부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021년 설정된 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합의 공동담보 근저당권을 기초로 임의경매가 진행된 사건입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가가 90,650,000원으로 낮아졌습니다.
권리분석에서 가장 먼저 살펴볼 것은 902호 임차인 박익환의 보증금 130,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 인수형 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 전입·점유와 선순위 근저당권의 설정 시점을 비교하면, 이 임차권은 말소기준권리보다 뒤에 성립한 후순위 권리로 분석됩니다. 다만 실제 점유 상태와 매각물건명세서의 인수조건은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층 902호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 · 9층 902호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 자료상 매각기일 | 2026.08.26 (경과한 일정 · 진행 결과 별도 확인 필요) |
| 신청채권자 | 부산진신용협동조합·부산제일신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원 · 공동담보 |
| 임차권등기 | 박익환 · 보증금 130,000,000원 · 을구 2번 |
| 예상 인수금액 | 0원 (현재 권리·배당 분석 기준) |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
핵심 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 근저당권자로 기재되어 있고, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있으므로 이 금액을 902호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
그 뒤 2024.08.05 임차인 박익환 명의의 주택임차권등기가 설정되었으며, 2024.08.26 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 임차권등기, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 902호 보증금 1.3억의 의미
본건 902호의 직접적인 임차권자는 박익환입니다. 건물 내 다른 호실의 전입자들은 902호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차권등기에 따르면 박익환의 임대차계약일은 2021.08.21, 확정일자는 2021.08.23, 전입 및 점유개시일은 2021.09.06입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박익환 902호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 130,000,000원 | 전입 2021.09.06 점유 2021.09.06 확정 2021.08.23 | 없음 말소기준 이후 전입·점유 | 후순위 선순위 근저당보다 늦음 예상배당 0원 | 소멸 예정 매수인 예상 인수 0원 |
임차보증금은 2023.08.22에 10,000,000원 감액된 후 130,000,000원으로 등기되어 있습니다. 예상배당 0원은 제시된 배당 시뮬레이션 기준이며 실제 배당은 법원 배당표에 따릅니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세 할인은 아니다
감정가 185,000,000원에 비해 최저매각가는 90,650,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 감정평가액은 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 특히 본건은 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래금액, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
| 비교 항목 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 185,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 2회 유찰 최저가 | 90,650,000원 | 감정가의 49% |
| 902호 임차보증금 | 130,000,000원 | 대항력 없음 · 예상 인수 0원 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 동일 면적 거래 검증 필요 |
| 동일 건물 경매 평균 유찰 | 2.4회 | 참고 통계 · 시세 판단 근거 아님 |
같은 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태이지만, 이 사실만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 예측할 수는 없습니다. 과거 낙찰가와 거래가격을 확보해 매각가격의 적정성을 별도로 분석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 임차인과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 아래 채권최고액은 공동담보 근저당권의 금액이므로 해당 호실만의 확정된 채무나 최종 배당액과 혼동해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,031,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 부산제일신용협동조합 등 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 을구 2번 임차권 · 박익환 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,031,700원은 추정치입니다. 선순위 근저당권의 예상 미배당액은 3,670,081,700원입니다. 이 금액은 공동담보 채권최고액 기준 시뮬레이션의 부족액으로, 902호 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 24% | 44,418,499원 | 43,218,966원 | 3,715,481,034원 | 0원 |
회차가 진행되면서 매각가격은 내려가고 선순위 근저당권의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 현재 분석상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 근저당권의 미배당 채무가 매수인에게 자동으로 이전되지 않고, 902호 임차권 역시 대항력 없는 후순위 권리로 분석되기 때문입니다.
그렇다고 유찰이 반복될수록 무조건 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 시세가 확인되지 않은 상태에서는 매각가가 낮아져도 적정가격과의 차이를 판단할 수 없습니다. 추가 유찰 시나리오는 실제 매각조건이나 향후 일정이 확정된 것이 아닌 가격·배당 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 배산역이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로, 사용승인일은 2021.08.05입니다. 건물에는 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방설비 외에 화재탐지·경보·소화설비, CCTV, 승강기 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 8~9m의 도로와 접합니다.
- 토지 및 규제. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단 토지이며, 준주거지역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 개별 호실의 내부 상태와 실제 이용현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 파크힐스는 공동주택과 오피스텔이 혼재하는 소규모 건물입니다. 동일 용도·면적의 최근 실거래가 확인되지 않아 매각가격의 적정성 및 향후 재매각 가능성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 경매 진행 상태 확인. 자료상 매각기일 2026.08.26 이후 실제 낙찰·유찰·매각허가·대금납부 여부를 사건별 진행 내역으로 확인해야 합니다.
- 902호 임차권 원본 대조. 박익환의 전입·점유일, 확정일자, 임차권등기 내용 및 매각물건명세서상 인수 여부를 대조해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 후 임차인의 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인해야 합니다. 인수금액이 없더라도 명도비용과 인도 절차가 발생할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 효력, 경매 후 임대사업 관련 의무 및 등록 상태를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보목록. 제2021-573호의 담보 물건 범위와 공동근저당권의 피담보채무·배당관계를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 실거래. 본건의 정확한 전유면적과 용도를 확인하고, 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 비교해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 호실 내부 상태와 기계식 주차시설의 이용 가능 여부, 관리 상태 등을 확인해야 합니다.
- 배당 및 추가 비용. 당해세·최우선변제 여부와 취득 관련 비용, 명도비용 등을 반영해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 사건 진행 내역을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 시세의 반값”
부산 파크힐스 902호는 감정가 185,000,000원에서 최저매각가 90,650,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 가장 눈에 띄는 임차보증금 130,000,000원은 최저가보다 크지만, 임차인의 전입·점유가 선순위 근저당권보다 늦어 현재 권리분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
반면, 공동담보 근저당권과 민간임대주택 등기의 세부 조건, 임차인의 실제 점유 여부, 동일 면적 실거래 시세는 추가 확인이 필요합니다. 특히 현재 제시된 90,650,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.
결론은 권리상 예상 인수액 0원, 가격 적정성 미확인, 점유·등록 의무 추가 검증 필요입니다. 매각기일도 이미 경과했으므로 우선 사건의 실제 진행 상태를 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 할인율보다는 902호의 정확한 시장가치와 취득 후 부담할 실제 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
