부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 4층 404호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태에는 공동주택인 도시형 생활주택(원룸형) 등이 포함돼 있습니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스입니다. 말소기준은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합 관련 근저당권으로 채권최고액은 3,758,700,000원입니다. 이후 2024.08.26 임의경매개시결정이 등기됐고, 404호 임차인 조유빈의 주택임차권은 2025.10.30 등기됐습니다.
404호의 임차관계만 분리해서 보면 구조는 명확합니다. 조유빈의 임대차계약일은 2021.08.21, 확정일자는 2021.08.24, 주민등록일자는 2021.09.10, 점유개시일자는 2021.09.11입니다. 모두 말소기준 근저당권 2021.08.13보다 뒤에 있으므로 해당 임차인은 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 130,000,000원이지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층404호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 404호 임차권은 말소기준보다 뒤다
등기 순서에서 핵심은 단 하나입니다. 2021.08.13 근저당권이 먼저이고, 조유빈의 전입·확정일자·점유가 모두 그 뒤입니다. 따라서 조유빈은 말소기준권리보다 후순위이며 매수인이 보증금 130,000,000원을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다. 2025.10.30 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유빈 | 건물 전유부분 전부 | 2021.09.10 / 2021.08.24 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 선순위 근저당 뒤 | 0원 |
404호 관련 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 170,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,310,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 40,817,000원(4회 유찰·24.01%), 28,571,900원(5회 유찰·16.81%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 동일 규모를 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만을 근거로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회로 집계돼 있어, 현재 3회 유찰 자체가 가격 메리트를 확정해 주는 지표는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 56,860,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 58,310,000원이 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 소진되며, 채권최고액 기준 미배당액은 3,701,839,580원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태에는 공동주택인 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔 등이 함께 기재돼 있으며, 사건상 404호 용도는 다세대입니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지를 일단으로 이용하며 평탄한 토지입니다. 건물 서측으로 폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이며, 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 404호 임차권 원본 대조. 조유빈의 전입일 2021.09.10, 확정일자 2021.08.24, 보증금 130,000,000원과 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 민간임대주택등기가 있으므로 낙찰 후 관련 의무나 행정등록의 처리 여부를 관할기관과 원문서에서 확인할 항목입니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 58,310,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 배산역 인근 유사 다세대·도시형생활주택 거래사례와 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 40,817,000원, 5회 유찰 시 28,571,900원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 회차의 자금계획을 구분해서 판단하세요.
- 배당 부족 구조. 현 회차에서 선순위 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,701,839,580원입니다. 낙찰대금 대부분이 선순위 권리 배당에 사용되는 구조입니다.
- 비용 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 실제 인수 또는 추가 비용 가능 항목은 입찰 전에 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 후순위 정리가 핵심, 가격은 시세 확인이 핵심
이 사건의 404호 권리구조에서 가장 중요한 사실은 말소기준 근저당권이 2021.08.13로 임차인의 전입보다 먼저라는 점입니다. 조유빈의 보증금은 130,000,000원이지만 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 58,310,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 세 차례 유찰됐고 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 어디까지나 감정가 대비 할인폭일 뿐입니다. 이를 현재 시장가격과 비교할 최근 거래금액이 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리상 임차보증금 승계 부담은 낮지만, 민간임대주택등기와 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
