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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.04 1회 · 최저 74,970,000원
B 매력지수60 D-7 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경4543 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
74,970,000원 7,497만 감정가 153,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
11-04 D-7
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
749만원
최저가의 10% · 7,497,000원
실거래 대비
▼ 22.7% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 9,700만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.239g 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 805호 임차인 대항력 없음·매수인 인수 0원. 현재 최저가 74,970,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 됩니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-7). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

인수 0원은 선명하다. 다만 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다 — 연산동 파크힐스 805호

부산지방법원 2024타경4543 · 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층 805호 (연산동, 파크힐스)
감정가 153,000,000원 · 최저매각가 74,970,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.08.26
💰 74,970,000원 🛡️ 인수 0원 📉 감정가 49% 👤 실제 임차인 1명
60점
매력지수 B등급 · 805호 임차인은 말소기준 이후 전입으로 인수 0원이나, 감정가 49%만으로 시세 메리트를 확정할 수 없고 선행 민간임대주택등기 확인이 필요합니다.
말소기준 2021.08.13.보다 홍정우 전입 2021.09.09.가 늦어 대항력·승계 위험은 낮고 배당 시나리오상 인수 0원입니다. 다만 실거래 금액 비교가 없어 74,970,000원의 시세상 저가 여부를 판단할 수 없으며 민간임대주택등기가 선행해 추가 확인이 필요합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 805호 임차인 홍정우의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 비교할 실거래 금액이 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
153,000,000원
최저가 74,970,000원
실질취득
74,970,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
감정가 49%
2회 유찰 현재 회차

부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가 153,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 74,970,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부의 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 805호 점유자 홍정우의 전입일은 2021.09.09.로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없는 후순위 점유자로 분류되며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 동일 물건과 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 74,970,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 감정가 할인율과 시세 할인율은 전혀 다른 지표입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경4543
소재지부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층 805호 (연산동, 파크힐스)
물건종류 / 전용집합건물(오피스텔) · 전용 23.45㎡ · 9층 건물 중 8층
소유자주식회사센티움홀딩스
감정가 / 최저가153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰)
청구금액3,467,333,554원
말소기준권리2021.08.13. 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원
매각기일2026.08.26

① 권리 흐름 — 805호 임차인은 말소기준 이후

핵심은 날짜입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 근저당권이고, 805호 홍정우의 전입은 2021.09.09.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액 역시 0원으로 계산되어 있습니다.

⚠️ 선행 민간임대주택등기 확인 등기부에는 2021.08.13. 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 있습니다. 말소기준권리와 같은 날 존재하는 선행 등기이므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본을 기준으로 경매 후 효력을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 805호 임차인 — 실제 임차인 1명

임차인점유부분전입일보증금 / 확정일자배당요구권리판정
홍정우 805호 2021.09.09 보증금 미상 · 확정일자 미상 2024.10.25 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

홍정우는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 그렇더라도 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦으므로, 미배당 보증금이 생기더라도 이를 매수인이 대항력에 의해 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.

✅ 대항력 판단의 기준일 말소기준권리 2021.08.13. → 홍정우 전입 2021.09.09. 순서입니다. 이 사건에서 805호 임차인의 가장 중요한 권리판단 포인트는 전입이 후순위라는 점입니다.

③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 알 수 없다

현재 회차 최저가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 52,479,000원, 그 다음은 36,735,300원까지 내려갑니다.

회차감정가 대비매각가 시나리오매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰49%74,970,000원0원
3회 유찰 시34%52,479,000원0원
4회 유찰 시24%36,735,300원0원
⛔ ‘감정가 대비 반값’과 ‘시세 대비 반값’은 다릅니다 실거래 금액 비교 없이 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다·가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 실질취득액이 74,970,000원으로 계산되지만, 그 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-1,749,460원
2. 근저당 · 부산제일신용협동조합3,758,700,000원73,220,540원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 대비 3,685,479,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 금액은 채권자의 미회수분이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 74,970,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
✅ 매수인 인수 관점 현재·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 805호 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력에 따른 보증금 승계 구조가 아닙니다.
⚠️ 배당보다 더 중요한 확인사항 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이므로 배당 순위와 실제 배당액은 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다. 다만 이 확인은 우선변제 및 배당 규모에 관한 문제이고, 현재 확인된 전입일을 기준으로 한 대항력 판단과는 구분됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
  • 용도. 감정평가상 일부 호수는 도시형 생활주택 원룸형, 일부는 오피스텔로 이용되며 본건 805호의 사건상 용도는 오피스텔입니다.
  • 토지. 준주거지역이며 서측 약 8~9미터 도로와 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,859,000원입니다.
  • 물리적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 시세부터 확인. 최저가 74,970,000원이 감정가의 49%라는 점만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래를 확인하세요.
  • 805호 임차관계. 홍정우의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구 및 우선변제 범위는 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택등기. 2021.08.13. 선행 민간임대주택등기가 있으므로 경매 후 효력 및 관련 의무를 반드시 확인하세요.
  • 명도. 805호에 전입자가 확인되는 만큼 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
  • 배당 미회수액 오해 금지. 근저당 미배당 3,685,479,460원은 채권자 측 미회수분이며 매수인 인수금이 아닙니다.
  • 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리 인수는 가볍지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다

이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리인 2021.08.13. 근저당권보다 805호 홍정우의 2021.09.09. 전입이 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 74,970,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 의미로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 실질취득액은 74,970,000원으로 명확하지만, 시장가격과의 비교는 별도 실거래 확인이 필요합니다. 여기에 선행 민간임대주택등기와 임차인의 보증금·확정일자 확인까지 마치면 입찰 판단의 핵심 변수가 정리됩니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율과 다를 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층805호 (연산동,파크힐스)

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