부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 공동주택 도시형 생활주택 : 원룸형 등으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권 뒤에 2024.08.26 임의경매개시결정, 2025.07.21 이승비의 주택임차권등기가 이어집니다.
401호에서 가장 중요한 임차관계는 이승비의 보증금 130,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.08.23, 확정일자는 2021.08.24, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.09.07입니다. 말소기준일 2021.08.13보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없고, 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층401호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 401호 임차권
말소기준권리는 2021.08.13 을구 1번 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 2024.08.26 임의경매개시결정과 2025.07.21 이승비 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 401호 직접 관련 권리 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승비 | 건물 전유부분 전부 | 2021.09.07 | 130,000,000원 | 없음 | 2025.07.21 | 없음 |
등기부에는 이승비의 임차권등기명령이 2025.07.21 접수됐고, 범위는 건물 전유부분 전부입니다. 임대차계약일은 2021.08.23, 확정일자는 2021.08.24이며 전입·점유개시는 2021.09.07입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자입니다.
③ 가격 판단 — 61,740,000원만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 61,740,000원이고 3회 유찰된 회차입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 43,218,000원, 5회 유찰 시 30,252,599원입니다.
그러나 동일 면적 실거래 평균·최신 거래 등 직접적인 거래가격 비교값이 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회로 나타납니다. 이미 3회 유찰된 사실은 가격 자체뿐 아니라 수요·환금성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 60,228,680원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권액 3,758,700,000원 중 60,228,680원이 배당되고, 미배당은 3,698,471,320원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·기계식 주차·난방·CCTV·소화설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24의 2필지 일단 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰돼 가격뿐 아니라 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임차권 원본 대조. 이승비의 임대차계약일 2021.08.23, 확정일자 2021.08.24, 전입·점유개시 2021.09.07 및 보증금 130,000,000원을 매각물건명세서와 다시 맞춰 보세요.
- 말소기준 확인. 2021.08.13 을구 1번 부산제일신용협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 임차권과 경매개시결정의 소멸 여부를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 180,000,000원 대비 최저가 61,740,000원이라는 할인폭보다 401호와 유사한 면적·층의 실제 거래가격을 우선 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 평균 유찰 2.4회인 단지 통계와 현재 3회 유찰 이력을 함께 보고 매수 후 재매각 가능성을 점검하세요.
- 관리·점유 확인. 실제 점유상태, 미납 관리비, 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 실제 당해세·최우선변제에 따른 변동 가능성이 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 선명하지만, 가격 평가는 아직 끝나지 않았다
이 물건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고, 401호 임차권자 이승비의 전입은 2021.09.07로 그보다 늦습니다. 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 180,000,000원이 3회 유찰 뒤 61,740,000원까지 내려왔지만, 이 숫자 하나만으로 시세 대비 저가라고 결론낼 수는 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 61,740,000원이 실제 시장가치와 환금성에 비해 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
