부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 5층 501호 오피스텔입니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.08.13 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다.
501호 임차권자 박유림의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.08.23입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 등기부상 주택임차권 역시 2023.08.31 등기돼 말소기준 이후 권리입니다. 보증금이 현재 최저가보다 큰 130,000,000원이지만, 이 사건에서는 그 차액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층501호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 501호 임차권
등기부에는 2021.08.13 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 같은 날 근저당권이 설정됐습니다. 이후 501호 박유림의 주택임차권등기가 2023.08.31, 임의경매개시결정이 2024.08.26 각각 등기됐습니다. 매각 소멸 여부가 명시된 근저당·주택임차권· 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 501호 임차인 — 보증금 1.30억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박유림 | 제501호 전유부분 전부 | 2021.08.23 / 2021.08.23 | 130,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 임차권등기 2023.08.31 · 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교값은 없다
현재 최저가는 감정가 160,000,000원의 49%인 78,400,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원입니다.
다만 파크힐스의 비교 가능한 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 단지 정보에는 15세대, 사용승인일 2021.08.05, 경매물건 평균 유찰 2.4회, 최근 매각일 2026.07.22가 확인되지만 최근 매각금액은 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 3,682,111,200원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있으며, 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지를 일단으로 이용하며 공동주택 및 오피스텔 건부지입니다. 준주거지역이고 서측 약 8~9미터 도로와 접합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 임차관계 재확인. 박유림의 임차보증금은 130,000,000원이나 대항력은 없습니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 임차권등기의 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 확인. 현재 최저가 78,400,000원이 시세 대비 어느 수준인지 판단할 최근 거래금액이 없으므로, 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래사례를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부 갑구에 2021.08.13 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 관련 효력과 절차를 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 곧바로 인수는 아니다”
이 사건의 핵심은 박유림의 130,000,000원 보증금 자체가 아니라 순위입니다. 말소기준권리 2021.08.13보다 전입·확정일자 2021.08.23이 늦기 때문에 대항력이 없고, 2023.08.31 주택임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 번 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 금액이 없어 이 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 확인되지 않습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 실거래 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
