부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 8층 801호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 같은 날 부산제일신용협동조합을 비롯한 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,758,700,000원이며 본건의 말소기준권리입니다.
본건 801호에서 직접 확인되는 임차권자는 김명현입니다. 보증금은 130,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·확정일은 모두 2021.08.19, 점유개시일은 2021.09.03입니다. 말소기준권리 2021.08.13보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없고, 2025.09.01 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층801호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준 | 2021.08.13 근저당권 · 부산제일신용협동조합 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 매각으로 소멸
2024.08.26에는 부산지방법원 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.09.01 김명현 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 김명현의 임대차계약일과 전입일은 2021.08.19로 말소기준 2021.08.13보다 뒤이므로, 제공 자료의 판정 역시 대항력 없음입니다. 등기 임차권은 후순위 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 801호 임차관계
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명현 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.08.19 | 2021.08.19 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김명현은 2025.09.01 배당요구가 확인되고, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차권자입니다. 보증금은 130,000,000원이지만 말소기준권리보다 전입일이 늦어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 최저가 112,000,000원 기준의 실질취득금액은 112,000,000원으로 봅니다.
③ 가격 — 70% 할인만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점만 보면 할인폭은 분명합니다. 그러나 시세조회 자료에서 대상면적 24.42㎡는 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다.
따라서 본건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 현재 112,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격이 싸다는 판단은 서로 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,000,000원 가정 시 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 3,649,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 원룸형)과 오피스텔이 함께 존재하며, 본건의 사건상 용도는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,859,000원/㎡, 토지면적은 144.5㎡입니다.
- 하자 여부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 점유관계 재확인. 김명현 임차권등기와 실제 현재 점유자가 일치하는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 효력·말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 시세 대조. 최저가 112,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 별개로, 동일·유사 면적 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당요구 및 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, “싸다”는 아직 아니다
이 사건의 핵심은 두 가지를 분리해서 보는 것입니다. 첫째, 권리. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고 김명현 임차인의 전입·확정일자는 2021.08.19로 후순위입니다. 등기 임차권도 매각으로 소멸하므로 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
둘째, 가격. 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔지만, 대상 면적과 일치하는 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
