112,000,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 6층 601호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이어진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 채권최고액은 3,758,700,000원입니다.
대상 호실에는 김세리의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일자는 2021.08.18., 확정일자는 2021.08.19., 전입·점유개시는 2021.08.31., 임차보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준인 2021.08.13. 근저당보다 전입일이 늦어 제공된 판정상 대항력 없음이며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층601호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일자 2021.08.05. |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 2021.08.13. 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 2024.08.26. 임의경매개시결정과 2024.10.10. 김세리의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치하며, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸합니다. 특히 김세리의 전입신고일은 2021.08.31.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 표시돼 있습니다.
② 대상 601호 임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세리 | 건물 전유부분 전부 | 2021.08.31. | 2021.08.19. | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김세리는 2021.08.18. 임대차계약, 2021.08.19. 확정일자, 2021.08.31. 전입·점유개시, 보증금 130,000,000원으로 등기돼 있습니다. 배당요구는 2024.10.10. 접수됐습니다. 다만 대항력 판정은 없음이고 보증기관 대위·승계 건도 아니므로, 대상 601호의 실제 임차관계는 김세리 1명으로 정리됩니다.
③ 가격 시나리오 — 현재 70%, 다음은 49%·34%
감정가는 160,000,000원이고 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 제공된 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 78,400,000원(49%), 3회 유찰 시 54,880,000원(34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 3,649,068,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 3,682,111,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 3,705,207,840원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 112,000,000원 가정 시 집행비용 2,368,000원과 근저당권자 배당 109,632,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,649,068,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 일련번호 16-18, 20-40은 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일자는 2021.08.05.입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김세리 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.08.18., 확정일자 2021.08.19., 전입·점유 2021.08.31., 보증금 130,000,000원과 배당요구 2024.10.10. 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 112,000,000원은 감정가 160,000,000원의 70%입니다. 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 78,400,000원, 3회 유찰 시 54,880,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 회차의 자금계획을 구분해 검토하세요.
- 배당 한계. 현재 회차는 근저당 채권최고액 3,758,700,000원에 비해 배당재원이 크게 부족해 소유자 잔여가 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목도 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 핵심은 말소기준보다 늦은 임차권과 매수인 인수 0원입니다. 김세리의 보증금은 130,000,000원이지만 전입일 2021.08.31.이 말소기준 2021.08.13.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있고, 임차권등기도 매각으로 소멸 대상으로 분류돼 있습니다. 따라서 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 감정가의 70%이고 이미 1회 유찰됐지만, 할인율 자체가 곧 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다. 권리에서는 인수 0원이 강점이지만, 민간임대주택등기 확인과 현장 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정.
