부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 90,650,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 말소기준권리는 2021.08.13 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다.
602호에는 안찬현의 임차권등기가 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.20, 전입·점유개시는 2021.09.03이며 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준 근저당보다 뒤에 대항요건을 갖췄기 때문에 대항력은 없고, 2023.09.08 설정된 주택임차권 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층 602호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 / 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.1억이 있어도 승계는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안찬현 | 건물 전유부분의 전부 | 계약 2021.08.20 전입·점유 2021.09.03 확정 2021.08.20 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 0원 |
말소기준 근저당의 접수일은 2021.08.13입니다. 안찬현의 임대차계약·확정일자는 2021.08.20이고 전입·점유개시는 2021.09.03이므로 기준권리보다 뒤입니다. 보증금 110,000,000원이라는 금액 자체가 최저가 90,650,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득액을 보증금 110,000,000원으로 고정하는 인수형 사건과는 다릅니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저가 90,650,000원은 감정가 185,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서 제공된 동일 조건 최근 실거래 금액은 가격 비교 기준으로 사용할 수 있는 상태가 아닙니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 본건도 이미 2회 유찰됐습니다. 유찰 횟수는 응찰 수요가 감정가 수준에서 충분하지 않았다는 참고 신호일 수 있지만, 그것만으로 적정 시세를 결정할 수는 없습니다. 이 오피스텔은 실제 응찰 전 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 면적·층·준공연도 조건을 맞춘 최근 거래 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,031,700원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용되며, 근저당 미배당액은 3,670,081,700원입니다. 다만 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 602호 단독채무로 해석해서는 안 됩니다. 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,418,499원 | 43,218,966원 | 3,715,481,034원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.08.05 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물로, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물에는 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 구성되어 있으며, 본건 사건 용도는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 서측 약 8~9m 도로와 접하고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 602호 임차권 재확인. 안찬현의 임대차계약·확정일자 2021.08.20, 전입·점유 2021.09.03, 보증금 110,000,000원과 말소기준 2021.08.13의 선후관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 접수번호 104314의 민간임대주택등기가 근저당 접수번호 104315보다 앞서므로 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 효력을 확인하세요.
- 공동담보 해석. 근저당 채권최고액 3,758,700,000원에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 해당 금액을 602호 단독 채무액으로 오인하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·유사 면적·유사 층 오피스텔의 최근 거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 인도 시점의 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개의 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 602호 안찬현의 보증금은 110,000,000원이지만, 대항요건이 2021.08.13 말소기준 근저당보다 뒤라 매수인 승계액은 0원입니다. 현재 최저가 90,650,000원이 그대로 권리기준 실질취득액이 됩니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 두 번 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확보되지 않았으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 여기에 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기와 공동담보 구조도 원문 확인이 필요합니다. 정리하면 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 규제성 등기 확인을 끝내기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.
