부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 7층 704호 오피스텔입니다. 건물은 2021년 8월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 9층 건물이며, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치합니다.

등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스입니다. 2021년 8월 13일 소유권보존등기와 근저당권설정이 이루어졌으며, 근저당권의 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 이 근저당권에는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 기재되어 있고 공동담보목록도 존재합니다.

따라서 채권최고액을 해당 704호 한 채에만 설정된 채무로 해석해서는 안 됩니다. 경매 배당에서는 공동담보 관계와 채권 배분을 구분해서 확인해야 합니다. 제시된 배당표에 따르면 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 거액의 미배당액이 발생하더라도 그 금액 자체가 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임대관계는 별개

말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자에는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 기재되어 있으며 채권최고액은 3,758,700,000원입니다.

이후 2024년 8월 26일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 제시된 권리분석상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 처리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 704호 우창기

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 704호의 실제 점유자는 우창기 1명입니다. 다른 호실에 기재된 점유자들은 이 물건의 임차인으로 합산하지 않습니다. 특히 다른 호실에서 접수된 배당요구를 704호 임차인의 배당요구로 잘못 연결해서는 안 됩니다.

대항력 없음은 제시된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 보증금, 확정일자 및 실제 임대차계약 내용은 확인이 필요합니다. 민간임대주택 관련 의무는 별도의 검토 대상입니다.

③ 시세 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 157,000,000원이고, 2회 유찰 후 최저매각가는 76,930,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다.

그러나 감정가와 현재 시장가격은 다른 지표입니다. 파크힐스의 거래·경매 통계가 존재하더라도 해당 호실과 면적이 일치하는 실거래 비교는 확인되지 않았습니다. 현재 확인되는 비교 대상 면적은 23.94㎡이나 이 면적이 704호와 일치한다고 확인된 상태는 아닙니다.

따라서 동일 면적의 최근 거래 평균이나 최신 실거래가를 기준으로 최저가가 실제 시세의 어느 수준인지 계산할 수 없습니다. 단순히 감정가의 절반 이하라는 이유로 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격상 이익을 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

제시된 배당 추정치를 적용한 계산입니다. 집행비용은 추정액이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보권의 실제 채권 배분, 배당순위 및 확정 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차 매각가 76,930,000원에서 집행비용 1,784,740원을 제외하면 근저당권자에게 75,145,260원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,683,554,740원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으므로 미배당액 3,683,554,740원을 낙찰자가 그대로 떠안는다고 계산해서는 안 됩니다. 다만 이는 공동담보 전체에 관한 실제 확정 채무잔액이나 최종 배당 결과를 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 미배당은 증가

회차가 진행되면 최저매각가가 낮아지고 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 줄어듭니다. 반대로 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다.

제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 근저당권 미배당액을 매수인에게 전가하지 않는다는 의미이지, 실제 취득비용이 최저매각가와 정확히 같다는 의미는 아닙니다. 취득 관련 비용과 점유 정리 비용은 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021년 8월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소방·CCTV·승강기 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단지이며, 감정평가상 서측으로 폭 약 8~9m 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 해당 호실의 주거 점유와 민간임대주택등기를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 해당 호실과 면적이 일치하는 최근 실거래가가 확인되지 않았습니다. 오피스텔의 실제 매매수요와 임대수익 및 처분 가능성을 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 현재 경매 진행 상태. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 여부, 유찰 여부, 매각허가 및 이후 일정은 법원 경매사건 기록으로 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 우창기의 계약. 704호 임대차계약서, 실제 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력의 기초 사실. 2023.05.22 전입일을 기준으로 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 실제 점유관계 및 계약 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 주택의 범위, 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매각에 따른 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 공동담보목록 제2021-573호와 근저당권의 실제 채권관계, 배당 및 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 704호의 정확한 전용면적과 일치하는 오피스텔 거래, 최근 매매가격 및 임대 시세를 확인한 뒤 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 점유 정리. 주거 점유자가 있으므로 실제 인도 가능 시점, 협의 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 체납 관리비와 기타 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매사건 진행 내역을 입찰 판단 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

이 물건은 감정가 157,000,000원에서 최저매각가 76,930,000원으로 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 민간임대주택등기가 존재하고, 704호 점유자의 보증금·확정일자·계약 내용도 확인되지 않았습니다. 등기상 담보권 소멸과 임대관계의 완전한 해소는 구분해야 합니다.

더욱이 동일 면적의 최근 실거래 시세가 확보되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 현재 확인된 사실은 감정가 대비 49%라는 가격 수준과 배당표상 인수액 0원이라는 점까지입니다.

따라서 이 사건의 판단에 필요한 핵심은 704호 임대관계의 확정, 민간임대주택등기 관련 의무의 확인, 동일 면적 실거래를 통한 가격 검증입니다. 이 사항들이 확인되기 전에는 높은 할인율만으로 취득가격의 적정성이나 수익성을 확정할 수 없습니다.