119,000,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 4층 404호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.08.26. 부산진신용협동조합 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.10.30. 조유빈 명의의 임차보증금 130,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다.
핵심은 임차권의 금액이 아니라 순서입니다. 조유빈의 임대차계약일 2021.08.21., 주민등록일 2021.09.10., 점유개시일 2021.09.11.은 모두 2021.08.13. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정은 대항력 없음이고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 예상 매각가 119,000,000원보다 임차보증금 130,000,000원이 크지만, 대항력 있는 임차인이 아니므로 ‘보증금까지 매수인이 인수해 실질취득가가 고정되는 구조’는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 4층404호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인일 2021.08.05. |
| 감정 이용상태 | 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 및 오피스텔 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
등기 순서는 분명합니다. 2021.08.13. 접수번호 104315의 근저당권이 말소기준이고, 2024.08.26. 경매개시결정과 2025.10.30. 조유빈 임차권은 그 뒤입니다. 제공된 권리판정에서도 두 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸로 정리되어 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 임차인 — 404호 임차권자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유빈 | 건물 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.09.10. | 2025.10.30. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조유빈의 등기부 임차권에는 임대차계약일자 2021.08.21., 확정일자 2021.08.24., 주민등록일자 2021.09.10., 점유개시일자 2021.09.11.가 기재되어 있습니다. 말소기준 2021.08.13.보다 늦기 때문에 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증금 대위·보증기관 승계 표시도 없습니다.
현황조사에는 파크힐스의 다른 호실 전입자 정보도 함께 기재되어 있습니다. 각 전입일은 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 본건 404호에는 조유빈의 임차권등기가 직접 확인됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 시세 평가는 보류
감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 83,300,000원(49%), 3회 유찰 시는 58,310,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,466,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,466,000원과 근저당권 배당 116,534,000원으로 매각대금 119,000,000원이 모두 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,642,166,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 3,642,166,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 3,677,299,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 3,701,839,580원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산되어 있지는 않습니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있으며, 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지 일단의 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 8-9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하가 적용됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 임차권 순위 재확인. 조유빈의 임대차계약일 2021.08.21., 확정일자 2021.08.24., 주민등록일 2021.09.10., 점유개시일 2021.09.11.과 말소기준 2021.08.13.의 선후를 원본에서 대조하세요.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당기일 전후로 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 119,000,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교가 없으므로 ‘70% 할인’만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 등기부 임차권과 현황조사 점유상태가 실제 현장에서 일치하는지 확인하고, 낙찰 후 인도절차 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.3억”보다 중요한 것은 순위다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원보다 크기 때문에 선순위 대항력 임차인이라면 실질취득가를 크게 바꾸는 요소가 될 수 있습니다. 하지만 조유빈의 전입·점유는 2021.08.13. 말소기준권리보다 뒤이고, 제공된 권리판정도 대항력 없음·매각으로 소멸입니다. 따라서 현재 권리구조에서는 매수인 인수 0원이 핵심입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰되어 119,000,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실제 거래금액이 확인되지 않습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 이 사건은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 ‘119,000,000원이 실제 시장가보다 충분히 낮은가’를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다.
