부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택 (도시형 생활주택 : 원룸형) 등으로 기재되어 있고, 사용승인일자는 2021.08.05입니다. 감정가는 199,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 68,257,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 임차권자 이영은은 임대차계약일 2021.09.08, 확정일자 2021.09.09, 전입·점유개시일 2021.10.01로 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 3층302호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 전용면적 | 22.92㎡ |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 68,257,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
2021.08.13 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정, 2024.10.14 이영은의 주택임차권등기가 이어집니다. 주택임차권등기 자체는 경매개시 이후 등기됐고, 임차인의 전입일 2021.10.01 역시 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 본건 임차관계 — 이영은 임차권등기
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영은 | 건물 전유부분 전부 | 2021.10.01 | 2021.09.09 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
이영은의 임대차계약일은 2021.09.08이고 확정일자는 2021.09.09이지만, 전입·점유개시일이 2021.10.01로 말소기준인 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증금 130,000,000원이 존재하더라도 현 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
현황조사에 확인되는 타 호실 전입자는 본건 302호의 직접 임차관계와 구분해 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 68,257,000원은 감정가 199,000,000원의 34% 수준으로 표시되어 있습니다. 그러나 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,628,626원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 66,628,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,692,071,626원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일자는 2021.08.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 이영은의 임차보증금 130,000,000원, 전입일 2021.10.01, 확정일자 2021.09.09 및 대항력 없음 판정을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 등기된 민간임대주택 문언과 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 68,257,000원이 감정가의 34%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 22.92㎡에 대응하는 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 유찰 흐름. 본건은 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰은 2.4회입니다. 추가 유찰 시 제시된 매각가는 47,779,900원, 33,445,929원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 3,692,071,626원은 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
본건의 핵심은 보증금 130,000,000원이라는 숫자 자체보다 그 임차권의 순위입니다. 임차권자 이영은의 전입·점유개시일은 2021.10.01이고 말소기준 근저당은 2021.08.13이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 199,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 68,257,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 시세 검증이 남아 있는 사례로 보는 것이 맞습니다. 감정가 34%라는 할인율을 실제 시장가 할인율로 받아들이지 않는 것이 가장 중요한 포인트입니다.
