부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 부산제일신용협동조합의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.08.26. 부산진신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
303호에는 안상환 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021.08.19., 확정일자는 2021.08.20., 점유개시일은 2021.09.03., 주민등록일자는 2021.09.06., 임차보증금은 130,000,000원입니다. 그러나 주민등록일이 말소기준인 2021.08.13.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음이고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층303호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가서상 건물 내 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 및 오피스텔 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.26. 경매개시결정과 2024.11.11. 안상환의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 303호 임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안상환 | 건물 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 2021.09.06 | 2021.08.20 | 대항력 없음 | 인수 0원 |
안상환의 임대차계약일은 2021.08.19., 점유개시일은 2021.09.03.이며 주택임차권은 2024.11.11. 등기됐습니다. 주민등록일 2021.09.06.이 말소기준권리 설정일인 2021.08.13.보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 199,000,000원, 현재 최저매각가는 68,257,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%이고, 3회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 47,779,900원, 5회 유찰 33,445,929원입니다.
다만 이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 제한이 있습니다. 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다. 현재 최저가와 실제 거래 가능한 시장가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,628,626원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 66,628,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,257,000원 가정 시 근저당권자에 66,628,374원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 3,692,071,626원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 “배산역” 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 “배산역”이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·CCTV·기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 건물 일부가 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형), 일부가 오피스텔 등으로 이용된다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡, 본건 서측으로 약 8~9미터 내외 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임차권 재확인. 안상환의 임대차계약일·확정일자·점유개시일·주민등록일과 말소기준권리 2021.08.13.을 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 최저가 68,257,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 같은 건물·인근 유사면적 거래가격을 반드시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 47,779,900원, 5회 유찰 시 33,445,929원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 함께 비교하세요.
- 미배당 규모. 현재 회차 기준 근저당 미배당액이 3,692,071,626원으로 계산됩니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.08.13. 근저당이 말소기준이고, 303호 안상환의 주민등록일은 2021.09.06.으로 그보다 늦습니다. 제공된 판정과 배당 계산에서는 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 감정가 199,000,000원에서 세 번 유찰돼 68,257,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론낼 근거가 없습니다. 권리상 인수 여부를 확인한 뒤, 실제 시세를 확보해 현재 최저가와 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
