부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 904호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 말소기준권리는 2021.08.13 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 등기 내용에는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 함께 기재돼 있습니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정과 2025.02.26 박수현의 주택임차권이 이어집니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
904호의 임차인은 박수현 1명입니다. 임대차계약일은 2021.08.21, 확정일자는 2021.08.23, 주민등록·점유개시는 2021.09.08이며 임차보증금은 130,000,000원입니다. 핵심은 전입·점유가 말소기준일인 2021.08.13보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층904호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 건물 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 2021.09.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
904호 기준 실제 임차인은 박수현 1명입니다. 등기된 임차보증금은 130,000,000원이고 임대차계약일 2021.08.21, 확정일자 2021.08.23, 주민등록·점유개시일 2021.09.08입니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13이므로 전입·점유가 후순위입니다. 임차권등기 역시 2025.02.26로 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 109,900,000원으로 감정가 157,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 76,930,000원, 다시 유찰될 경우 53,851,000원입니다. 하지만 이 사건에는 동일 면적을 신뢰성 있게 대조할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 109,900,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 76,930,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 53,851,000원 · 감정가 34% |
| 단지명 | PARKHILLS |
| 준공일 | 2021.08.05 |
| 대상 면적 | 23.94㎡ |
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정에서는 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 말소기준 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,651,138,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태상 해당 일련번호군은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 8-9미터 도로에 접하고, 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 904호 임차인 재확인. 박수현의 임대차계약일 2021.08.21, 확정일자 2021.08.23, 전입·점유 2021.09.08, 보증금 130,000,000원과 임차권등기 2025.02.26을 원본에서 다시 대조하세요.
- 대항력 순위. 말소기준 근저당 2021.08.13보다 전입·점유가 뒤라는 점이 인수 0원의 핵심입니다. 매각물건명세서의 인수사항을 최종 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 157,000,000원과 최저가 109,900,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 904호와 면적·용도가 실제로 비교되는 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 미배당액이 3,651,138,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰이 이어지면 담보권자의 미배당 규모는 더 커집니다.
- 관리·점유 확인. 오피스텔의 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부, 기계식 주차 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2021.08.13 근저당이 말소기준이고, 박수현의 전입·점유는 2021.09.08, 임차권등기는 2025.02.26이므로 후순위입니다. 보증금은 130,000,000원이지만 매수인이 이를 인수하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단정하기 어렵습니다. 감정가 157,000,000원에서 한 차례 유찰돼 109,900,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정이 적절합니다. 현재 최저가의 핵심은 ‘70%까지 내려왔다’가 아니라, 109,900,000원이 실제 오피스텔 시세와 비교해 어떤 위치인지 아직 확인되지 않았다는 점입니다.
