부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 8층 803호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 등기상 말소기준은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.08.26 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매가 개시됐고, 2025.02.21 반창현 명의의 주택임차권등기가 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 임차권의 존재 자체보다 순서입니다. 반창현의 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자는 모두 2021.08.20입니다. 말소기준 근저당 2021.08.13보다 7일 뒤이므로 제공된 권리판단상 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금은 50,000,000원, 등기상 차임은 370,000원이며 배당요구도 접수돼 있지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층803호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 등기 확인일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 잡힌 근저당
말소기준권리는 2021.08.13 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존 및 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 반창현의 임대차계약·주민등록·점유·확정일자는 모두 2021.08.20입니다. 이후 2024.08.26 임의경매가 개시되고 2025.02.21 주택임차권이 등기됐습니다. 등기자료상 근저당과 임의경매개시결정, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 803호 임차인 — 보증금 50,000,000원이지만 승계는 없다
| 임차인 | 점유범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 반창현 | 건물 전유부분 전부 | 2021.08.20 | 2021.08.20 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
반창현의 배당요구일은 2025.02.21이고 같은 날 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준일보다 늦기 때문에, 이 사건 자료의 권리판정은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 금액으로 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에서 확인된 실거래 금액이 없어 최신 거래·최근 12개월 평균과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,418,499원 | 43,218,966원 | 3,715,481,034원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담을 혼동하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,650,000원 가정 시 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당권 기준 미배당은 3,670,081,700원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔입니다. 감정 이용상태에도 해당 건물 일부 호수는 공동주택(도시형 생활주택: 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호 임차권 순서 재확인. 말소기준 근저당 2021.08.13과 반창현의 전입·점유·확정일자 2021.08.20의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 반창현의 보증금은 50,000,000원, 차임은 370,000원이며 임차권등기는 2025.02.21입니다. 현재 권리판정은 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 처리 상태와 매각 후 관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보지 말고 803호와 유사한 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당권은 채권최고액 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있으므로, 배당관계는 공동담보 전체 진행상황까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당이 2021.08.13, 803호 임차인 반창현의 전입·점유·확정일자가 2021.08.20이므로 임차인은 대항력이 없고, 2025.02.21 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금이 50,000,000원이라고 해서 낙찰자가 그 금액을 승계하는 사건은 아니며, 현재 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 90,650,000원입니다.
다만 감정가 185,000,000원에서 2회 유찰돼 90,650,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인을 보여줄 뿐, 시장가 대비 할인을 증명하지 않습니다. 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않는 만큼 이 사건은 “권리 인수는 0원으로 정리되지만 가격 판단은 보류”가 가장 일관된 결론입니다.
