부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 6층 602호, 용도는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합 명의의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 602호에서 확인되는 임차권자는 안찬현입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.20, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.09.03이고 보증금은 110,000,000원입니다. 하지만 말소기준 근저당 설정일 2021.08.13보다 주민등록·점유개시가 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층602호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.23㎡ · 9층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
말소기준은 2021.08.13 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 갑구에는 소유권보존과 민간임대주택등기가 존재합니다. 본건 602호 안찬현의 임대차계약과 확정일자는 2021.08.20, 주민등록·점유개시는 2021.09.03으로 말소기준 이후입니다. 2023.09.08 등기된 주택임차권도 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 본건 임차인 — 실제 602호 임차권 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안찬현 | 건물 전유부분의 전부 | 110,000,000원 | 2021.09.03 | 2021.08.20 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
안찬현은 보증금 110,000,000원의 임차권자로 배당요구가 확인되지만, 주민등록·점유개시가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 경매 후 남는 미회수 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 본건의 실제 임차권자는 1명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 제공된 실거래 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 3,631,813,000원 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 위치하며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물은 공동주택(도시형 생활주택 원룸형)과 오피스텔이 함께 구성되어 있으며, 본건 사건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 임차권 재확인. 안찬현의 임대차계약 2021.08.20, 주민등록·점유개시 2021.09.03, 보증금 110,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 말소기준 확인. 을구 1번 부산제일신용협동조합 근저당의 접수일 2021.08.13과 공동담보목록 제2021-573호를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 비교 실거래 자료가 없으므로 별도의 최근 거래가격 확인 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.08.13 근저당이고, 602호 안찬현의 주민등록·점유개시는 2021.09.03입니다. 따라서 대항력이 없고, 뒤에 등기된 임차권도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 129,500,000원이 감정가 185,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 직접 비교할 최근 실거래가가 없기 때문입니다. 결론은 권리는 비교적 명료하지만, 가격은 검증 전까지 보류입니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기까지 원본에서 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
