부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 2층 202호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 부산제일신용협동조합 근저당권이 설정되어 있으며 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.16 등기된 허수범의 주택임차권과 2024.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 임차관계는 202호의 허수범입니다. 임대차계약일은 2021.09.15, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.09.24, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.08.13 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층202호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.13 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 허수범의 임차권등기는 2023.10.16에 접수되었고, 그 기초가 되는 주민등록·점유·확정일자도 2021.09.24로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 보증금 130,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 202호 임차관계 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허수범 | 건물 전유부분 전부 | 2021.09.24 | 2021.09.24 | 130,000,000원 | 없음 | 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가는 67,571,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 47,299,700원, 5회 유찰 시 33,109,789원으로 제시되어 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다는 반복 유찰이 나타난 가격·환금성 측면을 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 65,954,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,571,000원을 기준으로 근저당 채권의 미배당액은 3,692,745,278원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 일부는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되며 사건 용도는 다세대입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 허수범의 주민등록·점유·확정일자 2021.09.24가 말소기준권리 2021.08.13보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 인수액. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 낙찰 전 최신 매각물건명세서에서 인수 조건 변동 여부를 확인하세요.
- 다회유찰 원인. 이미 3회 유찰됐으므로 단순한 가격 할인 외에 원룸형 다세대의 수요, 건물 상태, 공실·점유 상황을 함께 점검하세요.
- 관리비·점유. 현장 방문을 통해 202호 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 후순위, 판단의 중심은 가격과 환금성
이 물건의 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.08.13 근저당이 말소기준이고, 허수범의 전입·점유·확정일자는 2021.09.24이므로 대항력이 없습니다. 임차보증금 130,000,000원은 크지만 매수인이 승계하는 보증금은 아니며, 현재 시나리오의 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 197,000,000원에서 3회 유찰돼 67,571,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 이미 반복 유찰이 나타난 다세대·원룸형 물건인 만큼, 권리보다 실제 수요와 환금성, 그리고 현재 가격의 시장 적정성이 입찰 판단의 중심입니다.
