부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 7층 703호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 같은 날 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2023.09.15 장미연의 보증금 130,000,000원 주택임차권등기가 들어왔고, 2024.08.26 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
숫자만 보면 임차보증금 130,000,000원이 현재 최저매각가 129,500,000원보다 큽니다. 하지만 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 장미연의 임대차계약일·확정일자는 2021.08.26, 주민등록일은 2021.09.03, 점유개시일은 2021.09.10으로 모두 말소기준 근저당 설정일 2021.08.13보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층703호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 7층 703호 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.30억이어도 승계는 0원
말소기준은 2021.08.13 설정된 근저당권입니다. 장미연의 임차권등기는 2023.09.15 등기됐고, 그 기초가 되는 임대차계약일 2021.08.26·주민등록일 2021.09.03 역시 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 분류하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다.
본건 임차인 — 실제 703호 관련 1명
| 임차인 | 목적물 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미연 | 제703호 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 2021.09.03 | 2021.08.26 | 없음 | 말소기준 후순위 | 없음 |
장미연은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차권자 1명입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 기준 근저당보다 후순위이고 현재 매각대금은 선순위 근저당 배당에도 부족합니다. 이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체가 아니라 말소기준과 주민등록의 선후관계입니다.
② 가격 검증 — 70% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 185,000,000원의 70%인 129,500,000원입니다. 2회 유찰 시 90,650,000원, 3회 유찰 시 63,454,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 중개 시세 자료의 대상면적은 28.23㎡이고 본건과 면적 매칭되지 않아, 실거래 가격과 직접 비교할 근거로 사용하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 3,631,813,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 3,670,081,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 3,696,787,191원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 3,631,813,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 30m 이하입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 본건 서측으로 폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장미연 임차권 선후관계. 말소기준 2021.08.13, 확정일자 2021.08.26, 주민등록 2021.09.03 순서가 맞는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%를 시세 할인율로 해석하지 말고, 본건과 실제 면적·층·용도가 맞는 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 장미연의 임차권등기는 확인되지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 현장 점유자를 확인해 명도 절차를 판단해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 대항력이 없으면 인수는 0”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 장미연의 보증금 130,000,000원과 현재 최저매각가 129,500,000원입니다. 겉으로만 보면 보증금이 낙찰가를 넘어서는 위험한 구조처럼 보이지만, 권리의 기준일은 금액이 아니라 말소기준과 대항력의 선후관계입니다. 말소기준 근저당은 2021.08.13, 장미연의 주민등록은 2021.09.03으로 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 본건과 직접 대응하는 실거래 가격 근거가 없어 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 매각 후 효력도 확인할 필요가 있습니다. 결론은 금전 인수는 안전, 가격 판단과 비금전적 등기효력은 확인 필요입니다.
