부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 2층 204호의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태상 공동주택 도시형 생활주택(원룸형)에 해당하고, 대상 면적은 19.63㎡입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며 2021.08.13 소유권보존과 같은 날 공동담보 근저당이 설정된 뒤, 2024.08.26 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 핵심은 204호에 등기된 김정현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.19, 확정일자는 2021.09.02, 주민등록 및 점유개시는 2021.09.06이고 보증금은 130,000,000원입니다. 그러나 말소기준 근저당은 이보다 앞선 2021.08.13에 설정됐습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 등기 순위도 말소기준권리 뒤라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층204호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) · 19.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 을구 1번 부산제일신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이고 부산진신용협동조합과 함께 공동담보목록 제2021-573호에 기재돼 있습니다. 이 근저당 이후인 2023.09.15 김정현의 임차권등기가 들어왔고, 2024.08.26 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 204호 실제 임차권자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 전유부분 전부 | 2021.09.06 | 2021.09.02 | 130,000,000원 | 없음 | 확정일자 있음 | 0원 |
임대차계약일은 2021.08.19이고 확정일자는 2021.09.02입니다. 임차권등기명령은 2023.09.13, 등기 접수는 2023.09.15입니다. 배당요구도 확인되지만, 대항력 자체가 없는 임차인이므로 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 169,000,000원의 70%인 118,300,000원입니다. 다음 시나리오는 82,810,000원, 그다음은 57,967,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 신뢰할 만한 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”으로 연결하면 안 됩니다.
가격 측면에서 확인 가능한 참고치는 파크힐스의 준공일 2021.08.05, 대상면적 19.63㎡, 15세대라는 단지 정보와 경매 평균 유찰횟수 1.0회뿐입니다. 실거래가가 없는 만큼 입찰가는 별도의 주변 동일 용도·면적 실거래 확인 없이 감정가 할인율만으로 결정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 115,843,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 배당 후 미배당액은 3,642,856,200원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정돼 있으며, 미배당액 자체가 매수인 인수금액을 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 1-15는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형), 나머지 일부는 오피스텔로 이용됩니다. 본건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층, 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며 서측으로 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 기준으로 권리 재확인. 다른 호실 점유자 자료와 본건 임차관계를 혼동하지 말고 김정현 임차권의 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임차권 소멸 확인. 말소기준 2021.08.13과 전입·점유 2021.09.06의 선후관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 118,300,000원의 가격 적정성은 감정가 할인율만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 채권최고액 3,758,700,000원은 공동담보목록 제2021-573호와 연결돼 있으므로 개별 호실 채무로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 소멸하더라도 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 확인
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13, 김정현의 전입과 점유는 2021.09.06입니다. 보증금은 130,000,000원이지만 대항력이 없으므로 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰돼 118,300,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격을 비교할 거래자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수가 없으니 싸다”가 아니라 “인수는 없지만 가격은 따로 검증해야 한다”가 정확한 결론입니다.
