부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존과 같은 날 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 박익환의 주택임차권과 2024.08.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 현재 최저가 129,500,000원보다 500,000원 크기 때문에 숫자만 보면 보증금 승계를 걱정하기 쉽습니다. 그러나 박익환의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.09.06.이고, 말소기준권리인 근저당권은 2021.08.13.에 설정됐습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층902호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2021.08.13. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 3,758,700,000원이고 채무자는 주식회사센티움홀딩스입니다. 박익환의 임대차계약일은 2021.08.21., 확정일자는 2021.08.23., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.09.06.으로 모두 말소기준권리 이후입니다. 2024.08.05. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 902호 임차인 — 보증금 1.30억, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 계약 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박익환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.21 / 2021.09.06 확정일자 2021.08.23 | 130,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
박익환은 2024.08.05. 배당요구를 했고, 등기부·현황조사·매각물건명세서에 임차권이 확인됩니다. 다만 확정일자와 전입·점유가 모두 말소기준권리보다 늦어 근저당권보다 후순위입니다. 현재 배당 가정에서는 근저당권에도 거액의 미배당이 발생하므로, 임차보증금 130,000,000원이 있다는 사실과 매수인 승계 여부는 별개의 문제로 봐야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 185,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 90,650,000원, 3회 유찰 시 63,454,999원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 3,631,813,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,631,813,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일자는 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 준주거지역이고 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,859,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 박익환의 계약일 2021.08.21., 확정일자 2021.08.23., 전입·점유 2021.09.06.과 말소기준 2021.08.13.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 보증금과 인수를 혼동하지 않기. 보증금은 130,000,000원이지만 현재 분석상 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서 근저당권 미배당이 3,631,813,000원으로 계산될 만큼 선순위 담보채권 규모가 큽니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.30억 ≠ 매수인 인수 1.30억”
이 물건의 핵심은 보증금 액수보다 권리의 순서입니다. 박익환의 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가 129,500,000원보다 크지만, 전입·점유가 2021.08.13. 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 그러므로 권리는 비교적 명확하지만 가격 매력은 아직 검증되지 않은 물건으로 보는 편이 적절합니다. 권리분석의 결론은 ‘인수 0원’, 가격분석의 결론은 ‘실거래 확인 후 판단’입니다.
