부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 2층 202호로, 용도는 다세대이며 감정 이용상태상 공동주택 도시형 생활주택(원룸형) 등이 포함된 건물입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 허수범의 임차권등기와 2024.08.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 1억3,000만원 임차보증금이 있다는 사실 자체가 아니라 그 순서입니다. 허수범은 2021.09.15. 임대차계약 후 2021.09.24. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준 근저당권보다 약 한 달 이상 늦기 때문에 대항력이 없으며, 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층202호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태상 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2021.08.13. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 채무자는 주식회사센티움홀딩스입니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기도 기재돼 있고, 그 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 있습니다. 이 등기의 경매 후 말소·승계 처리는 입찰 전 등기와 매각물건명세서를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 대상 호실 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허수범 | 건물 전유부분 전부 | 2021.09.24 | 2021.09.24 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
허수범의 임대차계약일은 2021.09.15., 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.24.입니다. 이후 2023.10.11. 부산지방법원의 임차권등기명령을 원인으로 2023.10.16. 을구 2번 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 130,000,000원이며, 말소기준권리 이후의 임차권이므로 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가는 137,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점만 보면 할인폭은 확인되지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래가가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.
따라서 가격 판단의 기준은 ‘감정가 대비 30% 할인’이 아니라, 입찰 직전 동일·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해 137,900,000원이라는 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하는 것입니다. 실거래 검증 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 135,169,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 137,900,000원이 집행비용 2,730,600원과 근저당권 135,169,400원 배당으로 전부 소진됩니다. 전체 채권 기준 미배당액은 3,623,530,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기 및 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)과 오피스텔 등이 함께 기재돼 있습니다. 본건 용도는 다세대입니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며, 서측으로 폭 약 8~9미터 도로와 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 공시지가. 2,859,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 재확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 경매 후 말소·승계 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 임차인 순위 확인. 허수범의 전입·점유·확정일자 2021.09.24.와 말소기준 근저당 2021.08.13.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 최신 실거래와 현재 최저가 137,900,000원을 직접 비교하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당순위와 금액은 원본 배당자료를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 허수범의 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮고, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리구조에서 가장 눈에 띄는 130,000,000원 임차보증금은 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다. 말소기준 근저당권이 2021.08.13.이고 허수범의 전입·점유·확정일자가 2021.09.24.이기 때문에 대항력이 없으며, 2023.10.16. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 137,900,000원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 표본이 없어 이 가격이 최근 시장가보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 또한 갑구의 민간임대주택등기는 입찰 전에 말소·승계 처리를 확인해야 합니다. 정리하면 후순위 임차권의 인수 위험은 낮지만, 시세 검증과 민간임대주택등기 확인을 마쳐야 비로소 입찰가격을 정할 수 있는 물건입니다.
