부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 7층 703호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권 채권최고액 3,758,700,000원입니다. 이후 2023.09.15 장미연 명의의 주택임차권과 2024.08.26 임의경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금의 크기가 아니라 순위입니다. 장미연은 2021.08.26 임대차계약·확정일자, 2021.09.03 주민등록, 2021.09.10 점유개시로 확인되며, 말소기준권리인 2021.08.13 근저당보다 모두 뒤입니다. 그래서 보증금 130,000,000원이 현재 최저가를 넘어도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 7층703호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 뒤
말소기준은 2021.08.13 근저당권입니다. 703호의 장미연 임차권은 2023.09.15 등기됐고 전입일도 2021.09.03으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되며, 경매로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2024.08.26 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 703호 임차관계
| 임차인 | 대상 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미연 | 제703호 전유부분 전부 | 2021.09.03 | 2021.08.26 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
장미연은 2023.09.15 배당요구가 확인되고, 등기부·매각물건명세서·현황조사에도 703호 임차권자로 확인됩니다. 하지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 미배당 보증금이 생겨도 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 90,650,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 63,454,999원, 4회 유찰 시 44,418,499원입니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계되어 있으며, 현재 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 동일·유사 면적의 최근 거래와 개별 호실 상태 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권에만도 3,670,081,700원의 미배당이 남습니다. 장미연 임차권은 말소기준권리보다 뒤이므로 이 미배당 구조와 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 임차권 순위 확인. 장미연 전입 2021.09.03은 말소기준 2021.08.13보다 뒤이므로 대항력 없음으로 확인됩니다.
- 보증금과 인수액 구분. 보증금 130,000,000원이 현재 최저가 90,650,000원보다 크더라도 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 재확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용을 입찰 직전 최신 등기사항과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 703호와 유사한 면적·용도의 실제 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 선순위 근저당 미배당이 3,670,081,700원으로 크고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 인수형은 아니다”
이 물건에서 가장 오해하기 쉬운 숫자는 장미연의 보증금 130,000,000원과 현재 최저가 90,650,000원입니다. 보증금이 더 크지만, 장미연의 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 그래서 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 총 취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 측면에서는 별개의 확인이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 면적의 최신 실거래 금액을 직접 비교할 수 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리관계는 후순위 임차권이라는 점이 명확하지만, 최종 응찰가격은 실제 시장가격 확인을 거쳐 판단해야 하는 사건입니다.
