부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 8층 804호 오피스텔입니다. 감정가는 157,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,900,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있고 부산진신용협동조합도 함께 등재돼 있습니다.
804호에는 현재 등기된 주택임차권자 이혜린이 확인됩니다. 임대차계약일은 2023.09.09., 전입·점유개시는 2023.10.11., 확정일자는 2024.09.10., 보증금은 130,000,000원입니다. 핵심은 전입일이 말소기준인 2021.08.13.보다 늦다는 점입니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 예상 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층804호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 · 전용 23.94㎡ |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 사용승인일 | 2021.08.05. |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.13. 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2024.11.29. 이혜린의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 앞서 2022.10.26. 등기된 노미란의 임차권은 보증금 125,000,000원이었으나 2022.12.16. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 804호는 이혜린 임차권 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜린 | 건물 전유부분 전부 | 2023.10.11. | 2024.09.10. | 130,000,000원 | 없음 | 확정일자 2024.09.10. | 인수 0원 |
이혜린은 2024.11.29. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 배당 여부와 액수는 배당순위 및 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있고, 현재 예상배당표에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다. 중요한 점은 배당 부족이 생기더라도 이 임차권의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있다는 것입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 157,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 109,900,000원으로 내려왔습니다. 수치상 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 109,900,000원이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 단순히 1회 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정 시 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 3,651,138,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물 일부는 공동주택(도시형 생활주택 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되며 이 사건의 용도는 오피스텔입니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡, 서측으로 폭 약 8~9미터 도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 804호 임차권 재확인. 이혜린 전입일 2023.10.11., 확정일자 2024.09.10., 보증금 130,000,000원과 말소기준 2021.08.13.의 선후관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 이혜린의 배당요구일은 2024.11.29.입니다. 실제 배당표와 배당종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 노미란의 2022.10.26. 임차권은 2022.12.16. 말소된 것으로 등기부에 나타납니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 157,000,000원 대비 1회 유찰됐다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 실제 거래를 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.08.13. 근저당권이고, 804호 이혜린의 전입은 2023.10.11.로 후순위입니다. 보증금 130,000,000원이 존재하지만 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 분명합니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰돼 109,900,000원까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없어 싸다거나 시세보다 유리하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 결정이 맞는 접근입니다.
