부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 8층 802호 오피스텔입니다. 감정가 185,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 90,650,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다.
이 사건에서 가격 할인율만 보면 눈에 띄지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 49%’로 읽으면 안 됩니다. 특히 대상 호실에는 2021.08.19 전입한 KUSHIDA CHIE가 조사돼 있고, 정명화 명의의 임차보증금 140,000,000원 임차권등기도 존재합니다. 두 항목 모두 말소기준일보다 뒤여서 제공된 판정은 대항력 없음이며, 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 8층802호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 판정
말소기준은 2021.08.13 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 접수됐고, 이후 2024.08.26 임의경매개시결정, 2025.08.18 정명화의 주택임차권이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 근저당권·경매개시결정·정명화 임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 802호 임차·점유관계
| 성명 | 점유 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| KUSHIDA CHIE | 802호 | 2021.08.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정명화 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.19 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2021.08.19로 말소기준일인 2021.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정은 모두 대항력 없음입니다. 정명화의 임차권등기는 임대차계약일자 2021.08.19, 주민등록일자 2021.08.19, 점유개시일자 2021.08.07, 확정일자 2021.08.19, 임차보증금 140,000,000원으로 등기돼 있으며 매각으로 소멸 판정입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 63,454,999원, 4회 유찰 시 44,418,499원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 대상 면적에 맞는 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 단지 정보의 대상면적은 28.23㎡이지만 면적 매칭도 false로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다거나, 49% 할인됐다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 대상 호실과 유사한 실제 거래가격을 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 3,670,081,700원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 185,000,000원 대비 최저가 90,650,000원이라는 할인폭보다 실제 802호 및 유사 면적 거래가격 확인이 우선입니다.
- 802호 점유 확인. KUSHIDA CHIE의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 현재 실제 점유와 명도상황을 확인해야 합니다.
- 정명화 임차권 원본 대조. 임차보증금 140,000,000원, 전입·확정일자 2021.08.19인 임차권등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 이후 대상 호실에 미치는 구체적 효과를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 90,650,000원 매각 가정에서도 근저당 미배당액이 3,670,081,700원입니다. 공동담보 구조와 실제 채권·배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 확인할 권리가 더 많다”
이 물건은 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 정명화의 140,000,000원 임차권도 말소기준 이후라 대항력 없음·매각 소멸로 판정됐습니다. 그러나 대상 호실에는 별도의 전입자가 조사돼 있고 그 보증금은 확인되지 않았으며, 갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다.
무엇보다 현재 자료에는 대상 호실과 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 90,650,000원이 싸다는 결론도 아직 낼 수 없습니다. 권리계산상 인수는 0원이지만, 시세·점유·민간임대주택등기를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 오피스텔입니다. 현재 단계의 결론은 “인수는 0원, 가격 평가는 보류”입니다.
