부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 공동담보가 설정된 근저당이고, 이후 경매개시결정과 2024년 등기된 김세리의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
601호에서 가장 중요한 임차관계는 김세리입니다. 임대차계약일은 2021.08.18, 확정일자는 2021.08.19, 주민등록 및 점유개시는 2021.08.31, 보증금은 130,000,000원입니다. 그러나 말소기준 근저당권의 설정일인 2021.08.13보다 주민등록·점유가 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층601호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.13 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 2024.08.26 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 김세리의 주택임차권은 2024.10.10 등기됐지만 실제 임대차계약일 2021.08.18, 주민등록·점유개시 2021.08.31로 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
② 임차 현황 — 601호와 건물 내 타 호실을 구분
| 임차인 | 호실 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세리 | 건물 전유부분 전부 | 2021.08.31 | 2021.08.19 | 130,000,000원 | 없음 | 2024.10.10 |
현황조사에는 파크힐스의 여러 다른 호실 점유자도 함께 확인됩니다. 이들은 201호·204호·301호·302호·303호·305호·401호·403호·404호·405호·502호·503호·505호·602호·603호·604호·605호·703호·704호·705호·801호·802호·803호·804호·805호·902호·903호·904호·905호 등 601호와 다른 호실로 표시되어 있으므로, 601호 매수인의 직접 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 단정은 금물
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 78,400,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 물건의 동일 면적 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 PARKHILLS, 총 15세대, 목표면적 24.42㎡가 잡혀 있으나 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”라고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 601호와 유사한 면적·용도의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,758,700,000원 중 76,588,800원이 배당되고 3,682,111,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 16~18, 20~40은 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 승강기·CCTV·기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8~9미터 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 임차권 재확인. 김세리의 전입·점유개시 2021.08.31이 말소기준일 2021.08.13보다 뒤인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 24.42㎡ 안팎의 실제 오피스텔 거래와 601호의 층·상태를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 현재 효력, 매각에 따른 처리 여부를 반드시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 건물 내 다수 점유자. 현황조사에는 여러 다른 호실의 점유자가 함께 확인되므로 601호와 타 호실 자료를 혼동하지 않도록 원본 호실 표시를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인 후
이 물건은 601호를 기준으로 보면 권리관계의 핵심이 비교적 분명합니다. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고, 김세리의 임차권은 전입·점유가 그 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 큰 인수 함정이 드러나지 않습니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 번 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 단지 통계의 목표면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “49%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “권리 인수는 0원이고 실제 시세가 7,840만원보다 높은지 검증해야 한다”는 데 있습니다.
