부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가는 153,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 74,970,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 2024.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 605호의 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에 605호 점유자로 김태훈이 확인되고 전입일은 2024.08.19입니다. 말소기준권리인 2021.08.13보다 약 3년 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층605호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태상 오피스텔 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.11 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13 근저당
2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고 같은 날 부산제일신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 부산진신용협동조합이 함께 기재된 공동담보입니다. 이후 2024.08.26 부산진신용협동조합 등의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 권리자료상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 605호 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 605호 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
605호 김태훈의 전입신고일은 2024.08.19로, 말소기준권리 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 점유자의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않았습니다.
현황조사에는 파크힐스의 다른 호실에도 다수의 전입자가 확인됩니다. 이 사건의 매각 목적물은 605호이므로 본 리포트의 인수 판단은 605호 김태훈을 기준으로 했습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가 153,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 74,970,000원입니다. 감정가 대비 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 52,479,000원, 4회 유찰 시는 36,735,300원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 대상 면적과 일치하는 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 PARKHILLS · 15세대 · 사용승인 2021.08.05가 확인되지만, 대상면적 23.45㎡의 비교 매칭은 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 73,220,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,970,000원 가정 시 근저당권 미배당액은 3,685,479,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8~9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하에 해당합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 특성. 감정평가상 건물 내 일부는 공동주택(도시형 생활주택·원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있으며 본 사건의 용도는 오피스텔입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 605호 점유 재확인. 김태훈의 전입은 2024.08.19로 말소기준권리 이후지만, 실제 점유상태와 명도 가능 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 605호의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당요구·보증금 내역은 매각물건명세서 원본과 접수문건을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 대상면적과 일치하는 실거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 배당액과 인수액 구분. 근저당권 미배당액 3,685,479,460원은 현재 회차의 채권 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고, 605호 김태훈의 2024.08.19 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 두 차례 유찰로 153,000,000원에서 74,970,000원까지 내려왔지만, 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “권리를 떠안을 것인가”보다 “74,970,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은가”를 검증하는 것입니다. 권리에서는 인수 0원이 확인되지만, 가격 메리트는 별도의 시세 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
