부산지방법원 2024타경4543. 이번 물건은 부산 연제구 연산동 파크힐스 8층 801호 오피스텔입니다. 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치하며, 감정가는 160,000,000원입니다. 두 번 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
눈에 띄는 권리는 부산제일신용협동조합·부산진신용협동조합의 공동담보 근저당권입니다. 2021년 8월 13일 설정되었으며, 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 김명현의 임차권등기가 이어집니다.
이 사건에서 중요한 것은 세 가지입니다. 801호 임차권의 실제 인수 여부, 민간임대주택 등기의 법적 영향, 그리고 현재 최저가와 실거래 시세의 관계입니다. 특히 채권최고액이 크다는 사실과 매수인이 해당 채무를 인수한다는 것은 서로 다른 문제이므로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층 801호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 중 8층 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 부산진신용협동조합 · 부산제일신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 을구 1번 근저당권 |
| 임차보증금 | 김명현 · 130,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (제공된 배당 시나리오 기준) |
| 매각기일 | 2026.08.26 · 기일 진행 결과 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권
말소기준은 2021.08.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 등기상 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 근저당권자로 기재되어 있고, 공동담보목록 제2021-573호가 존재합니다. 채권최고액은 3,758,700,000원입니다.
이후 2024.08.26 임의경매개시결정이 등기되었으며, 2025.09.01에는 김명현의 주택임차권이 등기되었습니다. 근저당권·경매개시결정·후순위 임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억을 인수하는가?
본건 801호와 직접 연결되는 임차권자는 김명현입니다. 등기상 보증금은 130,000,000원이고, 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2021.08.19입니다. 실제 점유개시일은 2021.09.03으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명현 801호 관련 임차권등기 등기상 범위: 건물의 전부 | 130,000,000원 | 전입 2021.08.19 확정 2021.08.19 점유 2021.09.03 | 없음 말소기준 이후 | 배당순위 확인 후순위 · 확정일자 있음 | 예상 0원 원본 확인 필요 |
실제 임차인 김명현의 임차권등기 접수일은 2025.09.01이며, 임차권등기명령 원인일은 2025.08.29입니다. 배당요구 접수일은 2025.09.01로 기재되어 있습니다.
한편 현황조사에는 파크힐스의 다른 호실에도 다수의 전입자가 기재되어 있습니다. 이들은 801호가 아닌 별도 호실의 점유자로 표시되어 있으므로, 각 보증금을 801호의 임차보증금으로 합산하거나 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
다만 김명현의 임차권등기에는 범위가 ‘건물의 전부’로 기재되어 있습니다. 해당 문구가 801호 전유부분 전체를 뜻하는지, 다른 호실과 관련된 권리범위 충돌이 있는지는 집합건물 등기 및 매각물건명세서 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 실제 시세 대비로는?
감정가는 160,000,000원이고, 두 차례 유찰된 최저매각가는 78,400,000원입니다. 감정가 대비 가격 비율은 49%입니다.
그러나 파크힐스의 동일 면적 최근 실거래가격과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 비교용으로 식별된 면적은 24.42㎡이나 본건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 이를 근거로 동일 평형 시세를 산출하지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 160,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 78,400,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 동일 면적 최근 실거래 | 확인 필요 | 직접 비교 불가 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 최신 거래가격 비교 불가 |
| 실질취득 기준금액 | 78,400,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 취득 부대비용 제외 |
같은 건물 관련 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.4회가 기재되어 있습니다. 이번 물건도 이미 두 차례 유찰되었습니다. 이 사실은 입찰가격을 검토할 때 참고할 수 있지만, 추가 유찰이나 낙찰가격을 보장하는 지표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,811,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 78,400,000원 |
근저당권의 채권최고액을 채권액으로 적용한 추정 배당표입니다. 실제 채권잔액, 공동담보별 배당, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 공동 근저당권자 사이의 최종 배당 배분도 확정된 것으로 볼 수 없습니다.
최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,682,111,200원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
다만 근저당권에는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 함께 기재되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 3,467,333,554원이지만, 회차별 배당 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 공동 근저당권자별 내부 배분을 확인할 수 있는 자료가 아니므로, 실제 배당액과 채권 충족 여부를 확정해서 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격과 미배당액의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 3,682,111,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 3,705,207,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 3,721,375,488원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가고 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 미배당 채무가 매수인에게 자동으로 넘어가지 않는다는 권리분석 전제에 따른 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 배산역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.08.05 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화설비와 CCTV, 승강기 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18 및 2121-24의 일단 토지이며, 감정평가상 인접지 대비 등고평탄한 토지로 공동주택과 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 높이 제한은 30m 이하로 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 물건 특성과 실제 면적, 임대수익 및 공실 가능성을 함께 검토해야 합니다. 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격의 환금성 우위를 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각기일 및 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 진행 여부, 낙찰·유찰 결과, 매각허가 및 향후 일정은 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 김명현 임차권의 대항력 확인. 말소기준은 2021.08.13, 전입·확정일자는 2021.08.19, 점유개시일은 2021.09.03입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본으로 선후관계 및 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 임차권등기 범위 확인. 임차권등기에 기재된 ‘건물의 전부’가 801호 전유부분 전체를 뜻하는지 확인하고, 다른 호실의 임대차보증금이 본건에 잘못 합산되지 않도록 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록사항 확인. 임대의무기간, 등록 지위, 매각 후 임대의무 및 임대료 증액 제한의 처리 여부를 확인해야 합니다. 권리 소멸과 행정상 의무의 처리 여부는 별도 문제입니다.
- 공동담보 확인. 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합의 공동담보목록 제2021-573호를 확인해야 합니다. 채권최고액과 실제 채권잔액, 공동담보 물건별 배당 관계를 구분해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 801호와 동일 면적·동일 용도의 최근 실거래 및 최신 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 임대수익 및 공실 확인. 오피스텔의 실제 임대 가능 금액, 공실 여부, 관리비 및 수리 필요성을 확인해야 합니다. 현재 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있습니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기 이후 김명현의 실제 점유 유지 여부와 현재 점유자를 확인해야 합니다. 인수 보증금이 없더라도 인도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비 및 기타 미납금을 확인해야 합니다. 기계식 주차설비의 실제 사용 가능 여부도 점검 대상입니다.
- 배당표 원본 검토. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 공동 근저당권자별 배당액과 임차인 배당 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표는 추정치입니다.
맺으며 — “49% 할인”과 “49% 저렴”은 다르다
부산 파크힐스 801호는 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 78,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다.
등기상 가장 눈에 띄는 김명현의 보증금 130,000,000원은 말소기준보다 늦은 전입·점유 시점에 따라 매수인 인수 대상으로 분석되지 않습니다. 제공된 배당 시나리오 역시 인수액을 0원으로 계산합니다.
그렇다고 권리 및 가격 검토가 모두 끝난 것은 아닙니다. 민간임대주택 등기의 처리, 801호 임차권 범위와 현재 점유관계, 공동담보 배당 내역을 확인해야 합니다. 특히 실제 매매가격을 보여주는 동일 면적 거래자료가 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.
핵심은 선순위 보증금 인수 여부를 원본으로 확정하고, 민간임대주택 관련 의무를 확인한 뒤, 78,400,000원이 실제 시장가격과 비교해 어떤 수준인지 검증하는 것입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 낮아진 최저가만으로 입찰 적정성을 판단하기 어렵습니다.
