부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 4층 401호, 용도는 다세대이고 감정평가상 공동주택인 도시형 생활주택 원룸형으로 이용되는 건물입니다. 사용승인일은 2021.08.05이며, 대상 면적 자료는 20.81㎡입니다. 권리분석의 출발점은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원으로 공동담보가 설정돼 있고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
401호의 핵심은 임차인 이승비입니다. 임대차계약일은 2021.08.23, 확정일자는 2021.08.24, 주민등록 및 점유개시는 2021.09.07, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 그러나 주민등록·점유 시점이 말소기준 근저당보다 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 없는 후순위 임차인입니다. 2025.07.18 임차권등기명령을 거쳐 2025.07.21 주택임차권이 등기됐지만, 이 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층401호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) · 대상 면적 20.81㎡ |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 근저당권 · 부산제일신용협동조합 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 401호 임차권도 말소기준보다 늦다
소유권보존과 말소기준 근저당은 모두 2021.08.13에 접수됐습니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정이 등기됐고, 401호 임차인 이승비의 주택임차권은 2025.07.21 등기됐습니다. 임차인의 실제 전입·점유도 2021.09.07이므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료에서는 근저당, 경매개시결정, 주택임차권 모두 매각 후 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 대상호 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승비 | 건물 전유부분 전부 | 2021.09.07 | 130,000,000원 | 없음 | 후순위 | 인수 0원 |
이승비의 임대차계약은 2021.08.23, 확정일자는 2021.08.24이고, 전입·점유개시는 2021.09.07입니다. 말소기준 근저당이 2021.08.13이므로 대항요건을 갖춘 시점이 선순위가 될 수 없습니다. 배당요구는 2025.07.21 접수돼 있으나, 현재 최저가 126,000,000원을 가정한 배당에서는 선순위 근저당에도 전액 배당이 되지 않아 임차인에게 돌아갈 재원이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,000,000원 가정 시 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,635,264,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 180,000,000원, 현재 최저가는 126,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 88,200,000원, 3회 유찰 시 61,739,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 일부 호실은 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형), 일부는 오피스텔로 이용됩니다. 본 사건의 용도 표시는 다세대입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 도로·하자. 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임차권 원본 확인. 이승비의 임차보증금 130,000,000원, 전입·점유 2021.09.07, 임차권등기 2025.07.21 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 근저당 접수일 2021.08.13이 임차인의 전입·점유보다 앞선다는 점이 인수 0원의 핵심입니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당 채권최고액 3,758,700,000원은 공동담보목록 제2021-573호와 연결돼 있습니다. 개별 호실의 실제 배당관계는 공동담보 배당절차에 따라 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 가격은 실거래 별도 검증. 현재 최저가 126,000,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래금액이 없으므로 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 기계식 주차·원룸형 환금성. 대상 면적 20.81㎡의 소형 주거상품이므로 실제 임대수요, 관리비, 주차 이용조건을 현장에서 확인하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 입찰 전 최신 배당요구·교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금 1.3억이 있어도, 대항력이 없으면 인수는 다르다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 하지만 보증금 액수보다 먼저 봐야 할 것은 대항력의 순서입니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13, 이승비의 전입·점유는 2021.09.07입니다. 순서가 뒤이므로 임차권등기가 존재하더라도 매수인이 미배당 보증금을 이어받는 구조가 아니며, 제공된 시뮬레이션 역시 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
따라서 권리 측면의 핵심 위험은 낮습니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰돼 126,000,000원이 됐다는 사실만 있고, 실제 거래가격 비교자료는 없습니다. 이 사건의 결론은 “권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증 필요”입니다.
