107,100,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 8층 805호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 함께 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 2024.08.26에는 부산진신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 실제로 확인해야 할 사람은 805호 점유자 홍정우입니다. 전입일은 2021.09.09로 말소기준일 2021.08.13보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.10.25 배당요구가 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력에 의한 보증금 승계는 없는 구조로 보되, 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 임대차 자료를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층805호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유
② 805호 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정우 | 805호 | 2021.09.09 | 미상 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 0원 |
홍정우의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 시나리오에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 확정적으로 계산할 수 없습니다. 배당요구는 2024.10.25 접수됐습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 실거래 검증은 불가
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최신 거래가가 제시되지 않았으므로, 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
파크힐스의 사용승인일은 2021.08.05이고, 감정평가상 이 건물의 일부 호실은 공동주택(도시형 생활주택: 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 본 805호의 사건 용도는 오피스텔입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 미배당액은 3,653,899,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 3,653,899,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 3,685,479,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 3,707,565,622원 | 0원 |
유찰이 추가돼 최저가가 74,970,000원 또는 52,479,000원으로 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 숫자는 시세를 뜻하지 않습니다. 실거래 자료 없이 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·CCTV·기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 연산동 2121-18·2121-24 두 필지를 일단으로 이용하며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다.
- 공시지가. 2,859,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 805호 임대차 원본 확인. 홍정우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2024.10.25입니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준은 2021.08.13, 홍정우 전입은 2021.09.09로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2021-573호로 등기돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.13 근저당이 말소기준이고, 805호 홍정우의 전입일은 2021.09.09이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 실거래 자료도 없어 107,100,000원이 시장가격 대비 매력적인지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 구조는 확인 가능, 가격 평가는 보류입니다.
