부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정가는 170,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 119,000,000원입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 접수되고 같은 날 부산제일신용협동조합· 부산진신용협동조합 관련 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록은 제2021-573호입니다.
2024.08.26 부산지방법원의 임의경매개시결정이 등기됐고 채권자는 부산진신용협동조합입니다. 현재 배당표는 119,000,000원 매각을 가정해 집행비용 2,466,000원과 근저당권자 배당 116,534,000원을 반영하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석에서는 배당 숫자와 별도로, 말소기준보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기와 304호 임대관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층304호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 및 오피스텔 등 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.13 근저당
말소기준 근저당권은 채권최고액 3,758,700,000원으로 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 기재돼 있고 공동담보목록 제2021-573호가 연결돼 있습니다. 2024.08.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 확인 — 304호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 파크힐스의 여러 다른 호실 전입자가 확인됩니다. 아래 전입일은 모두 2021.08.13 말소기준권리 이후로, 각 기록은 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며 보증기관 대위·승계 기록은 없습니다. 특히 304호에 대응하는 전입자는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 대상 호실의 실제 점유와 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 권소정 | 2021.09.02 | 없음 | 미상 | 2024.09.09 | 없음 |
| 204호 | 김정현 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 301호 | 김기태 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 이영은 | 2021.10.01 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 303호 | 안상환 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 305호 | 김동하 | 2021.09.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 이승비 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 403호 | 김보민 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 404호 | 조유빈 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 405호 | 김준강 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 502호 | 김소현 | 2022.03.11 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 503호 | 우형욱 | 2021.08.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 505호 | 강대경 | 2021.09.24 | 없음 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 |
| 601호 | 김세리 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 602호 | 안찬현 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 603호 | 정예람 | 2022.11.30 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 604호 | 우영운 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 605호 | 김태훈 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 703호 | 장미연 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 |
| 704호 | 우창기 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 705호 | 정민영 | 2022.07.22 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 801호 | 김명현 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 802호 | 정명화 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 802호 | KUSHIDA CHIE | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 803호 | 반창현 | 2021.08.20 | 없음 | 미상 | 2024.10.05 | 없음 |
| 804호 | 이혜린 | 2023.10.11 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 805호 | 홍정우 | 2021.09.09 | 없음 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 |
| 902호 | 박익환 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 903호 | 김성현 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 904호 | 박수현 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 905호 | 김나혜 | 2022.02.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가 170,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 83,300,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 58,310,000원(34.3%)입니다. 하지만 이 물건은 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 119,000,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 · 감정가 34.3% |
| PARKHILLS | 15세대 · 사용승인 2021.08.05 |
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 116,534,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | - | 3,642,166,000원 |
현재 매각가 119,000,000원 기준 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지이며 준주거지역입니다. 토지면적은 144.5㎡, 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(2018.05.02, 30m 이하)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 접수번호 104314의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당 접수번호 104315보다 앞섭니다. 매각 후 처리와 매수인 부담 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 304호 점유 확인. 다른 호실 전입자는 다수 확인되지만 대상 304호의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 타 호실 임차인과 분리. 201호·204호·301호 등 다른 호실 전입자의 보증금을 304호 인수금으로 합산하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 3,758,700,000원에는 공동담보목록 제2021-573호가 연결돼 있으므로 공동담보 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교금액이 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 앞선 확인사항이 있다
이 사건은 배당 시뮬레이션만 보면 간단합니다. 현재 최저가 119,000,000원에서 매수인 인수는 0원이고, 추가 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다. 확인된 다른 호실 전입자도 모두 2021.08.13 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
하지만 대상은 304호입니다. 304호의 임대관계는 확인되지 않았고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 더 중요한 것은 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기입니다. 따라서 이 물건은 “119,000,000원에 인수 0원이니 안전하다”로 끝낼 사건이 아니라, 민간임대주택등기 처리와 304호 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 실거래 비교 근거도 없어 감정가 70% 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
