 특별한 가격 우위를 증명하는 것은 아닙니다. 같은 면적·유사 층·유사 상태의 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 잡는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,784,740원
1. 근저당 · 부산제일신용협동조합3,758,700,000원75,145,260원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 근저당권 채권액 중 75,145,260원이 배당되고, 미배당은 3,683,554,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
회차별 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 근저당권 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.

④ 유찰 시나리오

회차매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 2회 유찰 · 감정가 49% 76,930,000원 75,145,260원 3,683,554,740원 0원
3회 유찰 · 감정가 34% 53,851,000원 52,481,682원 3,706,218,318원 0원
4회 유찰 · 감정가 24% 37,695,700원 36,617,177원 3,722,082,823원 0원
✅ 권리 관점 박수현의 전입과 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 유찰이 더 진행돼도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⛔ 가격 관점 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 대상 면적과 맞는 실거래가를 확인하지 않은 상태에서는 감정가 할인율만 알 수 있을 뿐, 시장가격 대비 할인율은 알 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
  • 도로. 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
  • 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.
  • 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 904호 임차권 재확인. 박수현의 계약일 2021.08.21., 전입·점유 2021.09.08., 보증금 130,000,000원과 말소기준일 2021.08.13.의 선후관계를 원본으로 대조하세요.
  • 실거래가 확인. 현재 최저가 76,930,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세 대비 저렴한지는 별개입니다. 대상 면적 23.94㎡와 유사한 거래를 확인해야 합니다.
  • 배당표 확인. 현재 가정에서는 근저당권에 75,145,260원이 배당되고 3,683,554,740원이 미배당됩니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 구분해서 보세요.
  • 민간임대주택 등기. 등기부에는 2021.08.13. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 관계 법령상 효과를 원본으로 확인하세요.
  • 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 입찰 전 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다

이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.13. 근저당이고, 904호 임차권자 박수현의 전입·점유는 2021.09.08.로 뒤에 있습니다. 따라서 현재 자료와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 76,930,000원까지 낮아졌지만, 이 숫자가 실제 시장가보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “권리를 떠안느냐”보다 “실제 시세를 얼마로 보느냐”에 있습니다. 권리구조는 정리돼 있지만, 가격은 반드시 동일 면적 실거래를 확인한 뒤 결정해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 감정가와 최저매각가만으로 실제 시장가치를 확정할 수 없으며 개별 호수의 위치·상태·임대관계에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층904호 (연산동,파크힐스)

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