부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 최저가 109,900,000원 📉 1회 유찰 · 감정가 70% 🧾 매수인 인수 0원 👤 704호 점유자 우창기

한 줄 평 목적물 704호의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 말소기준권리보다 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 또 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 최저가 109,900,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.

감정가

157,000,000원

오피스텔

최저가

109,900,000원

1회 유찰 · 감정가 70%

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

시세판정 보류

비교 실거래 확인 자료 없음

부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 7층 704호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.08.26. 부산진신용협동조합 등이 임의경매를 신청했습니다.

목적물 704호에는 우창기가 2023.05.22. 전입해 주거용으로 점유한 것으로 조사돼 있습니다. 전입일이 말소기준일인 2021.08.13.보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 낙찰자 승계 구조로 보지는 않으며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경4543
소재지	부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층704호 (연산동,파크힐스)
물건종류	집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태 오피스텔 등
소유자	주식회사센티움홀딩스
감정가 / 최저가	157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
신청채권 청구액	3,467,333,554원
말소기준권리	2021.08.13. 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원
매각기일	2026.07.22

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 등기 확인은 필요

핵심 말소기준은 2021.08.13. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 2024.08.26. 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 목적물 704호 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

⚠️ 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기 2021.08.13. 갑구에는 근저당권 접수번호 104315보다 앞선 접수번호 104314의 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재돼 있습니다. 금전 인수액 0원과 별개로, 이 등기의 매각 후 처리·효력은 입찰 전 등기와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 목적물 704호 임차·점유 분석

점유자	호실	전입일	보증금	확정일자	권리판정
우창기	704호 · 주거	2023.05.22	미상	미상	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

704호 점유자 우창기의 전입일은 말소기준권리보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 낙찰자에게 임차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계와 명도 협의를 위해서는 원본 서류 확인이 필요합니다.

✅ 704호의 핵심 권리판정 말소기준권리 2021.08.13. → 전입 2023.05.22. 순서입니다. 따라서 목적물 점유자의 대항력 인수 위험은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 할인이라 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 109,900,000원으로 감정가 157,000,000원의 70%이고 1회 유찰 상태입니다. 하지만 동일 조건의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 근거는 없습니다.

따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 현재 가격의 매력도는 권리분석과 별개로 실제 인근 오피스텔 거래 자료를 확보한 뒤 판단해야 합니다.

⛔ ‘1회 유찰 = 싸다’는 결론 금지 감정가 70%라는 사실은 경매 진행 단계만 보여 줍니다. 비교 실거래가가 없는 상태에서는 109,900,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	-	2,338,600원
2. 근저당권 · 부산제일신용협동조합	3,758,700,000원	107,561,400원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 109,900,000원을 기준으로 근저당 채권에는 107,561,400원이 배당되고, 미배당액은 3,651,138,600원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (109,900,000원)

집행비용 2,338,600원과 근저당 배당 107,561,400원으로 매각대금이 소진됩니다.

회차별 근저당 미배당액

유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70%	109,900,000원	107,561,400원	3,651,138,600원	0원
2회 유찰 시 · 감정가 49%	76,930,000원	75,145,260원	3,683,554,740원	0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%	53,851,000원	52,481,682원	3,706,218,318원	0원

✅ 배당과 인수는 구분해야 한다 근저당 채권이 매각대금보다 훨씬 커서 어느 시나리오에서도 큰 미배당이 발생합니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션에서는 그 부족액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 매수인 인수액은 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 기재돼 있습니다.
토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 서측으로 폭 약 8-9미터 도로에 접합니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

704호 점유 확인. 우창기의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당관계와 점유관계를 명확히 하기 위해 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 말소기준근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 반드시 확인하세요.
시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 인근·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있으므로 전체 공동담보 구조와 배당 영향을 등기 원문에서 확인하세요.
원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제

이 사건의 목적물 704호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준근저당은 2021.08.13., 점유자 우창기의 전입은 2023.05.22.로 뒤에 있어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 큰 근저당 미배당이 발생하더라도 그것이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 근저당보다 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 특히 가격 면에서는 동일 조건의 최근 실거래 근거가 없기 때문에 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리 측면은 비교적 단순하지만, 선순위 등기 처리 확인과 별도의 시세 검증까지 마쳐야 입찰가격을 정할 수 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	1억 5,700만원
2	2026-07-22	유찰	-
3	2026-08-26	대기	7,693만원

부동산임의경매

인수 0원 구조지만, ‘감정가 70%’만 보고 싸다고 볼 수 없다 — 부산 파크힐스 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 등기 확인은 필요

② 목적물 704호 임차·점유 분석

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 할인이라 단정할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제

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