목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.04 4회 · 최저 37,696,000원
B 매력지수58 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경4543 · 부산지방법원 · 오피스텔
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
87,000,000원 8,700만 감정가 157,000,000원
감정가의 55% 2026-08-26 낙찰
최저매각가 76,930,000원 최저가 대비 +13%
낙찰일
08-26 낙찰 완료
부산지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
769만원
최저가의 10% · 7,693,000원
실거래 대비
▼ 10.3% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 9,700만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.239g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 0원·말소기준 이후 임차권으로 권리는 단순합니다. 다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 확인 없이 싸다고 단정하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

2회 유찰로 감정가의 49% — 인수는 0원, 시세 판단은 신중해야 할 파크힐스 804호

부산지방법원 2024타경4543 · 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층804호 (연산동, 파크힐스)
감정가 157,000,000원 · 최저매각가 76,930,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.26
🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 📊 평균 유찰 2.4회
58점
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 임차권으로 인수 0원, 현재 최저가는 감정가의 49%이나 시세 확인이 필요한 오피스텔
2021.08.13. 근저당이 말소기준이고 이혜린의 전입·점유는 2023.10.11.로 늦어 대항력과 승계 위험은 없지만, 2회 유찰에도 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2021.08.13. 부산제일신용협동조합 근저당이고, 본건 804호의 이혜린 임차권은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 157,000,000원의 49%인 76,930,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 단순히 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 부족합니다.
감정가 / 최저가
157,000,000원
최저 76,930,000원 · 2회 유찰
실질취득
76,930,000원
현재 최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
이혜린 임차권 대항력 없음
핵심지표
감정가의 49%
시세 비교는 별도 확인 필요

부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 8층 804호 오피스텔입니다. 건물은 2021.08.05. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 9층 건물이고, 감정평가상 일련번호 16~18·20~40은 오피스텔 등으로 이용됩니다. 본건의 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보로 설정돼 있습니다.

본건 804호에는 이혜린의 임차권등기가 있으나 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.10.11.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 노미란 명의의 주택임차권도 있었지만 2022.12.16. 말소됐습니다. 권리 측면에서 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4543
소재지부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층804호 (연산동, 파크힐스)
물건종류 / 면적오피스텔 · 23.94㎡
소유자주식회사센티움홀딩스
감정가 / 최저가157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰)
청구액3,467,333,554원
매각기일2026.08.26
사용승인일2021.08.05

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.08.13. 근저당입니다. 그 뒤 2024.08.26. 임의경매개시결정이 이뤄졌고, 2024.11.29. 등기된 이혜린의 주택임차권도 말소기준보다 후순위입니다. 노미란의 과거 임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 본건 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.

② 본건 804호 임차관계

임차인범위전입 / 점유확정일자보증금판정
이혜린 건물 전유부분 전부 2023.10.11 2024.09.10 130,000,000원 대항력 없음 승계 없음
우선변제 여부 미상
✅ 이혜린 임차권의 핵심 주민등록·점유개시일 2023.10.11.은 말소기준권리인 2021.08.13.보다 늦습니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 등기돼 있어도 대항력으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
⚠️ 건물 내 다른 호실 전입자와 본건은 구분 현황조사에는 201호·204호·301호 등 다른 호실의 전입자가 다수 확인되지만, 본건은 804호입니다. 본건 직접 관련 임차관계는 등기된 이혜린 임차권을 중심으로 판단해야 합니다.

③ 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%

감정가는 157,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,930,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 53,851,000원, 4회 유찰 시 37,695,700원입니다.

다만 가격 할인율만으로 시세 메리트를 단정하면 안 됩니다. 파크힐스의 비교 자료에서는 동일 면적 실거래 금액이 제시되지 않았고, 23.94㎡ 면적도 비교 표본과 일치하지 않습니다. 따라서 76,930,000원이 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 입찰 전 동일 건물 또는 인근 소형 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.

⚠️ 단지 경매 이력 파크힐스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태로 단지 평균 유찰 수준에 근접해 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,784,740원
1. 근저당 · 부산제일신용협동조합3,758,700,000원75,145,260원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 76,930,000원 가정 시 근저당 채권은 대부분 미배당으로 남습니다. 계산상 미배당액은 3,683,554,740원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
집행비용 1,784,740원, 근저당 배당 75,145,260원, 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당 미배당
실거래 금액 비교 대신, 유찰 회차별 근저당 미배당액을 표시했습니다.
✅ 권리 관점 말소기준보다 늦은 임차권이고 예상 인수액도 0원이라, 권리 승계 위험은 낮은 구조입니다. 노미란의 과거 임차권은 이미 말소됐습니다.
⛔ 가격 관점 감정가 대비 49%까지 내려온 할인폭은 크지만, 현재 자료만으로 최근 시장가와 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다릅니다. 2회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 거래 가능한 가격대를 따로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·기계식 주차·CCTV·난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
  • 용도. 감정평가상 일련번호 16~18·20~40은 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다.
  • 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡, 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접합니다.
  • 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 최고높이는 30m 이하입니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 804호 기준 재확인. 건물 전체 현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 나타나므로 본건 804호 권리관계와 혼동하지 않아야 합니다.
  • 이혜린 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 전입·점유 2023.10.11., 확정일자 2024.09.10. 및 배당요구 관계를 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.08.13. 민간임대주택등기가 있으므로 매각조건 및 현재 효력을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
  • 시세 확인. 현재 76,930,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 동일 건물·인근 유사 오피스텔 최근 거래를 확인해야 합니다.
  • 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 배당 추정과 별도로 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.13. 근저당이 말소기준이고, 본건 임차인 이혜린의 전입·점유는 2023.10.11.로 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 76,930,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 금액과 직접 비교할 자료가 없어 “49%니까 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 권리보다 중요한 마지막 확인은 실제 매매 가능한 시세와 804호의 점유·임차관계 원본입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당 추정치를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 동일 건물 또는 인근 실거래는 개별 호수의 층·향·상태·면적에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층804호 (연산동,파크힐스)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고