112,000,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합을 비롯한 근저당권자 명의로 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
501호에는 박유림 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.08.23이고 보증금은 130,000,000원입니다. 중요한 점은 이 날짜가 말소기준인 2021.08.13보다 늦다는 것입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 2023.08.31 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 5층501호 (연산동, 파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준 | 2021.08.13 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 501호 보증금 1.3억이 왜 인수되지 않는가
핵심은 날짜 순서입니다. 근저당은 2021.08.13, 박유림의 임대차계약·전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.08.23입니다. 임차인의 권리 발생 시점이 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 현재 최저매각가 112,000,000원을 초과하더라도, ‘보증금이 낙찰가보다 크다’는 이유만으로 매수인이 차액을 인수하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유림 | 제501호 전유부분 전부 | 2021.08.23 | 2021.08.23 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박유림은 2023.08.31 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 임차권은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 78,400,000원, 그 다음은 54,880,000원입니다.
다만 이 사건에는 501호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실은 확인할 수 있어도, 112,000,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 별개입니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 면적·임대수익·층·상태에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로, 할인율 자체를 시세 할인율로 바꾸어 읽으면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 근저당권 배당으로 사용되고, 채권 미배당액은 3,649,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 서측으로 약 8-9미터 도로와 접합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하가 적용됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)과 오피스텔로 이용되고 있으며, 본 사건의 용도 표시는 오피스텔입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 임차권 재확인. 박유림의 계약·전입·점유·확정일자는 모두 2021.08.23, 말소기준은 2021.08.13입니다. 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 보증금과 인수액을 혼동하지 않기. 보증금 130,000,000원이 최저가 112,000,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 없음 판정이므로 현재 자료상 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 있으므로 해당 등기의 경매 후 효력과 매수인 의무 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치와 시장가 대비 할인율은 동일하지 않습니다. 501호 또는 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 상태. 501호에는 임차권등기 자료가 있으므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 크다”보다 먼저 볼 것은 대항력이다
이 사건은 숫자만 보면 순간적으로 부담스러워 보입니다. 현재 최저가가 112,000,000원인데 501호 임차보증금은 130,000,000원이기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 보증금 크기가 아니라 말소기준과 임차인의 권리 발생 시점에서 갈립니다. 근저당은 2021.08.13, 박유림의 계약·전입·점유·확정일자는 2021.08.23입니다. 제공된 판정대로 대항력이 없고 임차권등기도 후순위로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰되어 112,000,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이 자료에는 501호와 직접 비교할 최근 실거래가격이 없습니다. 따라서 권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증이 이 물건의 핵심입니다. 여기에 2021.08.13 민간임대주택등기의 경매 후 효력까지 원문으로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
