부산지방법원 2024타경4543. 부산광역시 연제구 연산동 파크힐스 2층 204호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021년 8월 13일 소유권보존등기와 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 근저당권자는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합으로 기재되어 있고, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 공동담보목록이 존재하는 근저당권으로, 이 금액을 204호만의 독립된 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 김정현의 주택임차권이 등기됐고, 2024년 8월 26일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 임차권의 전입일과 점유개시일은 모두 2021년 9월 6일로, 근저당권 설정일보다 늦습니다. 제공된 권리분석에서는 해당 임차권의 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.

하지만 권리상 예상 인수액 0원과 좋은 매입가격은 별개의 문제입니다. 최저가가 감정가의 약 34% 수준이라는 사실만으로 시세 대비 수익성을 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 비교와 실제 점유관계 확인이 중요한 단계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 임차권은 후순위

권리분석의 출발점은 2021년 8월 13일 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 함께 근저당권자로 등기되어 있습니다. 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있어 공동담보의 구성과 채권자별 배당관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

김정현의 임차권등기는 2023년 9월 15일 접수됐습니다. 그보다 앞선 2021년 9월 6일 전입 및 점유가 시작됐지만, 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸할 예정이므로 보증금 미회수액이 있다는 이유만으로 이를 매수인의 인수채무에 더해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 204호 김정현, 보증금 1.3억원

본건 매각대상인 204호와 직접 연결되는 임차권자는 김정현입니다. 등기부에 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2021년 8월 19일, 전입 및 점유개시일 2021년 9월 6일, 확정일자 2021년 9월 2일이 기재되어 있습니다.

동일 건물의 다른 호실에도 다수의 임차인 또는 전입자가 확인됩니다. 다만 201호·301호·302호 등 204호가 아닌 다른 전유부분의 임차보증금을 본건 매수인의 인수액에 합산할 수는 없습니다. 공동담보 건물 전체의 임대차 현황과 본건 매각대상 호실의 임대차를 구분해서 살펴야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

감정가는 169,000,000원이며 3회 유찰된 현재 최저매각가는 57,967,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려왔지만, 이것만으로 실제 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

파크힐스의 시세 조회 대상 면적은 19.63㎡로 확인되지만, 해당 면적에 일치하는 실거래 비교자료는 확보되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균가격이나 최신 거래가격을 기준으로 현재 최저가의 가격 메리트를 검증할 수 없는 상태입니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계되어 있습니다. 본건은 이미 3회 유찰되었습니다. 이 수치는 경매 진행 상황을 이해하는 참고자료일 뿐, 향후 낙찰가격이나 적정 매수가를 보장하는 근거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당액과 순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 공동 근저당권자 사이의 구체적인 배당액 배분은 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 1,443,406원을 제외한 56,523,594원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 3,758,700,000원을 기준으로 산출된 미배당액은 3,702,176,406원입니다.

다만 해당 근저당권은 공동담보입니다. 이 미배당 수치를 본건 204호에서만 발생한 실제 잔존채무로 해석하거나, 매수인이 이를 승계한다고 판단해서는 안 됩니다. 신청채권자별 실제 배당액 또한 공동담보 배당관계와 채권계산서를 대조해야 확정할 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원 예상

제시된 회차별 계산에서는 추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지고 근저당권 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 처리됩니다. 이는 후순위 임차권과 근저당권의 매각 소멸을 전제로 한 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물입니다. 사용승인일은 2021년 8월 5일입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소방·CCTV·승강기 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 용도 확인. 감정평가서상 건물에는 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 있습니다. 본건은 다세대로 분류되어 있으므로 204호의 건축물대장상 정확한 용도와 주거 사용 가능 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단의 토지이며, 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접합니다. 준주거지역이고 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 소형 주거시설과 오피스텔이 혼재한 건물입니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 매각가의 시장 경쟁력과 예상 재매각가격을 객관적으로 산출하기 어렵습니다. 동일 용도·면적·층의 거래를 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 김정현의 임차권등기와 보증금 130,000,000원의 처리, 매수인이 인수하는 임대차 관련 사항이 있는지 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-573호를 열람하고 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합의 공동 근저당권 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 204호의 실제 점유 상태, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구의 민간임대주택등기에 따른 현재 등록 상태, 매각 후 처리 및 관련 의무 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 19.63㎡와 일치하는 거래뿐 아니라 동일 용도·유사 면적·층의 최근 실거래 및 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 3회 유찰 사유. 권리 문제 외에도 실내 상태, 시장 수요, 용도, 관리 상태 및 기존 입찰조건 등이 반복 유찰에 영향을 주었는지 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 당해세·최우선변제 등 배당계산에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 매각기일·서류 갱신. 2026년 9월 30일 매각기일을 기준으로 사건 진행상태와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상, 그러나 시세 검증이 먼저”

부산 연산동 파크힐스 204호는 감정가 169,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 57,967,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 임차인 김정현의 보증금은 130,000,000원이지만 전입 및 점유개시일이 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 제공된 분석 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 공동담보 근저당권과 민간임대주택등기가 존재하며, 현재 점유상태와 실제 배당관계에 대한 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 동일 면적 실거래 비교가격이 확보되지 않아 최저가 57,967,000원의 시세 대비 경쟁력을 검증할 수 없습니다.

감정가의 약 34%라는 할인율 자체를 투자 수익으로 받아들이기보다는, 등기·임차관계와 실제 점유를 정리하고 동일 용도의 최근 거래가격을 확보한 뒤 적정 입찰가격을 판단해야 합니다. 권리상 인수는 0원으로 예상되지만, 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다.