부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 3층 303호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
303호에는 안상환 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 130,000,000원이지만 임대차계약일 2021.08.19, 확정일자 2021.08.20, 점유개시 2021.09.03, 주민등록 2021.09.06으로 모두 말소기준일인 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 을구 2번 임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증금 액수가 최저가에 근접하더라도 매수인이 승계하는 구조가 아니므로 실질취득은 최저가 139,300,000원 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층303호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등이 포함된 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보이지만 인수는 없다
말소기준은 2021.08.13 설정된 근저당권입니다. 이후 2024.08.26 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.11.11 안상환 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 해당 임차권은 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 303호 기준
| 임차인 | 대상 | 보증금 | 계약 / 점유 / 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안상환 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.08.19 / 2021.09.03 / 2021.09.06 | 2021.08.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
안상환의 임차보증금은 130,000,000원으로 크지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록과 점유가 모두 2021.08.13 근저당 뒤입니다. 확정일자도 근저당보다 늦어 선순위 근저당보다 후순위입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 전부 소진되므로 임차보증금에 돌아갈 배당재원이 남지 않습니다. 그러나 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 감정가 199,000,000원의 70%인 139,300,000원입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 비교 가능한 동일 대상 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 선순위 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 139,300,000원 | 136,549,800원 | 3,622,150,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 3,663,345,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,692,071,626원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 136,549,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,300,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,750,200원을 제외한 136,549,800원이 선순위 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당은 3,622,150,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)과 오피스텔 등이 함께 구성되어 있으며, 본 사건의 용도는 다세대로 분류되어 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 토지로 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하에 해당합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡, 토지면적은 144.5㎡로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 139,300,000원은 감정가 199,000,000원의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고 실제 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 안상환 임차권. 임대차계약 2021.08.19, 확정일자 2021.08.20, 점유 2021.09.03, 전입 2021.09.06이 말소기준 2021.08.13보다 모두 늦다는 점을 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간 및 매각 후 효력 범위를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 3,758,700,000원과 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 큰 미배당액 자체는 매수인 인수액이 아니지만 배당구조는 반드시 구분해서 보세요.
- 점유·명도. 임차권등기자가 존재하므로 실제 303호의 현재 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 입찰 전 관련 비용과 미납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본의 최신 상태를 기준으로 최종 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 안상환의 보증금 130,000,000원입니다. 하지만 큰 보증금이 있다는 사실만으로 낙찰자가 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13이고, 임차인의 계약·확정일자·점유·전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 해당 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하여 매수인 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 139,300,000원입니다.
다만 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 가격은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재하므로 그 효력 범위도 입찰 전 확인해야 합니다. 결론적으로 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 민간임대주택등기 확인이 최종 승부처인 물건입니다.
