부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 3층 302호의 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존과 함께 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 이영은 명의의 주택임차권등기가 이어지지만 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 199,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 139,300,000원입니다. 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 동일 면적의 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층302호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 대상면적 | 다세대 · 22.92㎡ |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 등기 내용에는 부산진신용협동조합도 함께 기재되어 있고 공동담보목록 제2021-573호가 표시돼 있습니다. 본건의 확인된 임차권자인 이영은은 임대차계약 2021.09.08., 확정일자 2021.09.09., 전입·점유개시 2021.10.01.로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 302호 확인 임차권은 후순위
| 임차인 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영은 | 건물 전유부분 전부 | 2021.10.01 | 2021.09.09 | 130,000,000원 | 2024.10.14 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
현황조사에는 파크힐스의 다른 호실 전입자들도 확인되지만, 본 경매 목적물은 302호입니다. 302호에 직접 대응하는 확인 임차권자는 이영은이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차권자로 분류됩니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 139,300,000원으로 감정가 199,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 97,510,000원(49%), 3회 유찰 시 68,257,000원(34%)으로 제시되어 있습니다.
다만 실거래 기준의 직접 비교는 제한됩니다. 파크힐스의 시장 자료에는 대상면적 22.92㎡가 표시돼 있지만 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액이나 동일 면적 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 “현재 최저가가 시세보다 저렴하다”거나 “몇 퍼센트 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 136,549,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,750,200원을 제외한 136,549,800원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,622,150,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 139,300,000원 | 136,549,800원 | 3,622,150,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 3,663,345,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 3,692,071,626원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 낮아지지만, 확인된 권리관계에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 대신 근저당권의 미배당액이 커지고 소유자에게 돌아가는 잔여는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 공동주택(도시형 생활주택·원룸형)과 오피스텔 등이 함께 구성돼 있습니다. 본건의 경매 용도 표시는 다세대입니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 서측으로 약 8-9미터 도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 파크힐스 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 실거래 비교가 부족하므로 실제 매수층과 거래가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 임차권 원본 대조. 이영은의 임대차계약일 2021.09.08., 확정일자 2021.09.09., 전입·점유개시 2021.10.01., 보증금 130,000,000원을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.08.13. 근저당권이 기준이며 후순위 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기로 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 상태와 입찰 시점의 최신 변경사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 22.92㎡와 실제 비교 가능한 거래사례를 별도로 확보하세요.
- 현장 확인. 302호의 실제 점유 상태, 내부 상태, 기계식 주차 이용조건과 관리 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 제시된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 302호의 확인된 임차보증금 130,000,000원은 매수인에게 승계되지 않는다. 이영은의 전입일 2021.10.01.은 말소기준 근저당권 설정일 2021.08.13.보다 늦고, 주택임차권등기도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
둘째, 139,300,000원이 싸다고 단정할 근거는 아직 부족합니다. 감정가 199,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 시장가격과의 직접 비교는 보류해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 통과, 가격판단은 추가 검증이 적절합니다.
