💰 34.3% ✅ 인수 0원 🔁 3회 유찰 🏠 실질취득 58,310,000원
58,310,000원
부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 3층 304호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정요항표에는 일련번호(1)-(15)가 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등으로 이용된다고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13. 부산제일신용협동조합의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.08.26. 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가 170,000,000원에서 세 차례 유찰돼 58,310,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 이 사건에는 대상 면적과 직접 맞는 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로, 현 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층304호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13. 근저당
말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 2024.08.26. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 확인된 전입자는 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 기재된 전입자는 모두 말소기준일인 2021.08.13.보다 뒤에 전입신고가 되어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 아래 목록은 파크힐스 각 호실에 대한 조사 내용이며, 304호로 기재된 전입자는 목록에 없습니다. 각 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권소정 | 201호 | 2021.09.02 | 없음 | 미상 | 2024.09.09 |
| 김정현 | 204호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기태 | 301호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영은 | 302호 | 2021.10.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안상환 | 303호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동하 | 305호 | 2021.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승비 | 401호 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보민 | 403호 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조유빈 | 404호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준강 | 405호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소현 | 502호 | 2022.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우형욱 | 503호 | 2021.08.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강대경 | 505호 | 2021.09.24 | 없음 | 미상 | 2024.09.19 |
| 김세리 | 601호 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안찬현 | 602호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정예람 | 603호 | 2022.11.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우영운 | 604호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태훈 | 605호 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미연 | 703호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 2025.07.03 |
| 우창기 | 704호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민영 | 705호 | 2022.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 801호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정명화 | 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KUSHIDA CHIE | 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 반창현 | 803호 | 2021.08.20 | 없음 | 미상 | 2024.10.05 |
| 이혜린 | 804호 | 2023.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정우 | 805호 | 2021.09.09 | 없음 | 미상 | 2024.10.25 |
| 박익환 | 902호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성현 | 903호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수현 | 904호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나혜 | 905호 | 2022.02.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 비교는 보류
감정가는 170,000,000원, 현재 최저가는 58,310,000원입니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 약 34.3% 수준까지 하락했습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,817,000원, 5회 유찰 시 28,571,900원입니다.
다만 파크힐스의 비교 정보에는 대상 면적 19.63㎡가 표시돼 있으나 면적 일치 여부는 불일치로 되어 있고, 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 56,860,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,310,000원 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 3,701,839,580원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8-9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 말고, 304호와 면적·용도가 맞는 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 304호 점유 확인. 조사된 전입자 목록에는 304호 기재가 없으므로 현장 점유 및 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구·임대차 확인. 일부 전입자는 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 명세서와 문건접수 내용을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가”와 “확인된 저가”는 다르다
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 세 차례 유찰돼 58,310,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당 이후 전입한 조사 대상자들에게도 대항력은 없습니다. 권리구조만 놓고 보면 핵심 위험은 비교적 분명합니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가의 34.3%라는 수치는 크지만, 이 사건에는 304호와 직접 맞는 최근 실거래 가격이 없어 시장가 대비 할인 정도를 확인할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 다회 유찰, 원룸형 공동주택이라는 특성이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리 인수 0원”을 확인한 뒤, 실제 시세와 점유를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
